<낡은 오피스는 가고, 새로운 오피스가 온다> 최근 서울 오피스 시장을 둘러보면 새단장이 한창인 오피스들이 곳곳에 눈에 띕니다. 새롭게 개발되는 오피스뿐만 아니라 준공된 지 꽤 지난 낡은 오피스들도 리모델링을 통해 새로운 모습으로 탈바꿈하려는 곳들이 곳곳에 보입니다. 최근 들어 낡은 오피스와 새로 준공된 오피스들 간의 경쟁력 차이가 점점 커지고 있는 가운데 선제적인 투자를 통해 경쟁력을 확보하려는 움직임으로 풀이됩니다.

[퀀트의 시각]AI 변혁에 투자하기 ㊳중국도 가능한데 한국은


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<figcaption>사진=트위터</figcaption>
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최근 유튜브에서 동그란 구 형태의 건축물이 다양한 이미지로 변하는 모습을 본 적 있나요? 몇 달 전 농구공 형태의 모양이나 사람 눈 모양의 형태가 움직이는 모습을 보고 깜짝 놀란 적이 있습니다. 처음에는 단순 합성 영상인줄 알았는데 실제로 촬영한 영상이어서 한번 더 놀랐죠. 그리고 이곳 내부에서 진행되는 공연을 보고 또 다시 놀라움을 감추지 못했습니다. 영상 속에서도 느낄 수 있는 신비로운 공간감을 보면서 언젠가는 꼭 가보고 싶은 장소 중 하나가 되었습니다. 특히 더 관심이 생긴 이유는 하남시와 MOU를 맺었다는 기사를 보고 난 후였습니다. &apos;진짜로 하남에 스피어가 생길까?&apos;라는 궁금증이 일면서 스피어에 대해 더 알아보고 싶은 생각이 들었습니다. </div> [...]

3조짜리 ‘공’연장이 선사하는 차원이 다른 경험을 기다리며

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<div><strong>리모델링 문의의 증가와 현장에서 감지한 변화</strong><hr>부동산 개발은 토지의 낮아진 현재 가치를 높은 미래 가치로 높이는 과정입니다. 가장 확실한 방법은 신축개발방식이죠. 지금까지는 기존에 있던 건물을 전체 철거하고 새롭게 건물을 짓는 ‘신축개발’ 방식이 대다수를 차지했습니다. 제로투엔 역시 신축 관련 의뢰가 대다수였습니다.</div>
<div>그런데 2023년 초부터 문의가 오는 의뢰들에서 큰 변화를 감지했습니다. 신축보다 리모델링 검토의뢰 비율이 높아졌고 리모델링을 실행하는 사례가 점점 많아진 것이죠. 현재 제로투엔이 진행하고 있는 프로젝트의 절반 이상이 리모델링 방식의 개발입니다.</div>
<div>처음에는 높아진 건설공사비에 대한 돌파구로서 일시적으로 리모델링의 검토가 늘어난 것이라 여겼습니다. 하지만 리모델링에 관심을 가지고 시장을 조사할수록 공사비 증가는 하나의 트리거였으며 리모델링이 큰 시대적 방향성이자 기회라는 판단을 하게 되었습니다. 이번 글에서는 리모델링 시장에 대한 리서치와 이에 대한 고찰, 그리고 향후 발전시킬 리모델링 데이터 활용의 이야기를 나누겠습니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/pYtyN86jn7JHLsL5DUFvq8F846uMblaq.jpg" alt="">
<figcaption>2021~2022년 2년간 공사비지수 추이. 2021년과 2022년 가파르게 오른 공사비는 개발방식의 근본적 변화를 만들고 있습니다. 이러한 높아진 공사비는 리모델링에 대한 관심을 일으키는 주요한 트리거가 되었습니다.</figcaption>
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<div><strong>리모델링에 주목하는 시대적 배경</strong><hr></div>
<div><strong>양적 성장 시대에서 질적 성장 시대로 : 차별화가 필요한 공간들<br></strong><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">짓기만 하면 임대가 나가고 거리가 활성화 되면 그 거리의 모든 건물의 임대료가 동시에 오르는 시기가 있었습니다. 맛집이 하나 생기면 그 옆에 가게도 덩달아 장사가 잘되었죠. 예를 들어 예전에 우리는 간장게장 거리의 어떤 집을 찾아갔다가 너무 줄이 길어 오래 기다려야 하면 옆에 생긴 간장게장집을 가곤 했습니다. 그러고 곧, 그 거리에는 간장게장 집이 많아지고 간장게장 거리가 되었습니다. 하지만 이렇게 전반적으로 쉽게 한 지역이 활성화되던 현상은 </span><strong style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; letter-spacing: -0.02em;">‘온라인’이 발달하면서 급격히 변화하였고, 지역 안에서도 세부적인 차별화가 발견됩니다.&nbsp;</strong></div>
<div>이제 온라인으로 사전에 조사를 하고 가기로 한 곳을 정하면 예약을 하고 그 가게를 갑니다. 예약이 안 되고 기다려야 하는 곳도 가게 앞에 있는 키오스크에 입력을 한 후 돌아다니다가 핸드폰에 알람이 올 때 들어가면 됩니다. 굳이 알아보지 않은 옆집에 가서 오프라인 경험을 소비하지 않습니다. 그래서 잘 나간다는 성수동 연무장길도 손님이 없는 가게와 줄 서 있는 곳이 공존합니다. 사람이 바글바글한 팝업매장과 아무도 들어가지 않는 가게가 붙어있는 현상을 쉽게 발견할 수 있습니다. 물론, 그 지역 자체가 소위 몇몇 핫플레이스에 의해 전반적으로 뜨는 방식은 여전하지만 질적으로 따라가지 않으면 함께 할 수 없는 시대입니다.&nbsp;</div>
<div>리테일뿐 아니라 같은 강남에서도 빌딩 컨디션에 따라 NOC가 차이 나는 현상이 보입니다. 공실률이 낮다는 강남 GBD도 잘 관리되는 프라임 오피스가 아니라면 곳곳에 ‘임대’ 현수막을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 단순한 양적 성장 시대를 넘어서 질적 성장의 시대로 접어들며 차별화된 공간기획과 운영이 필요한 시대입니다.</div>
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<figcaption>성수동 연무장길 풍경. 주말에 굉장한 유동인구를 자랑하는 성수동 연무장길이지만 모든 건물에 사람이 많은 것은 아닙니다. 줄을 서며 대기하는 팝업매장과 한산한 가게들이 불과 10m 내에 공존합니다.</figcaption>
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<div><strong>노후가 시작된 한국의 빌딩 : 1990년대 노후 건물의 비율 증가</strong><hr>지어진 지 30년이 된 시점부터 노후건물로 칭합니다. 30년 된 건물은 잘 관리하지 않았다면 대대적인 보수가 필요합니다. 설비배관은 녹슬고, 곳곳에 누수현장이 발견되며 외관 재료의 탈락이 보입니다. 지금으로부터 30년 전은 우리나라 경제가 호황이였던 1990년대 초 였습니다. 정책적으로도 건설경기 활성화에 지원이 많았죠. 이러한 배경 속에 서울을 기준으로 이 시기에 지어진 건물은 20%가 넘으며 이에 따라 현재는 30년된 노후건물이 급격히 늘어나고 있습니다.&nbsp;</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/HqYeIsJSf08ae9XMvAt1g0rjipuigM4x.jpg" alt="">
<figcaption>1990년 대 노후건물의 비율. 2022년 기준 서울은 1990-1994년에서 지은 건물이 전체의 20.7%를 차지했다. 30년 이상 된 건물들의 비율이 점점 높아지는 시대를 맞이하는 셈이다.&nbsp;</figcaption>
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<div><br><strong>현행법규보다 높은 용적률의 건물들 : 도심 속 숨은 보석들</strong><hr>이렇게 30년 이상 노후된 건물이 늘어나는 지금 그 전과는 다른 솔루션이 필요합니다. 1970~1980년대 건물들은 대체로 철거하고 신축을 하면 토지의 가치가 확연히 늘어났습니다. 이 시기에는 건축기술 보편화가 안되었고 도시개발의 법적 체계가 갖추어지지 않아 용적률이 낮은 건물들이 상당수였죠. 즉, 이 시기 지어진 건물들은 너무 낮은 용적률이기에 철거도 쉽고 현행 법규에 맞추면 극적인 면적 향상이 가능합니다.&nbsp;</div>
<div>1990년대 지어진 건물들은 건설기술 향상과 경제적 호황에 힘입어 최대 용적률로 지어진 건물들이 많이 있습니다. 그런데 도시개발의 체계를 갖춘 2000년대 법규의 제약이 생겼죠. 2000년대 초 생긴 법규체계는 지금까지 이어져 오고 있습니다. 현행법규에 맞춰 신축하면 오히려 용적률이 줄어드는 사례가 많아졌습니다. 즉, 이러한 건물들은 신축을 하면 엄청난 철거비와 공사비로 돈을 쓰면서도 면적이 줄어 가치가 낮아지는 건물들입니다. 바꾸어 말하면 현행 법규보다 높은 밀도로 지어진 리모델링 하기 좋은 보물들이 점차 발견되고 있다는 이야기도 됩니다.</div>
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<div><strong>현행 법규보다 높은 용적률의 건물들</strong></div>
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<figcaption>주거지역임에도 건폐율 60%에 용적률 300%의 건물. 신축을 하면 건폐율 50%에 용적률 250%로 줄어든다. 2003년 6/30일에 개정된 법규가 개정되었다.&nbsp;</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/VV3C6oe7aOMp3G4U6Pp7O4X7th7GvwCR.jpg" alt="">
<figcaption>테헤란로에 있는 용적률 1,000%가 넘는 건물. 신축을 하면 용적률 800%로 줄어든다.</figcaption>
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<div><br><br><strong>리모델링 시장 규모와 플레이어의 부재</strong><hr></div>
<div><strong>증가하는 리모델링 개수 시장 : 공사비 지수 반영 시 최소 53조 원<br></strong><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">이러한 현실적인 배경뿐 아니라 다양한 관점에서 리모델링 비중 증가의 배경을 살펴볼 수 있습니다. &nbsp;우리의 예정된 미래라 할 수 있는 선진국의 사례를 보더라도 건물 리모델링의 비중은 훨씬 높습니다. 특히, 유럽 건축가들은 ‘신축’을 해보는 게 소원이라는 건축가들이 많이 있습니다. 인구 감소로 인해 새로운 도시 개발보다는 기존 도심권을 활성화 하는 것이 필요하다는 관점도 있죠. 환경 측면에서는 ESG를 중시하면서 기존 자원의 재활용이라는 대의명분도 존재합니다.</span></div>
<div>학술 연구에 따르면 2020년 리모델링 시장은 30조 원에서 2030년에 44조 원으로 10년 동안 50%이상 증가한다고 합니다. 다만, 필자는 해당 연구 시점 이후 최근 급격히 늘어난 공사비지수(2년 간 20% 상승)을 고려하면, 같은 기준으로도 2030년에 최소 53조 이상의 시장을 예상하고 있습니다. 과거에 예상치 못한 추가적인 수요를 고려하면 더 큰 성장을 예상하고 있습니다. 예를 들어 높아진 금리로 인해 개발기간에 따른 금융비용 역시 크게 증가하였고 신축 대비 짧은 기간에 끝나는 리모델링에 대한 관심이 더 많아졌습니다. 이러한 요소들이 리모델링 수요를 촉발하고 있고 <strong>리모델링 시장의 성장을 가속화</strong>하고 있습니다.</div>
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<div><strong>메가 롱테일 시장, 대형 건설사와 소형 건설사의 양극화 건설시장<br></strong><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">이렇게 증가하는 리모델링 분야이지만 리모델링 부분을 이끌어갈 플레이어가 시장에 요원한 상황입니다. 건설시장의 공급자는 믿을 수 있는 대형 건설사와 주먹구구식의 소형 건설사로 양극화된 시장이죠. 대형사는 단위 금액이 작고 복잡하고 힘든 리모델링에 관심이 없습니다. 몇몇 아파트 리모델링에 뛰어든 곳이 있지만 빌딩 단위의 리모델링은 주요 수주 대상이 아닌 상황입니다. 소형사는 체계를 갖추지 못했고 회사보다는 현장소장 개개인에 따라 편차가 크기에 예측이 어렵고 품질이 일정하지 않습니다. 질적 향상을 목표로 하는 리모델링에 치명적인 부분입니다.</span></div>
<div>건설시장은 롱테일 시장이라고 볼 수 있습니다. 그리고 롱테일 부분의 단위가 몇십억, 몇억 단위의 메가 롱테일이라는 특징이 있죠. 단위가 큰 시장(Body)에는 대형사들이 몰려 있고 나머지(Tail)는 소형 건설사들이 난립하고 있습니다. 1만 3,000개가 넘는 건설사 중에 약 1만 개의 회사가 최하위 등급인 7등급(시공능력평가 120억원 이하, 7군이라고도 칭합니다.) 건설사입니다. 흔히 금융권에서 ‘읽어 주는’ 500여개의 회사 중에 아직 빌딩 리모델링에 적극적인 곳은 없으니 리모델링을 하려면 7군을 제외하고 나머지 2,500여개의 건설사 중에 신중하게 선택해야 하는 상황입니다.&nbsp;</div>
<div>신축의 경우는 그래도 발품을 팔면 적정한 건설사를 찾을 수 있습니다. 하지만 리모델링은 뒤에서 설명하는 특징을 추가적으로 고려해야 하기에 더욱더 <strong>적정한 건설사를 찾는 것이 어렵습니다.</strong></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/ujlDiCcUlQMDUqNOvffmWiHy0E243giU.jpg" alt="">
<figcaption>메가 롱테일 시장. 건설 시장은 단위 하나가 억 단위의 메가 롱테일 시장이다. 상위 대형건설사가 몰려있고, 하위시장은 소형 건설사위주의 양극화 상태다.</figcaption>
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<strong>기획-설계와 긴밀해야 하는 건설 : 통합적인 전략의 필요성과 이를 위한 팀구성<br></strong><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">리모델링은 단순히 ‘시공’ 파트만이 아닌 ‘설계’ 및 ‘기획’과 긴밀한 연계가 필요합니다. 하지만 이를 함께 수행할 수 있는 곳을 찾는 것이 쉽지 않지요. 리모델링의 범위가 다양하기 때문에 사전에 기획과 함께 시뮬레이션이 필수적이고 이를 분석하여 전략적 선택을 해야합니다. 엘리베이터만 바꿀 수도 있고, 저층부와 로비만 개선할&nbsp; 수도 있습니다. 창호를 유지한 채 외피만 바꿀수도 있고, 창호와 외벽 자체를 바꿀 수도 있습니다. 경우에 따라 구조까지 변경하며 신축급의 리모델링을 할 수도 있습니다.</span></div>
<div>공사 진행 간 변수가 많이 있기에 설계변경이 자연스레 따라옵니다. 신축과 달리 설계도대로 그대로 건설하는것은 불가능한 영역입니다. 사업주 입장에서는 변수가 발생해도 최초 세운 예산과 일정속에서 프로젝트를 완료할 ‘설계-시공’의 통합된 팀이 필요한 이유입니다. <strong>돌발상황이 발생하는 문제를 신속하게 상의하고, 함께 해결하는 팀이 있어야 성공적인 리모델링</strong>을 할 수 있습니다.&nbsp;</div>
<div>추가로 앞으로 리모델링은 단순한 ‘미학적 개선 목적’이 아닌 ‘자산가치 상승’의 관점에서 이루어질 것입니다. 이를 검토하기 위해서는 단순히 디자인하고 건설하는 것이 아닌 ‘시행’의 입장에서 검토하고 판단을 돕는, 즉 &nbsp;‘개발-설계-건설’ 3가지 관점에서 통합적으로 살펴야 합니다. 아울러 지으면 알아서 임대가 되는 시대를 점점 지나고 있기에 ‘브랜드 - 운영’ 측면에서도 같이 볼 수 있는 곳이 함께해야 합니다.</div>
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<div><strong>다양한 리모델링의 범위<br></strong><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">리모델링은 다음과 같이 다양한 범위가 있기에 초반에 시뮬레이션을 통해 전략적 선택이 필요합니다.</span></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/8S35SzFzAjtGAanzLDMDMlqBH76aWJya.jpg" alt="">
<figcaption>엘리베이터만 바꾼 리모델링 사례&nbsp;</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/eeVnEbG7gfapQ7X9fBxHgOIsjr3R9xiK.png" alt="">
<figcaption>저층부 및 로비만 개선하는 리모델링 사례&nbsp;</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/QVMqEUBCtTUGPL7DfmxKB1gtS2qxmBx4.jpg" alt="">
<figcaption>대대적인 외장재 변경 사례</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/XiOhZ3v1WasZPbZ7WAxUZhIYqWhnJDrd.jpg" alt="">
<figcaption>증축을 동반한 구조 변경. 신축급 리모델링 사례&nbsp;</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/RvJp0cH0mVftBYQmomVTU6x6fibOUyY4.jpg" alt="">
<figcaption>창호를 유지한 채 외피만 바꾼 리모델링 사례. 평당 200만원의 공사비로 임대수익를을 50%이상 상승시켰다.&nbsp;</figcaption>
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<div><strong>데이터 기반 시뮬레이션 필요 : 경우의 수 1,792 가지를 신속하게</strong><hr></div>
<div>작년부터 이렇게 리모델링의 늘어나는 수요와 부족한 공급을 대비하기 위해 리모델링 프로젝트를 하면서 데이터를 모으고 있습니다. 그리고 그 데이터들을 분석하여 양질의 데이터로 전환하는 작업에 집중하고 있죠. 복잡하고 힘든 리모델링을 성공적으로 하기 위해서는 <strong>데이터를 기반으로 디지털 도구를 활용하는 것이 필수</strong>입니다.</div>
<div>실제 의뢰가 들어와 상담을 하다보니 빌딩의 경우 크게 6가지 반복되는 상위 질문들이 있었습니다.대부분 이렇게 하면 ‘얼마나 드나요?’라는 질문입니다. 이를 모두 펼쳐놓고 분석해보니 1,792 가지 경우의 수가 나왔습니다. 이를 효율적으로 대응하기 위해서는 자동화된 툴이 필수였습니다. 제로투엔은 직접 수행한 양질의 데이터를 통해 공사비를 사전에 높은 적중률로 예측할 수 있는 알고리즘을 개발하였고 이를 내부 상담 및 프로젝트 진행에 활용해 왔습니다. 더 나아가 이러한 부분에 수요가 높아짐을 느껴 아예 사이트를 만들어 운영을 시작했습니다.</div>
<div>소비자 중심으로 만들어서 6가지 질문에 답하면 자동차를 고르듯 예산을 미리 알 수 있게 만든 것이 첫 번째 기능입니다. 아직은 300평 내외 소형 건물에 특화되어 있지만 점차 범위를 늘리고 세부사항을 입력하는 버전을 만들 계획입니다.</div>
<div>향후에 사업성 검토 버전을 넣고 같은 대지의 신축과 리모델링를 쉽게 비교하는 버전 등 <strong>다양한 데이터 분석과 축적을 통해 리모델링 시 해야하는 각종 의사결정을 쉽고 올바르게 하는 사이트</strong>로 진화시킬 예정입니다.&nbsp;</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/yZ7UjgpRTIUDw2YO6wqlSioZrQ7vLjm9.jpg" alt="">
<figcaption>리모델링 검토 사이트 '리어. reer.kr.' 제로투엔에서 실행한 양질의 데이타를 활용하여 누구나 쉽게 예산을 측정할 수 있다. 주소입력과 6가지 옵션 선택으로 1,792가지 상황별 예산을 산출해준다. 현재는 300평 내외 소형빌딩에 특화되어 있고 범위와 산출 데이터를 점차 늘릴 예정이다.&nbsp;</figcaption>
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'리모델링' 시장의 부상 배경과 기회

<div>이지스자산운용 리서치실의 2024년 하반기 전망 리포트의 키워드는 &apos;레거시형 투자방식과 성장 섹터로의 포트폴리오 다변화&apos;였습니다. 2025년은 이러한 방향성이 구체화되는 시점으로 <strong>&apos;투자 구조/사이클 전환의 가시화&apos;</strong>를 키워드로 잡았습니다. 국내 정치 및 경제 불확실성의 확대는 글로벌 시장의 안정세와 반등 기회와 반대로 국내 투자 시장의 조정과 변화를 가시화시킬 것으로 예상합니다. </div>
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<div><br /><strong>트럼프 2기의 정책변화에 따른 국내 Market Fundamental</strong><hr />트럼프 2기 관세·무역·이민 정책변화에 따른 지정학적 리스크 확대 및 인플레이션의 상승 가능성 등 2025년 글로벌 시장은 팬데믹 시기의 유동성 확대에 따른 인플레이션 상승과는 다른 인력 수급 등 수요 측면의</div> [...]

2025년의 부동산 투자 전략에 대하여(feat. 이지스 리서치실) 

<p>상장 리츠는 기본적으로 상업용 부동산이라는 것이 투자 규모가 크기 때문에 자금력이 있는 기관투자자 및 소수의 개인 부자들만 투자를 해서 이익을 독점하는 것이 아니라 일반 개인투자자들도 소액으로 투자를 할 수 있게 만들어 놓은 상품이다. 기관이나 개인 모두 리츠를 통해서 상업용 부동산에 투자하고 이익을 향유할 수 있다. 그간은 국내 상장 리츠 시장이 발달하지 못해서 그런지 국내 기관 및 개인들에게 관심이 그렇게 높지 않은 시장이었다. 다만 최근 국내 리츠 시장도 커지고 있고 이미 활성화된 해외 리츠 시장에 대한 접근도 용이해지고 있어 충분히 관심을 가져볼만한 시장이다.</p>

<p>물론 기관투자자 입장에서도 리츠가 그렇게 투자하기 쉬운 상품은 아니다. 왜냐하면 리츠는 부동산을 기초자산</p> [...]

기관투자자가 '리츠'에 투자하는 이유, 행정공제회

<div><strong>City Developments Limited (CDL) 개요</strong><hr />
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/fRqKKhaLLhzkbHmTe4nKdzSOZp9W6nyn.png" alt="" /></figure>
CDL은 싱가포르에 본사를 두고 있고 오피스, 레지던스, 호텔, 쇼핑몰 및 기타 자산들을 건설하고 인수하면서 전 세계의 29개국에 걸쳐 부동산 자산을 보유하고 있는 글로벌 부동산 회사다. CDL은 &apos;건설하면서 환경을 보존하자&apos;라는 모토로 부동산 분야에서 지속가능성 분야를 선도하는 기업으로 평가받고 있다. 싱가포르거래소(SGX)의 상장된 기업이고, 상장 리츠인 CDL Hospitality Trusts(CDLHT)의 스폰서이다. CDL 최초의 CSO (Chief Sustainability Officer, 최고 지속가능성 책임자)인 에스더 안과의 인터뷰를 통해 CDL의 지속가능한 ESG 전략을 소개한다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/vRCvUr4rwspPjkxen08Do4ooMLbIK7EZ.jpg" alt="" width="567" height="315" />
<figcaption><span lang="EN-US" style="font-size: 10.0pt; line-height: 107%; font-family: &apos;맑은 고딕&apos;; mso-ascii-theme-font: major-fareast; mso-fareast-theme-font: major-fareast; mso-hansi-theme-font: major-fareast; mso-bidi-font-family: Arial; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: KO; mso-bidi-language: AR-SA;">CSO</span></figcaption></figure></div> [...]

싱가포르 부동산 회사 CDL의 최고지속가능성책임자(CSO)가 던지는 메시지

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<div>지난 2010년 8월 통신회사 KT가 설립한 KT에스테이트는 출범 당시 대규모 보유 부동산을 활용해 일본의 미쓰이부동산과 같은 대형 디벨로퍼가 될 것으로 기대를 모았습니다. 하지만 오랜 기간 동안 시장에서 기대했던 만큼의 포텐셜이 제대로 터지지 않았습니다. 모회사인 KT의 수장이 바뀔 때마다 부동산 개발사업에 대한 방향성이 달라지면서 KT에스테이트의 방향성도 흔들리고 부침을 겪는 일이 반복됐습니다. 그 과정에서 한국을 대표하는 디벨로퍼를 만들겠다는 큰 꿈을 가지고 KT에스테이트에 합류했던 많은 인력들이 회사를 떠나가기도 했습니다. </div>
<div><br /><br /><strong>KT그룹 회장 바뀔 때마다 부침 겪은 KT에스테이트 </strong><br /><hr />하지만 KT에스테이트는 KT그룹의 수장이 바뀔 때마다 부침을 겪으면서도</div></div> [...]

역사를 떠나 보낸 KT에스테이트, 개발 조직 축소하고 관리 모드로

일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 '시티&' 첫 시리즈 도쿄편에 이어 두 번째 시리즈인 여의도편을 시작합니다. 여의도는 도시를 움직이는 주요 기능이 모두 위치한 지역입니다. 국회의사당으로 대표 되는 정치지구, KBS를 주축으로 한 방송지구, 63빌딩이라는 국내 최초의 초고층 빌딩이 자리잡은 상업지구, 한강시민공원과 여의도 광장 등 대규모 녹지지구, 증권거래소가 위치한 경제지구 등 다기능을 수행하고 있습니다. 아파트로 이루어진 주거지구 기능도 빼놓을 수 없습니다. 그렇기에 도시 변화가 어떻게 개인의 삶에 영향을 미치는지 알아보기에 최적화된 지역이기도 합니다. 동시에 에리어 매니지먼트의 순기능을 살펴보기 좋습니다. 여의도 지역의 변화를 통해 사람, 커뮤니티, 기업이 함께 만들어 가는 동네의 움직임을 소개하겠습니다. 

시리즈2. 여의도

[시티포럼 2024 현장스케치] IFC Story: from birth to value enhancement

[시티포럼 2024 현장스케치] 모리빌딩이 꿈꾸는 문화도심 

9화. 정비계획 결정까지 210일, 소통이 속도를 만들다

8화. 도시 부동산 개발에서 '에리어 매니지먼트'의 역할을 듣다

7화. 상업용 공간에 웰니스 가치를 제안하는 브랜드 알로소 

6화. 여의도 놀일터 큐레이터를 만나봤습니다!

5화. 카펫계의 파타고니아를 아시나요? 

4화. 여의도 직장인들을 움직인 오피스 운영 마에스트로 

3화. ‘직주’의 도시 여의도 라이프를 듣다 

2화. X세대 여의도 주민에게 듣다 

1화. 서울의 쓸모없는 섬에서 ONE & ONLY 지역으로의 변화 

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<div>올해 상업용 부동산 시장의 분위기는 지난해와는 사뭇 다릅니다. 지난 몇 년간 상업용 부동산 시장에서 대단한 영향력을 발휘했던 ‘이마코(이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁)’의 기세가 한 풀 꺾였습니다. 지난 몇 년간 대형사들로 사람과 일이 몰리면서 이마코라는 신조어까지 등장했고, 작년까지만 해도 인플레이션과 금리 인상으로 시장의 불확실성이 커지고 유동성이 메마르면서 블라인드펀드를 가지고 있는 이마코 중심으로 주요 대형 입찰이 진행됐습니다. 작년 8월에 입찰이 진행된 ‘콘코디언빌딩(옛 금호아시아나 사옥)’이 대표적인 사례입니다. 당시 입찰에는 블라인드펀드를 보유한 이지스, 마스턴, 코람코자산신탁 단 세 곳만 입찰에 참여했습니다. 비슷한 시기에 입찰이 진행된 인천</div></div> [...]

아쉬운 전반 보낸 빅플레이어들, 후반(아크플레이스)에 화력 집중

<p>우리는 앞으로의 세상이 어떻게 변할지 궁금해한다. 그런데 변화를 예측하는 것도 중요하지만 변하지 않을 것이 무엇인지 아는 것도 중요하다. 이는 근원적 펀더멘털이기 때문이다. 거시적 차원에서 보았을 때 다음의 두 가지 현상은 지속될 것으로 예상된다. 첫 번째는 도시화율의 증가, 두 번째는 저성장이다. 이러한 펀더멘털은 앞으로도 부동산이 상대적으로 안전한 중수익의 대체투자 자산군으로 개인투자자와 기관투자자의 중요한 자산 포트폴리오로서 역할할 것임을 암시한다.</p>
<p> </p>
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<h1>(1)도시의 승리, 도시화율의 증가</h1>
<p>인류는 대부분의 기간 동안 도시가 아닌 자연 환경에서 거주했다. 200년 전만 해도 미국인 대부분이 농사를 지었고 당시 전체 인구의 4퍼센트만이 도시에 살고 있</p> [...]

리츠 데이터 애널리틱스의 필요

<div>DL그룹은 지난 2014년 비즈니스 고객을 겨냥해 글래드 호텔을 선보이면서 호텔업에 진출했으나 코로나19가 한창이던 지난 2021년께부터 유휴 자산 정리와 사업 구조 재편을 위해 글래드 호텔 매각을 추진해 왔습니다. DL그룹은 직접 소유하거나 위탁 운영 중이던 다섯 개 호텔(글래드 라이브 강남, 글래드 여의도, 글래드 코엑스, 메종 글래드 제주, 글래드 마포)를 정리하기 위해 매수자와 협상을 벌여왔죠. 이 중 글래드 라이브 강남은 부동산 개발회사 티마크에 매각했습니다. 현재는 글래드 여의도, 글래드 코엑스, 메종 글래드 제주를 직접 보유하면서 운영하고 있고, 글래드 마포는 위탁 운영하고 있습니다. 객실 수는 총 1,492실 규모입니다. </div>
<div>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/KdOt0m4WV7Z1OehF3jtAy4FHnYKeYDR2.jpg" alt="" /></figure>
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<div><strong>매도자-</strong></div></div> [...]

여전히 매각중, 출구 찾기 어려운 DL그룹의 ‘글래드 호텔’

<div><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">서울시 종로구 종로33 종각역 인근에 위치한 ‘그랑서울’은 도심(CBD) 지역을 대표하는 프라임 오피스 빌딩입니다. 국민연금이 풀 에쿼티(full equity)로 투자해서 장기 보유하고 있는 핵심 자산이기도 하죠. CBD 지역의 프라임 오피스 빌딩이라고 하면 서울파이낸스센터(SFC), 센트로폴리스, 센터원 등이 떠오르지만 이들 중에서도 그랑서울은 면적이 가장 큽니다. 그랑서울의 연면적은 17만 5,537.3제곱미터, CBD에서 그랑서울 다음으로 연면적이 큰 오피스 빌딩은 센터원으로 16만 8,050제곱미터 규모입니다. CBD를 대표하는 오피스 빌딩답게 임대차 시장에서도 경쟁력을 갖고 있는 빌딩입니다. 젠스타메이트에 따르면 그랑서울의 전용면적당비용(NOC)는 월 41만 9,168원 수준으로 CBD 권역 내 최상위권 수준입니다. 그랑서울의 NOC는 작년까지만 하더라도 30만원대였으나 올해 초 40만원을 돌파했죠.&nbsp;<br></span>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/frpJ2WhnCS8Uun9Pr3ger8WYWyZm4qim.png" alt="">
<figcaption>이미지에 대한 설명을 작성해주세요.</figcaption>
</figure>
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<div>하지만, 2014년 2월에 준공된 그랑서울도 내년이면 준공된 지 10년차가 됩니다. 그러다 보니 최근에 준공된 프라임 오피스인 인근 센트로폴리스(2018년 7월 준공), 테헤란로 센터필드(2021년 초 준공) 등과 비교하면 시설이 낡고 어메니티가 부족한 편입니다. 규모나 입지로 보나(한국 자본시장의 큰 손인 국민연금이라는 상징적인 투자자를 보더라도) CBD를 대표하는 프라임 오피스로 꼽기에 손색이 없지만 최근 글로벌 오피스 시장의 화두가 되고 있는 ‘플라이트 투 퀄러티’ 측면에서 보면 분명 아쉬운 점이 있었습니다. 이에 그랑서울을 운용하고 있는 코람코자산신탁도 최근 많은 변화를 주고 있습니다.&nbsp;<br>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/zmVDZrnVOMXe0Itmma8G16eYTnrrCLay.webp" alt="">
<figcaption>그랑서울 /사진=WRC</figcaption>
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<div>특히, 그랑서울의 경우 지금까지는 시공사였던 GS건설이 업무 및 상업 시설 전체를 책임임차 하고 있었는데 최근 계약 만료 기간이 돌아오면서 변화를 가져가기에 좋은 타이밍입니다. 코람코는 GS건설의 책임임차가 끝나고 직접 운용을 하게 되는 시기에 맞춰 프라임 오피스의 위상에 걸맞는 경쟁력을 확보하기 위해 박차를 가하고 있습니다. 어느 한 부분이 아닌 전체 오피스 빌딩의 경쟁력을 강화하기 위해 큰 변화를 주고 있습니다. SPI에서는 그랑서울에서 일어나고 있는 이 같은 변화를 여러 차례 소개해 드렸는데요. 저층부 리테일 시설은 테헤란로 센터필드에서 프라임 오피스에 어울리는 리테일 공간을 선보이고 운영하고 있는 신세계 프라퍼티와 손을 잡고 변화를 준비하고 있습니다. 아울러, 해비치와 손을 잡고 라운지를 비롯해서 입주사들을 위한 서비스 공간을 개선할 계획입니다. <br><br><a href="https://seoulpi.io/article/00179016510702186496">종각 '그랑서울' 리테일 공간 변화 꾀하는 코람코</a><br><a href="https://seoulpi.io/article/00213746521288011776">신세계프라퍼티, 도심 오피스(그랑서울)로 진출한다</a><br><a href="https://seoulpi.io/article/00222137561380057088">싱가포르투자청 發 오피스 매물과 새단장 준비하는 '그랑서울'</a><br><a href="https://seoulpi.io/article/00231533661468094464">오피스 시장서 보폭 넓히는 ‘해비치’, TP타워와 그랑서울에도 입성한다</a><br><br><br><br></div>
<h1><br>카카오 모빌리티가 맡고 있는 주차장 운영업체도 새로 선정</h1>
<div><hr>그랑서울의 변화는 여기서 그치지 않습니다.&nbsp;주차장 운영도 개선합니다. 현재 그랑서울 주차장은 카카오 모빌리티에서 맡고 있습니다. 내년에는 주차장 운영 업체에 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 오는 1월 3일 새로운 주차장 운영업체를 선정하기 위한 입찰이 예정되어 있기 때문입니다. 이번 입찰에 카카오 모빌리티는 초대받지 못했습니다. 누가 선정되더라도 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 주차장부터 리테일, 로비, 라운지를 비롯한 어메니티까지 머리부터 발끝까지 전면적으로 변화를 주고 있는 그랑서울의 플라이트 투 퀄러티를 향한 여정을 기대해봐도 좋을 것 같습니다.&nbsp;<br><br><a href="https://seoulpi.io/article/00226475690031136768">플라이트 투 퀄러티를 찾아서 ①현대차가 선택한 ‘스케일타워’</a><br><a href="https://seoulpi.io/article/00229819984092196864">플라이트 투 퀄러티를 찾아서 ②하인즈가 투자한 첫 서울 오피스 '웨스트게이트 타워'</a><br><br></div>
</div>

준공 10년차 '그랑서울'의 플라이트 투 퀄러티를 향한 여정, 싹 다 바꾼다

<div>최근 리츠 활성화 방안을 통해 공모 리츠와 공모 예외 리츠, 즉 사모 리츠 간의 합병을 통해 외형 성장을 가능하도록 하는 방법이 제시되었습니다. 이는 상장 리츠의 외형 성장과 불필요한 과정 축소 등 긍정적인 효과를 기대할 수 있는 부분이지만 사모 리츠에 대한 수요가 왜 발생했는지 확인해 보면서 정책의 효과를 생각해 보는 것도 도움이 될 것으로 예상됩니다. 이와 관련하여 가깝고도 먼 나라, 일본의 상황을 짚어보고자 합니다.</div>
<div><br><br><br><br><strong>2010년대 들어 급격하게 성장한 일본 사모 리츠와 성장세 둔화된 상장 리츠</strong><br><hr>일본에서는 2010년대 들어 사모 리츠의 급격한 성장이 나타났습니다. 하나씩 생겨나기 시작한 사모 리츠의 수는 2023년 3분기 기준 상장 리츠의 절반까지 올라왔고 자산 규모도 전체 리츠 시장의 15%까지 늘어났습니다. 반면 상장 리츠 수는 2020년 이후 Tokaido REIT 1개사의 상장이 진행됐으나 Invesco Office REIT의 상장폐지와 케네딕스 산하 3개 리츠의 합병 등으로 2020년 이후 오히려 줄어들었습니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/c34MFIrESuQTSc26VQOdBB72svkAwNjU.jpg" alt="">
<figcaption>자료=ARES Japan Property Index(비상장리츠는 AJFI-Open End Core Unlisted REITs 기준)</figcaption>
</figure>
</div>
<div><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;"><br><br><br><br><strong>사모 리츠의 성장 배경</strong><br></span><hr><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">사모 리츠는 운용사와 투자자의 수요가 서로 맞아 떨어진 결과입니다. 글로벌 금융위기(GFC) 등으로 전통 자산의 가치 하락이 나타나면서 보험사와 기관 등 안정적인 자산 운용과 투자 자산 다변화가 필요했던 투자자들은 대체투자 비중을 확대했습니다. 그 과정에서 상장 시장에서 거래되는 여타 주식들과 마찬가지로 시장 상황에 따라 주가에 변동이 나타나는 상장 리츠 대신 비상장 리츠를 통해 투자를 진행하려는 수요가 나타났습니다.</span></div>
<div>AMC 입장에서도 수시로 주주가 바뀌고 수많은 주주를 대상으로 정기적인 자료 제공, 리츠의 결산 기간인 매 반년마다 주주총회 참석에 대한 초청장을 보내야 하는 부담을 느끼고 있는 상황에서 특정 기관 주주에 대해서만 운용보고서 및 주주총회 자료를 제공하면 되는 운영상의 이점이 있기 때문에 사모 리츠를 운용하고자 하는 수요가 있습니다.</div>
<div>일본에서는 2019년 말 회사법 개정에 따라 2022년 9월이 되어서야 주주에 대한 주주총회자료의 전자제공제도가 시행되었고 실제 적용은 2023년 3월부터 진행될 만큼 주주총회 개최 및 안내 비용 자체가 부담으로 작용하는 경우가 많았습니다. 실제로 이는 리츠들의 주당 가격이 수십만 엔을 상회하더라도 주식 수를 최소한으로 유지하는 이유 중 하나로 손꼽히기도 합니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/EkQXxehmc67pSmcvIM0gn1QyGVMucOXQ.jpg" alt="">
<figcaption>자료=Yahoo Finance, 이지스자산운용 대체증권투자파트&nbsp;</figcaption>
</figure>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">또한 실질적으로 상장 리츠와 사모 리츠의 차이는 상장 여부 정도에 불과하며 일본에서는 같은 투자신탁법(Investment Trust Law)을 적용 받고 평균적인 LTV나 운용 기간 등도 유사합니다. 시점이나 금액의 제한이 있지만 상장 리츠에서는 할 수 없는 환매 요청이 가능하다는 점은 수익자들이 투자 기간에 맞는 전략을 설정할 때 활용하는 수단으로 해석되기도 합니다.<br><br><br><br></span></p>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;"><strong>상장 리츠와 사모 리츠의 이해상충 </strong></span></p>
<hr>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">이와 같은 점들을 고려할 때 사모 리츠에 대한 수요가 왜 발생하며 AMC가 사모 리츠의 운용을 받아들이는 이유에 대해서는 납득이 가능합니다. 문제는 이러한 사모 리츠의 존재가 상장 리츠의 성장에 걸림돌이 될 수 있다는 점입니다. 전반적인 전략상 사모 리츠와 상장 리츠 간의 차이가 크지 않기 때문에 사모 리츠는 상장 리츠가 편입할 수 있는 자산의 대부분을 편입할 수 있습니다. 이는 상장 리츠 입장에서는 매입 대상 자산의 경쟁 심화와 그에 따른 매입가 상승 등을 초래할 수 있는 부담으로 작용합니다. 100%는 아니지만 사모 리츠 제도가 없었다면 상장 리츠의 주주가 될 수 있었던 투자자가 사모 리츠를 선택하면서 주주 다변화와 외형 성장의 기회가 줄어드는 점도 상장 리츠 입장에서는 좋은 결과는 아닐 것입니다.</span></p>
</div>
<div>뿐만 아니라 일본에서 사모 리츠를 운용하는 AMC 중에는 골드만삭스 등의 금융사나 JR 큐슈, 도쿄 가스 등의 회사들도 있지만 미쓰이 부동산, 케네딕스 등 상장 리츠를 운용 중인 곳들도 별도의 사모 리츠를 운용하고 있습니다.&nbsp;<br><br>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Ic2xNyi4E8ADzs8jLrKFJLeDBDmSZQZP.jpg" alt="">
<figcaption>자료=각 사, 이지스자산운용 대체증권투자파트&nbsp;</figcaption>
</figure>
</div>
<div><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">상장 리츠를 운용하는 AMC가 사모 리츠를 같이 운용하는 경우의 문제는 자산을 신규로 편입하고자 할 때 상장 또는 사모 중 한 쪽을 선택해야 한다는 점입니다. 상장 리츠는 물류, 사모 리츠는 오피스 등으로 섹터가 구분되어 있는 경우라면 큰 문제가 생기지 않을 수 있지만 Mitsui Fudosan Investment Advisors의 경우 오피스, 주거, 물류, 리테일에 특화된 총 4개의 리츠를 운용하고 있기 때문에 개별 자산을 두고 사모 리츠와의 이해 상충이 발생하기 쉬운 구조입니다. 2012년 설립해 10년 이상 운용 중인 Mitsui Fudosan Private REIT의 자산 비중을 보면 2023년 말 기준 오피스가 51%, 주거 30%, 물류 10%, 리테일 9%로 공모 리츠와 겹치는 섹터의 자산을 4,000억엔 규모로 보유하고 있습니다. 케네딕스 또한 2023년 오피스, 리테일, 주거로 나뉘어져 있던 3개 리츠를 합병하면서 대형 다각화 리츠를 구성해 미쓰이 부동산과 유사한 상황입니다.</span></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Smjtwnpg31NSfXajrbuF2eiBgFnZx7Ny.jpg" alt="">
<figcaption>출처=각 사&nbsp;</figcaption>
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<div>때문에 상장, 사모 리츠를 모두 운용하는 AMC가 가장 주의해야 할 점은 자산 퀄리티의 동질성입니다. 하지만 지난해 11월 일본 출장 당시 공모 리츠와 사모 리츠를 동시에 운용하는 AMC와의 미팅에서는 공모와 사모 모두에 편입될 수 있는 자산의 경우 통상적으로 준공 연도에 따라 홀수는 공모, 짝수는 사모 리츠에 편입하는 등 기계적인 분류가 적용된다는 점을 확인할 수 있었습니다. 이러한 단순 기계적 분류 방식은 의도에 따라 자산과 리츠에 대한 제어권을 가지고 있는 AMC가 특정 리츠, 더 나아가 특정 수익자를 위해 영향력을 행사할 가능성이 전혀 없는 것은 아니라는 의미로도 받아들여질 수 있습니다.</div>
<div><br><br><br><strong>사모 리츠와 차별화된 상장 리츠의 전략</strong><br><hr>상장 리츠와 사모 리츠의 가장 큰 차이점은 상장 여부입니다. 사모 리츠는 장 내에서 거래되지 않기 때문에 보유한 자산 NAV가 그대로 주당 가격으로 인식되며 투자 심리 등 증시 내에 영향을 줄 수 있는 외부 요인들의 개입을 최소한으로 차단할 수 있습니다. 때문에 금리 인상이나 펀더멘털 악화에 대한 우려 등 선제적으로 변화를 반영하는 상장 리츠들에 비해 가치 변동을 천천히 인식하거나 인식하지 않는 경우도 있습니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/WRslffayTOdA6f9npJeNSrrhLJgeTCtR.jpg" alt="">
<figcaption>자료=Bloomberg, 이지스자산운용 대체증권투자파트</figcaption>
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<div>미국의 사례를 예시로 보더라도 리츠 지수는 부동산 실물 지수를 선행해서 움직이며 더 큰 진폭을 보이는 것을 확인할 수 있습니다. 때문에 사모 리츠의 상대적으로 낮은 변동성은 연기금, 보험사 등 대체자산 투자 수요는 있지만 변동성 노출은 꺼리는 투자자들에게 매력적인 옵션으로 보였을 것입니다.</div>
<div>상장 리츠 또한 이 지점에서 해결책을 찾아야 합니다. 상장 리츠는 불특정 다수의 주주 사이에서 손바뀜이 지속적으로 발생하고 외부 요인과 투자 심리 등이 주가에 반영된다는 점이 핵심인만큼 리츠 주주에 대한 어필을 통해 보유 자산 대비 더 높은 주가를 받아들일 수 있습니다. 현재는 할인 구간에 있으나 일본 리츠는 도입 이후 현재까지 주가 순자산가치 비율(P/NAV)이 1.14배로 외형 성장을 위해 신주를 발행할 때 희석 효과가 그만큼 줄어들어 자본 비용을 낮추는 효과로 이어집니다.</div>
<div>&nbsp;</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/hyS1yXBcHp04LE2It0U8VvzTag4x1qCG.jpg" alt="">
<figcaption>자료=미즈호 증권&nbsp;</figcaption>
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<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">이와 같은 상대적 매력도를 확보하기 위해 리츠들은 신규 자산을 편입하는 외형 성장, 보유 자산의 수익성을 개선하는 내부 성장, 배당과 자사주 매입을 활용하는 주주 환원 등의 방법을 활용해 왔습니다. 다만 일본에서는 역사적으로 주요 섹터의 내부 성장이 적어 외형 확대에 주력해 왔는데 최근 일본은행의 매파적 정책 도입으로 외형 성장의 효과가 줄어들면서 리츠들은 주주 환원에 나서고 있습니다.</span></p>
</div>
<div>특히 최근 리츠들은 자사주 매입에 주력하고 있는데 P/NAV가 1보다 높을 때 증자를 통해 자산을 매입하면 희석 효과를 줄일 수 있듯 현재와 같이 0.8~0.9 수준의 낮은 P/NAV를 기록하고 있을 때 자산 매각 대금으로 자사주를 매입해 소각하면 상대적으로 더 많은 자사주를 취득, 주주들의 주당 자산가치를 더 높여줄 수 있기 때문입니다.</div>
<div>&nbsp;</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/QSFoo5iDfN8BRl86wubynQ035a69TxJO.jpg" alt="">
<figcaption>&nbsp;자료=각 사, Bloomberg, 이지스자산운용 대체증권투자파트</figcaption>
</figure>
<p>&nbsp;</p>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">이렇듯 일본 상장 리츠들은 상장사라는 특징을 활용해 자금 조달과 주주 환원 등에서 이점을 확보하고자 하며 이는 투자자들에게 더 높은 수익성과 배당 기여, 주주가치 제고로 이어지는 선순환 구조를 만들어낼 수 있습니다. 국내에서도 사모 리츠 합병을 통해 외형 성장을 목표하는 리츠들과 주주 가치 제고를 요구하는 투자자들 간의 균형점을 고민해 볼 시점이라고 생각합니다.</span></p>
</div>

일본의 상장·사모 리츠 시장의 형성과 성장이 시사하는 것

<div>일본 총무성통계국에 따르면 2022년 말 기준 일본의 가구 수(일본인만)은 5,431만 세대이며 이중 1인 가구는 1,785만 세대, 2인 가구(부부세대, 모자세대, 부자세대 포함)는 1,397만 세대로 1~2인 가구는 전체 세대의 59%인 총 3,182만 세대로 나타나고 있다. </div>
<div>그런데 2023년 9월 기준 일본에서는 684만 마리의 개와 907만 마리의 고양이가 살고 있어 개와 고양이의 수를 합치면 1,515만 마리가 살고 있다. 이는 2022년 10월 기준의 15세 미만 인구(1,450만 명)보다도 많은 숫자이다. 2023년 9월 기준 일본에서는 약 1,000만 세대가 개나 고양이를 키우고 있는 것으로 나타났다.</div>
<div>이러한 상황에서 도시 외곽의 단독주택에서는 주</div> [...]

[퀀트의 시각]AI 변혁에 투자하기 ㊳중국도 가능한데 한국은

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속도내는 크레센도빌딩 거래, 마스턴의 전략과 연초 오피스 시장의 분위기

출구 막힌 리테일 부동산들, 팔 곳 없는 ‘눈스퀘어’도 만기 연장 가닥

자산가치 하락·리파이낸싱에 환정산까지, 3중고에 시달리는 해외 자산 담은 리츠

TPG안젤로고든, ‘363강남타워’ 패밀리 오피스에 매각한다

‘더 풀러턴 호텔 싱가포르’에서 한 해의 마지막을 보낸다는 것

일본의 평균 주택면적 변화가 시사하는 것

힘 합치는 SK디앤디와 로컬스티치, 해외 연기금과 손잡은 MGRV

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