리츠의 장점은 어렵고 복잡한 부동산을 전문가들이 매입부터 매각까지 편리하게 관리해준다는 것입니다.
하지만 세상에 공짜는 없는 법입니다. 리츠에 투자하면서 내 계좌에서 10원짜리 하나 나간 적이 없고, 오히려 배당금을 받기만 한 기억 밖에 없다구요? 우리는 체감하지 못하지만, 알게 모르게 수수료(비용)는 지급되고 있습니다.
개인투자자들의 관심이 가장 많은 신한알파리츠를 예시로 1) 자산의 매입 2) 리츠의 상장 3) 자산의 운용 4) 자산의 매각까지 리츠의 부동산 투자 사이클 별로 발생하는 비용을 살펴보겠습니다.
첫 번째, 자산 편입 시 발생하는 매입 수수료입니다.
리츠의 기초자산은 부동산이기 때문에, 부동산을 매입하는 과정에서 수수료가 발생합니다. 그레이츠 판교와 더프라임타워를 기초자산으로 상장한 신한알파리츠는 이들 자산을 인수할 때 매입수수료율로 0.6%를 적용하였습니다.
둘째, 리츠의 상장 단계입니다.
상장 시 약 24억 원의 제비용이 발생하였는데 가장 큰 비중을 차지하는 것은 인수 수수료(22억 5,000만원)입니다. 총 공모금액(1,140억원)의 약 1.97%에 해당하는 금액입니다.
기타 비용에는 감정평가법인에 지급하는 감정평가 비용(가치평가용역비용), 등기대행 수수료 등이 포함됩니다. 비록 큰 비중은 아니지만, 유상증자 때 우편으로 오는 투자설명서 인쇄비용, 등기비용, 신규 상장, 상장심사수수료 등도 눈에 띕니다.
세 번째, 자산의 운용단계입니다.
기초자산도 매입했고 상장도 했으니 운용사의 역량에 따라서 자산을 운용합니다. 운용 수수료는 운용실적과 무관하게 지출하는 고정 비용입니다. 단, 성과 수수료는 운용실적에 영향을 받구요. 운용 수수료에는 리츠가 AMC에 지급하는 운용수수료와 자산보관수수료, 사무수탁수수료가 포함됩니다.
그중 운용단계에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 운용수수료입니다. 신한알파리츠가 AMC인 신한리츠운용에 지급하는 운용수수료는 운용기본수수료와 운용성과수수료입니다.
운용기본수수료는 자산마다 상이합니다. 상장 시 인수한 그레이츠 판교와 더프라임 타워는 사업연도말 기준금액의 연 0.4% 수준입니다. 나머지 자산들은 1년 차의 수수료가 가장 적으며(연 0.1%~0.25%), 4년 차 이후부터는 연 0.3%~0.4%로 상승하는 구조입니다.
운용성과수수료는 그레이츠 판교에만 적용됩니다. 사업 연도 별로 회사의 상장된 주식가격이 상승한 금액을 계산 후, 이에 대한 5%를 성과보수로 지급하며, 5% * (주가수익 - 결손금)로 계산됩니다. 다만, 성과수수료는 지급되지 않는 경우가 있습니다.
다만, i) 해당 사업 연도의 주가 수익이 결손금 미만인 경우
ii) 해당 사업연도의 평균 종가가 이전의 각 사업연도 별 평균 종가 중 가장 높은 금액에 미달하는 경우
에는 운용성과 수수료가 지급되지 않습니다.
즉, 정리하자면 그레이츠 판교는 기본 수수료 0.4%와 성과 수수료를 지출하며, 나머지 자산들은 성과수수료 없이 기본수수료를 연 0.1%~0.4% 수준으로 지출합니다. 수수료율은 자산의 보유 기간에 비례하여 증가하며 최대 연 0.4% 수준입니다.
운용단계에서 발생할 수 있는 또 다른 비용은 자산보관회사, 사무관리회사의 위탁보수입니다.
신한알파리츠의 자산보관회사는 국민은행으로, 자산보관수수료는 아래와 같습니다. 매 결산기 3~40억 수준으로 지출합니다.
마지막, 자산 처분 단계에서 발생하는 매각수수료입니다.
신한리츠운용은 매각에 대한 대가로 1) 매각수수료를 수령하며, 매각성과에 따라서 2) 매각성과 수수료를 받습니다. 운용수수료와 동일한 구조입니다.
신한알파리츠가 보유한 자산 중 신한L타워는 매각금액의 0.5%를 기본 수수료로, 매각차익의 10%를 성과 수수료로 지급하며, 다른 자산들에 비해 수수료가 저렴한 편입니다. 대부분의 자산은 매각대금의 1%를 매각 기본수수료로 하며, 매각차익의 15%를 성과 수수료로 지급합니다.
신한알파리츠는 2023년 8월, 용산더프라임을 2,383억 7,000만원에 매각하였습니다. 1,651억원에 매입하였으니, 약 733억원의 매각차익을 실현한 셈입니다.
733억원의 매각차익 중에서 매각 기본 수수료는 약 1%(24억원)이며, 매각 성과 수수료는 약 10%(73억원)입니다. 즉, 97억 원을 AMC 수수료로 지급합니다. 감정평가비를 포함한 기타 비용(약 15억원)은 별도입니다.
정리하자면 아래와 같습니다.
* 자산의 매입 : 매입수수료(매입 금액의 0.6%)
* 리츠의 상장 : 증권사 인수 수수료 및 기타 제비용(상장심사수수료, 등기비, 가치평가용역 비용 등)(총 공모금액의 2.1%)
* 자산의 운용 : 운용수수료(기본 수수료, 성과 수수료), 사무수탁 수수료, 자산보관 수수료(사업 연도 총자산의0.1%~0.4%+a)
* 자산의 매각 : 매각수수료(기본 수수료, 성과 수수료), 기타 제비용(매각액의 1%+매각차익의 10~15%+a)
