아시아의 대표적인 상장 리츠 시장인 일본, 싱가포르는 스폰서-리츠 구조가 잘 정착되었다. 특히, 부동산 개발사업을 영위하거나 개발 펀드를 운영하는 기업의 경우 개발 이후 안정화가 이뤄진 부동산 자산을 리츠에 유동화하고 해당 자금은 다음 프로젝트에 투입하여 성장을 이어간다. 투자자들 역시 각자 성향에 맞춰 안정적인 현금흐름을 바탕으로 배당이 기반이 되는 투자를 원하면 상장 리츠에 투자하고, 경기 사이클에 맞춰 개발 이익을 추구하고자 하면 스폰서 주식에 투자할 수 있다. 해당 사업 구조의 성공을 참고하여 주변 개발도상국들도 상장 리츠 시장을 확대하려 하고 있다. 인도의 경우, 글로벌 부동산투자회사들이 직/간접적으로 리츠 상장을 주도하고 있으며, 중국의 경우 국유기업이 스폰서가 되어 인프라 자산 중심으로 리츠 설립을 주도했다.

하지만 위탁관리리츠는 성장 과정에서 스폰서와 주주 간 이해상충이 발생할 수 있는 가능성이 있다. 투자자는 주당 NAV 및 주당배당금 상승에 따른 주주가치 제고를 선호하는 반면, 자산관리회사는 자산 규모를 기반으로 수수료를 받기 때문에 외형 성장을 선호하기 때문이다. 또한, 스폰서로부터 매입하는 시기 및 매입 가격에 대해 리츠 주주로부터 의심을 받기 쉬워진다. 물론 리츠는 상장 회사로서 금융당국의 감독과 규제를 받기 때문에 주주의 이익을 최우선으로 사업을 영위해가지만 외부에 있는 투자자로서는 리츠의 구조 때문에 의심을 가질 수 있는 것이다.

이를 해결하고자 싱가포르 내 주요 리츠들은 스폰서의 리츠 지분 비중을 높게 가져갔다. 이를 통해 주주와 스폰서 간 이해상충을 최소화하고자 했다. 일본 리츠의 경우 스폰서 자산 매입 시 매입 절차, 감정평가 등 더 엄격한 제도를 마련하여 투자자들에게 안내했다. 상장 리츠 초기 시장에서는 경험과 전문성을 확보한 전문 AMC의 능력 활용과 스폰서의 파이프라인 제공이 유효하지만 시장이 커질수록 성장통을 겪는다고 볼 수 있다.

위탁관리리츠는 스폰서를 통해 규모 성장을 해나가지만 필요 시에는 스폰서의 도움으로 어려운 국면을 돌파하기도 한다. 특히 싱가포르에서 팬데믹 이후부터 나타난 현금 흐름 악화 및 금리급등에 따른 투자심리 위축을 극복하고자 스폰서의 역량을 활용하는 사례가 나타나고 있다. 가장 먼저 언급할 사례는 대표적인 스폰서 중 하나인 메이플트리(Mapletree) 산하의 2개 리츠 합병이다. 지난해 싱가포르 리츠 시장을 떠들썩하게 했던 뉴스 중 하나는 Mapletree Commercial Trust(MCT)와 Mapletree North Asia Commercial Trust(MNACT)의 합병이었다. 당시 MCT는 싱가포르 내 최대 쇼핑몰인 비보시티(VivoCity)를 포함하여 대표적인 리테일과 오피스 자산을 보유한 리츠였고, MNACT은 홍콩 리테일을 중심으로 중국, 일본 뿐만 아니라 한국 내 더피나클강남 등 리테일과 오피스 포트폴리오를 보유한 리츠였다. 스폰서는 두 리츠의 합병으로 포트폴리오 규모가 확대되고 당시 아시아 내 시가총액 순위 7위까지 도약할 수 있어 규모의 경제를 달성할 수 있으며 이를 통해 비용 절감 및 포트폴리오 다변화를 구축한다고 발표했다. 그리고 합병 방법으로 기존 MNACT 주주에게 전량 MCT 지분으로 전환해주거나 MCT 지분 및 일부 현금으로 전환해주는 2가지 옵션을 제시했다. 이 같은 계획에 대해 MNACT의 주주 중 일부가 리츠 편입 가격이 실제 가치 대비 저렴하다며 강한 반대 의사를 발표했다. 이러한 상황에서 스폰서는 3번째 옵션으로 MNACT의 주주에게 전액 현금으로 지급하겠다고 발표했고, 해당 현금은 최대 약 22억 싱가포르달러 규모로 스폰서 측에서 주식을 발행하는 형식으로 마련하겠다고 발표했다. 이에 기존 주주들은 합병을 승인했고 대부분 현금을 수취해감에 따라 스폰서의 지분은 합병 이후 기존 32.71%에서 48.2%까지 확대되었다. 또한, 신규 발행 주식에 대해서는 6개월 보호예수 기간을 부여하여 장기 보유 의지를 전달했다.