'단군 이래 최대 개발프로젝트'라고 불리는 용산국제업무개발지구 사업, 이번에는 정말 시작되는 걸까요?

지난 2005년, 코레일은 KTX 도입으로 인한 부채를 해결하기 위해서 관련 부지 개발을 시도한 적이 있습니다. 하지만, 당시 오세훈 서울시장의 한강르네상스 사업과 겹치는 부분도 있었고 2008년 금융위기가 오면서 흐지부지되었습니다.

다시 닻이 오를 용산국제업무개발 사업은 50만 제곱미터 규모에 약 51조원이 투입되는 복합개발 프로젝트입니다. 이르면 내년 하반기에 착공하여 2030년에 입주가 시작될 예정입니다. 100층짜리 랜드마크 빌딩과 함께 프라임 오피스∙마이스(MICE)∙호텔∙의료시설∙광역교통환승센터, 콘서트홀∙아트뮤지엄 등 문화시설이 조성될 계획입니다.

용산국제업무개발지구의 배후 지역인 용산 메타밸리(용산전자상가∙원효전자상가∙나진전자월드) 역시 주목받고 있습니다. 전자상가 일대는 용산국제업무지구의 기능과 산업을 연계한 미래산업 중심지로 개발됩니다. ICT∙소프트웨어∙디지털∙R&D 업종이 이에 해당합니다. 용산 메타밸리는 직주혼합을 위한 미래형 도심 주거지역으로 변할 것입니다.

용산 그랜드머큐어의 잠재력, 신한서부티엔디리츠의 잠재력

용산국제업무개발을 통해서 가장 혜택을 볼 것으로 예상되는 곳은 바로 신한서부티엔디리츠입니다.

신한서부티엔디리츠는 용산드래곤시티의 3개 동 중 A동(그랜드머큐어)를 보유 중입니다. 용산국제업무개발지구와 붙어있을 정도로 가깝습니다.

신한서부티엔디리츠는 2021년 12월에 상장한 리츠로 용산 그랜드머큐어와 인천 스퀘어원을 기초자산으로 상장하였습니다.

용산 그랜드머큐어 자산의 가치와 매력은 상장 시점 대비 꾸준히 올라가고 있습니다. 자산가치 측면을 먼저 보겠습니다. 그랜드머큐어는 수익환원법과 거래사례비교법의 감정가액 5:5로 가중평균 하여 평가하기 때문에 임대료가 증가하면 자산의 공정가치 역시 증가하는 구조입니다.

지난 2023년 1월에 서울 중구 밀레니엄힐튼호텔에 위치한 GKL의 세븐럭카지노가 드래곤시티로 이전하기도 했습니다. 카지노는 B동과 C동을 잇는 부대시설에 위치합니다. 카지노의 성장은 곧 호텔의 객실평균요금의 인상과 객실가동률의 증가로 이어질 수 있습니다(다만, 아쉬운 점은 최근 같이 관광업이 호황일 때 신한서부티엔디리츠는 최소보장임대료의 120%를 초과할 수 없는 부분입니다).

일각에서는 인천 영종도 인스파이어 리조트와 파라다이스시티로 인해 상대적으로 세븐럭카지노 드래곤시티점이 타격을 입을 것으로 예상합니다. 하지만, 드래곤시티는 서울 시내 관광 및 MICE를 목적으로 한 외국인들을 대상으로 하기 때문에 영종도 카지노와 타깃층이 다르다고 생각합니다.

P(Price)∙Q(Quantity)∙C(Cost) 중에서 Q, 즉 관광객 숫자는 꾸준히 증가할 것으로 보입니다. 엔데믹과 K-컬처의 인기로 인해서 외국인 관광객들의 유입이 늘었습니다. 2023년 한국을 방문한 외국인은 총 1,103만 명으로 2022년 대비 3배 이상 증가하였습니다. 원화 약세 역시 외국인 관광객 입장에서 한국 관광 매력을 높이는 요소로 손꼽힙니다.

단기적으로 일본 골든위크, 중국 노동절 연휴 기간의 외국인 관광객 유입 증가가 가시화될 것으로 보입니다. 최근 분위기만 보더라도 선명합니다. 한일 무비자 입국이 시행 이후 일본 관광객 증가세가 돋보였으며, 중국 정부의 마카오 규제가 지속되어 중국인 관광객들의 유입이 늘어날 것으로 전망합니다.

용산국제업무 개발사업의 수혜가 기대되는 K리츠는 어디일까요?