삼성증권이 주최하는 ‘제 7회 K리츠 콥데이’가 막을 내렸습니다. 8일(4개 리츠), 9일(6개 리츠) 이틀 동안 총 10개 리츠가 참여해 올해와 내년 이후의 차입금 리파이낸싱, 신규 자산 편입 및 자금조달 계획, 궁극엔 주주가치 제고 계획을 구체적으로 제시했는데요. 이경자 삼성증권 리서치본부 대체투자팀장이 작성한 발표 요약 기록들을 원문 그대로 공유해드립니다. 참여 리츠의 콥데이 IR 자료는 개별 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

롯데리츠 “2023년이 배당 최저점일 가능성"

-낮은 LTV 유지. 변동금리 대출 비중 59%로 시장금리 하락 시 즉각적인 이자비용 절감.
-금리 충격으로 DPS는 2022년 6월 163원에서 2023년 말 95원으로 수직하락. 2023년 말이 배당 최저점일 가능성이 높음.
-오피스, 외부자산, 우선주 등 기존의 정체성과 다른 확장전략 시도 예정. 특히 환금성 있는 자산을 편입해 용이한 매각 전략 추구.

이지스레지던스리츠 "3년간 DPS 일시 상향 정책 발표"

-밸류업 정책 일환으로 2026년까지 DPS를 일시 상향 예정. 현재 연 266원에서 연 300원으로 13% 인상 계획(배당수익률 6.8%->7.7%).
-이는 핵심자산인 부평더샵 임대주택의 가치 상승에 대한 자신감의 표현. 평가이익을 배당으로 주주에게 조기 환원 차원.
-디어스명동(코리빙)은 연내 매각 완료 계획. 투자원금은 100억원으로 작지만 코리빙 자산의 안정적 엑시트와 운용역량 입증에 의미.

신한알파리츠 "벌써 10번째 자산 편입 추진"

-2023년 하반기 용산더프라임 매각과 동시에 HSBC 빌딩 편입 완료.
-이어 지난주, 서초GS타워 우선협상대상자로 선정. 10번째 자산으로 편입 검토 중. 대출을 제외한 필요 equity는 900억원으로 추정.
-3월 역삼빌딩 리파이낸싱 완료, 올해 더 이상의 리파이낸싱은 없으며 대부분의 차입금은 조기 상환이 가능해 시장금리 하락에 적극 대응 예정.

코람코라이프인프라리츠 “2024년 11개 자산 매각 예정”

-금리 안정이 가시화되는 만큼 2024년은 적극적 운용전략 전개 예정.
-자산의 밸류애드가 고유의 전략이며 10개 주유소의 cap rate 4.5%에서 5.4%로 향상시킨 바 있음.
-2024년 매각 추진 자산은 총 11개. 이 중 2개는 계약 완료(서울, 부산). 9개는 하반기 클로징 목표.

이지스밸류리츠 “특별배당 600원 선언”

-태평로빌딩의 리캡은 곧 완료 예정. 자산가치가 40% 이상 상승했기에 수익 일부를 주주에게 조기 실현하기 위함.
-900억원의 우선주를 발행 및 매각하고 이 중 일부는 FY10(24년 8월) 특별배당으로 환원 예정. 회사가 제시한 예상 DPS는 600원이며 지난 2년 평균 200원을 대폭 상회.
-시장의 밸류업 정책에 동참하기 위해 '선배당 후투자' 제도 도입 예정.

신한서부티엔디리츠 “3개 호텔 모두 역대 최대 실적”

-최근 광화문G타워 매입 완료. 보통주 400억원, 우선주, 담보대출 등을 활용해 유상증자로 인한 주주희석을 막음.
-보통주는 CB 발행으로 조달했으며 150억원을 서부티엔디가 투자하며 스폰서로서 책임경영 및 성장 의지를 입증.
-나인트리, G타워, 그랜드머큐어 3개 자산 모두 역대 최대치의 호텔 실적 시현 중. 나인트리와 G타워는 매출연동제로 배당 상승 여력.

SK리츠 "자사주 매입 추진과 주유소 매각 계획 발표"

- 주주가치 제고를 위해 시점과 규모는 미정이나 자사주 매입을 위한 검토 및 추진.
- 2023년 2개 주유소 매각에 이어, 2024년에는 매각 규모를 더욱 확대할 계획. 처분이익은 배당으로 전량 환원 예정이며 전년의 처분이익을 상회할 전망(전년 처분이익 배당은 주당 25원씩 2회 지급)
- 최근 종로타워 연면적 18%의 재계약에서 임대료 38% 인상. 2027년까지 전 면적에서 21% 이상 인상 계획.
- 2024년 유상증자는 없을 것. 자사주, 자산 처분 및 밸류애드로 주주가치 극대화에 전력.

ESR켄달스퀘어리츠 "이미 시장 바닥 신호"

- 최근 용인지역 임차인이 먼저 장기임차 계약을 요청하는 등 물류시장 바닥 신호 감지.
- 대주는 고정금리를 요청하기 시작하는 등 대출 시장도 변화 감지(금리 고점 신호).
- 알리 등 C커머스는 최근 공격적으로 국내 물류센터 확보 움직임 감지, 이 경우 시장 수급과 임대료에 유리.
- 2024년 임대차 재계약은 전년 대비 훨씬 쉽게 인상될 것 (전년 18% 인상).

디앤디플랫폼리츠 “올해 매각&매입 추진”

-지분 투자 중인 오다와라물류센터는 공동 투자자인 누빈과 매각 합의, 매각 성사 시 브릿지론 580억원 전액 상환 예정.
-SK디앤디로부터 명동N오피스 편입 추진. 우선협상자의 지위로 가격 협의 중.

2024년 첫 ‘K리츠 콥데이’ 이틀 간의 짧은 메모들(feat. 삼성증권)