부동산, 금융, 투자라는 3가지 키워드에 재테커인 개인 투자자가 더해진 ‘부동산 금융 투자 시장’을 마케팅하기 위해 SPI 플랫폼 마케팅팀은 만들어졌습니다.
개인이 산업에 궁금한 점, 기업이 개인에게 말하고 싶은 점 등을 발굴, 개인과 기업을 연결하는 매개체이자 통역자의 역할을 하고자 합니다. 시장의 이해도를 높이고, 개인과 기업의 자산 밸류업을 돕는 다양한 정보를 모아 콘텐츠를 기획하고 제작합니다.
첫 오리지널 콘텐츠로 '여행이 곧 투자'로 이어지는 투어자(투어+투자) 콘텐츠를 기획, [도쿄 임장 리포트]를 선보입니다.
ⓒSPI 플랫폼 마케팅팀
일본 부동산에 대한 국내 투자자의 관심이 높습니다. 한국예탁결제원에 따르면 2023년 국내 투자자가 일본 증시에서 순매수한 상위 15개 종목에 ‘넥스트 펀드 리츠 인덱스 ETF’와 ‘아이세어즈 코어 재팬 리츠 ETF’가 포함되어 있습니다. 특히 '아이세어즈 코어 재팬 리츠 ETF’는 일본 전체 주식(ETF포함)에서 네 번째로 많은 순매수 금액인 46억원을 기록했죠. 이 같은 투자 관심 증대는 지속적인 엔저현상과 저금리의 영향입니다. 부동산 직접 투자는 투자 단위가 크고 대출, 매물 찾기, 자산 관리 등 현실적인 어려움이 존재합니다. 반면 주식 시장에서 쉽게 거래할 수 있어서 접근성이 좋은 J리츠는 투자자에게 좀 더 편리한 상품이죠. 이에 J리츠 투자가 늘어나고 있는 것입니다. ‘투자자의 관심이 높아지는 상품’이라는 말에 본격 J리츠 공부를 시작했습니다. 더 많은 투자자들이 부동산 금융 투자에 대해 인지하고, 이해하고, 투자를 하는데 도움되는 정보를 제공하는 것이 저희 역할이라고 생각하기 때문입니다.
일본 부동산 투자 방법으로 매력적인 J리츠
일본 리츠 시장의 시작은 한국과 비슷한 2001년 즈음입니다. 일본은 1980년대 버블 경제가 몰락하면서 부동산 가격도 지속적으로 하락했습니다. 부동산 가치가 떨어지니, 부동산을 담보로 가지고 있던 금융 기관이 파산하는 사태가 증가했죠. 이를 해결하기 위해 일본 정부가 리츠 시장을 조성합니다. 2001년 9월 도쿄증권거래소에 2개 리츠가 최초 상장했는데, 이 당시의 시가총액은 2.6억엔이었습니다. 2007년에는 41개 리츠, 시가총액 6.7조엔으로 성장했죠. 이후 2009년 미국발 금융위기, 2011년 일본 대지진, 2020년 코로나 등 위험 상황들을 겪으면서도 J리츠는 꾸준히 성장했습니다. 2011년부터 일본은행이 J리츠 안정화를 위해 지속적으로 리츠를 매입하면서 양적 성장을 이끌었죠. 2022년 말 기준으로 61개 상장리츠의 총 시가총액은 15.8조엔입니다.
이렇게 성장한 J리츠는 일본 부동산 시장의 주요 투자자가 되었습니다. 특히 일본 상업용 부동산 시장을 견인하고 있죠. 최근 10년 동안 일본 상업용 부동산 시장의 전체 거래 중 약 45%가 J리츠에 의해 이뤄졌습니다. 미국 리츠는 일본보다 40년이나 앞서 시작됐지만, 미국 내 상업용 부동산 투자금이 전체의 10%이하 수준임을 생각하면 자국 상업용 부동산 시장의 주요 플레이어로 J리츠의 위상을 알 수 있죠. 수익의 지속성 면에서도 J리츠는 안정적입니다. 2003년부터 2021년까지 18년간 연평균 8.3%의 수익(배당수익률+주가상승률)을 제공해왔으며, 2023년 9월 기준으로 평균 배당율은 4.18% 입니다. 꾸준히 3~4% 수준의 배당이 이뤄지고 있죠. 코로나로 전 세계가 위기에 빠졌던 시기에도 유일하게 배당을 늘렸다는 부분에서 안전한 투자처라는 인식도 커졌고요.
J리츠를 움직이는 일본의 종합 부동산 회사들
리츠 투자를 결정할 때 '누가 운용하고 있는가?'도 중요한 고려 사항입니다. 주요 J리츠는 종합 부동산 회사가 스폰서로 참여하고 있죠. J리츠가 우량 자산을 많이 보유하고 있는 이유 중 하나이기도 합니다. 종합 부동산 회사의 대표 자산이 모두 J리츠에 편입되어 있지는 않지만, 영향력이 높은 편입니다. 일본 1위 종합 부동산 회사인 미쓰이부동산이 스폰서로 참여한 Nippon Building이 대표적입니다. 23년간 운영된 일본 최대 리츠로, 도쿄 23구 내 45개 오피스 자산을 보유하고 있습니다. 23년 2분기 기준 총 자산은 1조 3856억엔으로, 21년 대비 788억엔 상승했죠. 23년 2분기 순수익은 195억엔, 총자산 대비 부채(LTV)는 42.8% 수준입니다. 우량 자산을 많이 담고 있기에 가능한 성과이죠. 오피스 섹터 J리츠 시가총액 2위인 재팬리얼에스테이트의 스폰서 미쓰비시 부동산 역시 도쿄 주요 5구 내에서도 임대료가 가장 높은 마루노우치 권역 오피스 빌딩의 50% 이상을 보유하고 있습니다. 모리빌딩도 ‘Mori Hills REIT Investment Corporation’에 스폰서로 참여했고요.
* 스폰서 리츠
미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼, 모리빌딩 등 그룹이 리츠의 주요 출자자(전체 지분의 30%~50%)로 참여하고 있는 형태. 계열사가 보유한 부동산을 리츠로 상장한 경우이다.
ⓒ일본 부동산과 J-REITs의 모든 것, 대신증권
일본의 종합 부동산 회사는 하나의 자산이 완성되어 소비자가 인지하기 까지의 전 과정인 부동산 밸류 체인을 모두 담당합니다. 개발을 할 수 있는 자금을 만드는 것부터 땅을 소유하고, 자산을 설계해 시공하고, 리테일을 입점시키고, 운영하는 능력까지 필요로 하죠. 일본에는 이런 종합 부동산 회사가 8곳 있습니다. 그 중 일본 도시 개발을 주도하는 회사는 미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼, 도큐부동산, 모리빌딩 이렇게 4곳이라 해도 과언이 아닙니다. 4개 회사는 각기 다른 방식으로 도쿄라는 도시를 새롭게 만들어 가고 있습니다. 그럼에도 공통점이 있다면 에리어 매니지먼트의 달인이라는 점이죠.
짓고 파는 과정을 반복해 수익을 만들면 빠른 스케일 업(Scale up)은 가능하지만 차별화 요소가 부족하고 경쟁은 치열할 수밖에 없습니다. 안전성이 낮죠. 반대로 지역을 기반으로 집중, 연속 개발을 통해 대형화하고 커뮤니티와 관계를 맺으며 지역 활성화에 기여하면 자산 가치의 지속적 성장을 기대할 수 있습니다. 일본의 종합 부동산 회사들은 성장의 안전성과 기업 비전을 실현하는 측면에서 에리어 매니지먼트를 더 선호합니다.
* 에리어 매니지먼트(Area Management)
타운 매니지먼트(Town Management)와 혼용해 사용하기도 한다. 단일 건물을 관리하는 것이 아니라 건물이 모여 있는 일대를 관리하는 개념으로, 어떤 장소를 지속적으로 관리하여 가치를 높인다는 의미를 내포하고 있다는 것이 공통점이다. 차이점은 관리하는 대상의 면적 규모에 따라 블록단위 정도를 타운 매니지먼트, 보다 넓은 구역 관리는 에리어 매니지먼트로 본다는 점이다. 하지만 경우에 따라 규모가 작아도 에리어 매니지먼트를 사용하기도 하므로 면적 규모의 기준이 명확하지 않다.
이런 방식의 개발이 가능 하려면 자산의 운영을 고려해야 합니다. 운영은 지역, 도시에 살고 있는 사람들과 ‘관계 맺기’입니다. 어떤 자산도 사람과 동떨어져 가치를 가지기 어렵죠. 기업도 일하는 사람들이 좋아하는 공간을 오피스로 선정하죠. 건물에 입점한 브랜드가 직원 복지 또는 자부심이 되기도 합니다. 지어만 놓으면 팔리는 시대는 아니니까요. 그래서 ‘짓기’ 이상으로 ‘운영’에 주목하는 것 같습니다. 운영을 잘 하는 것이 곧, 지속적으로 자산의 가치를 높이는 것이기 때문이죠.
직접 확인한 종합 부동산 회사의 에리어 매니지먼트
‘운영’을 살펴보려면 직접 가 봐야겠죠? 글로 배운 J리츠를 눈으로 확인하러 도쿄에 갔습니다. 종합 부동산 회사들이 자산에 어떤 브랜드를 입점시켰는지, 얼마나 많은 사람들이 자산을 이용하는지, 시간이 지나도 꾸준히 이용자들이 유지되는지, 매니지먼트 측면에서 어떤 변화들이 있었는지 등을 확인해 봤습니다. 특히 에리어 매니지먼트 개발을 선호하는 종합 부동산 회사 4곳에 집중했죠.
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미쓰이부동산은 1914년에 설립돼 100년이 넘는 역사를 가진 일본 최대 디벨로퍼입니다. 이들의 주요 지역은 니혼바시이고, 미드타운을 비롯해 도쿄 전역의 주요 자산들을 개발했죠. 일본 도심 개발의 핵심 지역인 마루노우치 지구를 개발한 회사는 1937년에 설립된 미쓰비시지쇼입니다. 마루노우치를 비롯해 오테마치, 유라쿠초까지 이들의 손길이 닿아 있습니다. 철도회사로 시작한 도큐부동산은 아무것도 없는 땅에 역을 2개 세우고 그 역 일대를 함께 개발합니다. 사람들이 많이 왕래할 수록 통행 수입이 증가하기 때문에 세운 전략이죠. 시부야 역시 아무것도 없는 땅에 철도를 깔고 그 일대의 땅을 구입해 개발을 진행했습니다. 현재 '달라진 시부야'의 모습 중심에도 도큐부동산이 있죠.
앞의 회사들이 막강한 자본력과 이미 소유중인 대규모의 땅을 중심으로 개발을 진행한 것과 달리 모리는 창의적인 기획력과 끈질긴 노력으로 미나토구를 모리타운으로 완성해 나가고 있습니다. 모리는 2차 세계대전 이후 미나토구의 땅을 사서 작은 넘버 빌딩 시리즈를 만들었습니다. 모리1 빌딩, 모리2빌딩 등 작은 빌딩들을 꾸준히 지었죠. 사실 지금과 비교하면 볼품없지만 이 빌딩들이 있었기에 '힐스'가 완성될 수 있었습니다. 30년이 넘는 시간동안 주민들을 설득해 땅을 만들고, 건물을 짓는 시간을 버틸 수 있었던 바탕이 되었죠. 더불어 모리가 미나토구에 들인 시간의 힘도 무시할 수 없습니다. '버티컬 가든 시티'라는 철학으로 힐스를 기획하고 현실화한 시간은 미나토구에서 모리의 존재감을 키우는 시간이기도 했습니다. 주민들과의 스킨십도 엄청났고요. 이것이 바로 모리만의 차별화 전략이죠.
그렇게 완성된, 지금 도쿄의 가장 트렌디한 공간이 아자부다이 힐스입니다. 도쿄타워가 보이는 '도쿄의 한 복판에 세워진 최고층 빌딩' 또는 '세계적인 건축가 토마스 헤더윅이 설계했다'는 등의 수식어로는 완전히 설명하기 어렵습니다. 상업, 문화, 주거, 오피스, 호텔, 학교, 병원까지 사람이 살아가기 위해 꼭 필요한 시설을 모두 갖추고 있습니다. 하나의 공간 자체가 집이자 회사이며, 작은 도시인 셈이죠. 이 모든 것의 시작에는 버티컬 가든 시티라는 개발자의 ‘철학’이 존재하고 있습니다. 모리의 힐스 시리즈는 세세하고 완벽하게 설계된 컨셉과 뛰어난 매니지먼트의 표본이죠.
J리츠 투자를 계획하고 있다면, 주목!
투자자 입장에서 모리 빌딩을 볼 때 또 하나 고려할 점은 투자 가능성 측면입니다. 앞서 이야기한 것처럼 모리빌딩이 운영중인 ‘Mori Hills REIT Investment Corporation’에는 힐스 시리즈가 자산으로 포함되어 있습니다. 롯폰기힐스 모리타워 28.6%, 토라노몬힐스 모리타워 14% 등으로 자산 포트폴리오가 구성되어 있죠. 미나토구 전체에 대한 통제권이 있기 때문에 매니지먼트를 통해 지속적인 가치 상승을 가능하게 할 수 있다는 강점도 있습니다. 최근 문을 연 아자부다이 힐스를 비롯해 앞으로 제2롯폰기 힐스 등 미나토구 내 개발 계획도 가지고 있고요.
눈으로 확인한 실물 부동산을 직접 구매하는 건 어려운 일입니다. 한국에서도 어려운데, 외국인의 입장으로 다른 나라의 부동산 구입은 결코 쉬울 수 없죠. 그러나 리츠를 활용하면 투자의 관점이 조금 달라집니다. 눈 앞에 보이는 자산을 만들고, 운영하는 회사의 능력을 바탕으로 리츠 투자를 하는 건 충분히 현실적인 투자 방법이죠. 모리의 운영 능력은 방문자 수를 통해서도 확인할 수 있습니다. 롯폰기힐스의 1일 방문객은 오픈 때부터 20년 동안 평균 약 10만명에 달합니다. 모리 리츠 자산으로 편입되어 있지는 않지만, 아자부다이 힐스는 모리의 테넌트 운영 능력의 정수를 볼 수 있는 곳이죠. 외국인 관광객을 포함에 연간 3000만명의 발길이 닿습니다. 모리의 자산인 ‘힐스’ 시리즈는 내국인과 외국인을 가리지 않고 도쿄에 머무는 사람들의 눈과 발을 끌어당기고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 왜 사람들은 그 곳에 가는지, 그곳을 좋아하는지에 대한 이유를 알면 모리 리츠의 투자 가치가 좀 더 분명해지겠죠.
다음 화에서는 ‘일단 도쿄는 아자부다이 힐스부터 찍고 시작’이라는 주제로, 모리빌딩이 만들고 운영 중인 ‘힐스’ 시리즈를 자세히 살펴보겠습니다.
* J리츠 실제 투자는 이렇게!
J리츠에 투자하는 방법은 크게 3가지입니다. 일본 주식시장에서 엔화로 개별 리츠 종목에 직접 투자를 할 수 있습니다. 또한 일본 부동산 리츠ETF에 투자하는 것도 가능합니다. 엔화로 투자할 수 있는 일본 부동산 리츠ETF 대표상품은 Nomura NF REIT(1343), iShares Core J-REIT(1476), NIKKO J-REIT(2552) 등입니다. 사용 중인 증권사 홈페이지에서 해외ETF 검색을 통해 상세 정보를 확인할 수 있습니다. 마지막으로 한국 시장에 상장된 리츠 ETF에 투자할 수 있습니다. 삼성자산운용의 KODEX 일본부동산리츠(H) 상품은 도쿄거래소에 상장된 모든 리츠가 담긴 TSE REIT 지수를 따라가며 시가총액은 146억원 규모입니다.
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