<강점(strength)>

#밸류애드(Value -add)

다른 리츠와 대비하여 코람코라이프인프라리츠하면 가장 먼저 떠오르는 키워드는 바로 '개발'입니다. 상장 시 SK네트웍스가 보유한 주유소를 매입하였고, 이 중 일부에 대해 드라이브스루 매장, 세차장, 전기차충전소, 전자제품판매점 등으로 개발하여 자산가치를 상승시켰습니다. 개별 자산의 규모 하나하나가 작은 것 역시 덩치가 큰 자산에 비해서 유연하게 대응할 수 있고, 위험이 분산되어있다는 측면에서 코람코라이프인프라리츠의 강점이라고 생각합니다.

2021년 당시 코람코라이프인프라리츠가 밝힌 바에 따르면, 171개 자산의 대지면적은 총 8만7,320평이며, 이에 따른 임대 연면적은 3만3,116평입니다. 이를 기반으로 용적률을 환산한다면 약 37.9%입니다. 코람코라이프인프라리츠는 주유소 자산을 적극 개발하여 임대가능 연면적을 높여 추가임대 수익을 확보할 계획이었습니다. 서울 종로구 재동주유소를 코리빙 시설로, 부산 사하구 괴정제일 주유소, 경북 포항 영일대 주유소를 폴바셋으로 개발한 것이 그 예입니다. 이 외에도 주유소 건축물 지붕(주유소 캐노피)을 활용하여 2층을 카페나 전자제품 판매점 등으로 개발하는 등 코람코라이프인프라리츠만의 독특한 밸류업은 자산가치를 극대화시켰습니다.

K리츠를 여러가지 기준으로 분류할 수 있겠지만, 적어도 부동산 매각 사이클의 관점에서 놓고 볼 때 다음과 같이 나눌 수 있을 것입니다.

i) (상장을 제외하고) 신규자산을 매입을 해본 적이 없는 리츠
ii) (매입은 하였으나) 상장 이후 매각을 해본 적이 없는 리츠
iii) 매입, 매각을 모두 해본 리츠
iv) 매입, 개발(Value-add), 매각을 모두 경험해본 리츠

이 중에서 iv) 매입, 개발, 매각의 사이클을 모두 경험해본 리츠는 코람코라이프인프라리츠와 SK리츠 밖에 없습니다. 현재 매각 진행 중인 부산 대연 리테일복합시설(폴바셋, 카샥샥)이 매각된다면, 리츠가 매입하여 가치를 높인 부동산이 매각되는 첫 사례가 될 것입니다. 이는 코람코라이프인프라리츠가 상장 시 주주들에게 약속한 비전이 현실화되는 것입니다.

#HD현대오일뱅크

HD현대오일뱅크는 코람코라이프인프라리츠의 주주이자, 임차인이면서 사업파트너입니다. 2020년 3월, 코람코-현대오일뱅크 컨소시엄은 SK네트웍스가 보유한 SK에너지 직영주유소를 인수하였습니다. 코람코는 주유소 부동산을, 현대오일뱅크는 주유소 인력 및 판매망을 맡았습니다. 이를 바탕으로 현대오일뱅크는 2020년 주유소 갯수 기준 업계 2위로 도약하였으며, 판매채널의 확대로 이어질 수 있었습니다.

스폰서 리츠는 아니지만, 이 과정에서 현대오일뱅크는 코람코에너지플러스리츠의 자산을 임차하는 임차인이자, 주주로 참여하였습니다. 이후 부산 대연 복합리테일 개발사업에서 HD현대오일뱅크는 자사의 카샥샥 세차 서비스를 제공하고 부지를 임차하는 등 양 사는 다시 한번 힘을 합치게 됩니다.

#꾸준한리밸런싱

코람코라이프인프라리츠는 크게 2가지 측면에서 꾸준히 포트폴리오 리밸런싱을 진행하고 있습니다.

첫째, 지방자산 축소 및 수도권 자산 편입 확대입니다. 코람코라이프인프라리츠는 상장 이후 지방자산에 대해서 꾸준히 매각을 진행하여 주주들에게 배당금을 지급하는 한편, 수도권 자산 역시 선별적으로 매각 또는 추가적으로 편입하고 있습니다.

둘째, 상장 시 포트폴리오의 대부분이 주유소 자산이었으나, 개발을 통한 용도의 변경 및 물류센터, 호텔, 주차장 등을 편입하면서 포트폴리오를 다각화하고 있습니다. 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등은 각각 오피스, 물류센터 등 특정 섹터의 자산만 편입하고 있지만, 코람코라이프인프라리츠는 지역/섹터별로 분산하면서 위험에 대응해나가고 있습니다.

#초과배당

코람코라이프인프라리츠는 1기(2020.11)부터 목표 배당금을 초과하여 배당하였으며, 공모가 기준 연환산 6%대의 안정적인 배당을 지급하였습니다. 앞서 살펴본 자산의 매각, 인플레이션에 대응가능한 매출연동 임대료, 임차인 변경 및 개발에 따른 임대료 상승이 주요 원인입니다. 특히 3기(2021.11)에는 17개 자산 매각에 따른 반기배당금 319원을 달성하면서 주가는 7,000원대까지 상승하였습니다.

<약점(weakness)>

#비전의모호함

코람코라이프인프라리츠의 가장 큰 약점은 바로 투자방향성, 비전(Vision)의 모호함입니다.

코람코라이프인프라리츠는 주유소 자산을 기반으로 하여 상장하였습니다. 상장할 때 타사 대비 코람코라이프인프라리츠의 가장 큰 매력은 모빌리티, 에너지, 리테일로 이들의 장점이 돋보였습니다.

2021년 7월 1일, 코람코라이프인프라리츠는 'KEP VISION 2025'를 발표합니다. 당시 향후 운용전략으로 1) 주유소, 주차장, 세차장, 드라이브스루 등 모빌리티 기반 실물 부동산의 편입 후 밸류애드(Value-add) 전략, 2) 우량 개발부동산 선매입 추진 3) 수도권, 도심지, 개발호재 등을 토지가치 상승여력이 있는 F&B리테일(Food&Beverage), 물류 등 넌퓨얼(Non-Fuel) 수익형 부동산 매입을 제시하였습니다.

화석에너지에서 재생에너지로 에너지 패러다임이 전환되면서 이에 따라 대두되는 친환경 충전소를 만들고, 중소규모 리테일의 복합개발을 통해 지역사회 내 리테일 복합개발을 통해 지역 편의시설을 공급할 계획이었습니다. 이 과정에서 신세계프라퍼티를 파트너사로 선정하여 물류와 상업시설이 합쳐진 도심 속 물류거점, 모빌리티-리테일센터를 공동개발하기로 하였습니다. 코람코에너지플러스리츠는 교통이 편리한 입지의 부동산을 제공하고, 신세계그룹은 스타벅스커피코리아, 노브랜드버거 등 F&B, SSG닷컴의 라스트마일 배송거점 등 서비스를 합친다면 그 가치는 더 커졌을 것입니다. 하지만, 1년 만에 협약은 무산되었습니다. 비슷한 시기, 코람코라이프인프라리츠는 쿠팡 물류센터로 사용 중인 인천 남청라스마트로지스틱스 물류센터와 용인 죽전 수도권물류센터(컬리넥스트마일)를 편입하였습니다. 적어도 지금까지 추진해온 방향성과는 비슷한 자산들이었습니다.

하지만, 이 시기에도 느낀 것은 모빌리티를 중점으로 한 리츠이지만 모빌리티 자산들 간의 유기적인 연결로 느껴지지는 않았습니다. 예를 들어서 프롤로지스는 물류센터를 중심으로 한 리츠이며, 물류센터를 기반으로 태양광 발전사업을 영위하고, 물류센터에서 전기 트럭의 충전을 가능케하는 등 물류센터라는 플랫폼을 바탕으로 자산의 개발과 사업이 유기적으로 연결된 느낌이었습니다. 가령, 공급체인(Supply Chain)을 쿠팡의 대형 물류센터 - 라스트 마일 물류센터 - 기름(또는 전기)의 충전 - 자동차 정비/수리으로 꾸리고, 각 단계마다 코람코라이프인프라리츠가 부동산 또는 관련 임차인을 제공하는 형태였다면 모빌리티 플랫폼으로서의 가치는 올랐을 것입니다. 단순히 여기저기 모빌리티와 관련된 부동산을 모아놓은 것에 불과했던 것이죠.

2023년, 코람코에너지플러스리츠는 코람코라이프인프라리츠(이하 라이프인프라리츠)로 이름을 바꾸면서, 'KLI VISION2030'을 발표합니다. 그 전부터 '모빌리티'리츠에서 생활밀착형 인프라리츠로 방향성을 바꾸는 모습을 보였습니다. 다만, 이 과정 속에서 주주들은 혼란에 빠지게 됩니다. 지금까지 이들이 보여준 모습은 친환경, 모빌리티, 소규모입지, 개발 등의 키워드였다면, 뜬금없이 레지던스, 오피스, 4차산업 인프라시설에 투자한다고 하니 정체성이 모호해질 것이란 우려가 커졌기 때문입니다.

이후, 코람코라이프인프라리츠는 마제스타시티 T1 우선주(코크렙66호 지분 9.6%), 강남역 DF타워 우선주, 아늑호텔 홍대 등을 편입하였습니다. 운용 방향성에 대한 갈피를 잡지 못하고, 그때 그때의 시류에 따라서 자산을 편입하는 모습으로 느껴졌습니다. 금리가 높아지니 이에 대응하기 위해서 오피스 우선주를 편입하는 것처럼 보였고, 코로나19 이후 외국인 관광객이 증가하니 호텔을 신규자산으로 편입하는 것처럼 보였습니다. 이 과정 속에서 전문성과 노하우를 살릴 수 있을까라는 의문이 생겼습니다.

#합병

앞서 말한 '비전'의 모호함을 가속화시키는 것이 바로 합병이었습니다. AMC인 코람코자산신탁에서 운용 중인 코람코더원리츠(이하 더원리츠)는 여의도 하나증권 빌딩만을 자산으로 보유하고 있습니다. 더원리츠는 2022년 에이플러스에셋타워(강남역DF타워)를 인수하려고 했으나 무산되었고, 지금까지 단일 자산만을 보유 중입니다.

2024년 리츠 활성화 방안이 나온 이후엔 코람코라이프인프라리츠와 더원리츠의 합병 가능성이 더욱 커지기도 했는데요. 하지만 올해 들어서 코람코라이프인프라리츠는 주가 변동성 확대로 리츠 간 우호적 M&A 추진을 보류한다고 발표했습니다. 동시에 향후 시장의 불확실성이 해소되고 주가가 안정화된다면 재추진을 검토할 수 있다고 밝혔습니다.

결과적으로 현 시점에서 합병은 보류되었지만, 달리 말하면 언젠가 가능하다는 점에서 불확실성을 말끔히 해소한 인상을 주진 못합니다. 사실 필자는 코람코자산신탁에서 운용 중인 또 다른 리츠인 이리츠코크렙까지 합병할 수 있지 않을까라는 예측도 조심스레 해보았는데요. 라이프인프라리츠, 더원리츠, 이리츠코크렙의 합병은 리츠의 대형화를 이끌 수 있다는 장점도 있겠지만, 합병 과정 속에서 산정한 합병비율, 신규 편입리츠에 대한 반대의사 등에서 어려움이 예상될 수 밖에 없죠. 투자에서 불확실함은 주가흐름의 부정적인 요소입니다.

<기회(opportunity)>

#자차보유및 친환경 자동차 수요의 증가

국토교통부에 따르면, 2024년 말 기준 자동차 누적 등록대수는 2,629.8만 대입니다. 한국의 내수시장을 담당할 인구는 줄어드는 반면, 자동차는 늘어나는 추세로 인구 1.95명 당 1대 수준으로 보유하고 있습니다. 차량의 증가는 코람코라이프인프라리츠의 입지적 가치 상승에 영향을 미칠 것입니다.

출처 : 국토교통부 모빌리티자동차국 자동차운영보험과 보도자료 '자동차 누적등록대수 26,298천대', 2025.1.22

2024년 신규등록 차량대수는 총 164.6만대입니다. 친환경 자동차(전기, 수소, 하이브리드)는 66.3만대 신규등록되어 전체 신규등록 건수의 40%를 차지하였습니다. 친환경자동차는 전년대비 62.6만대 증가하면서 증가세가 뚜렷하게 보인 반면, 내연기관차는 전년 대비 27.7만대 감소하였습니다. 친환경 자동차와 관련된 정책 역시 뒷받침 됩니다. 삼성증권에 따르면, 2021년 환경부와 서울시는 26년까지 택배화물차량 6,100여대를 전기체로 교체하겠다는 계획을 발표하였습니다.

차종을 막론하고 차량이 증가한다는 것은 자연스레 드라이브스루 매장의 이용증가로 이어질 것입니다. 코람코라이프인프라리츠가 보유한 도심 내 주차장, 세차장 역시 자동차가 증가하는 한 수요가 견조하며, 사라지기 어려운 비즈니스 모델이라고 생각합니다. 비슷한 관점에서 현실적으로 관련기업과의 MOU나 자산인수가 가능할지는 모르겠지만, 필자는 한국타이어의 T스테이션, 금호타이어의 타이어프로, 타이어유통기업인 타이어뱅크의 매장 역시 코람코라이프인프라리츠가 주목해야할 임차인이라고 생각합니다.

2021년 코람코 측은 석유에너지를 공급하는 주유소의 매출 유지는 2027년부터 어려워질 것으로 예상하였습니다. 친환경자동차의 증가에 따라, 코람코라이프인프라리츠는 선제적으로 LS이링크와 파트너십을 체결하여 인천셀프주유소, 마산현대주유소를 LS.E-모바일캠프 인천, 마산으로 운영하고 있으며 2024년 말 인수한 분당 라포르테서현 주차장 역시 테슬라 슈퍼차저를 제공하고 있습니다.

#실적개선기대감

코람코라이프인프라리츠의 포트폴리오 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 에너지 섹터입니다. 주유소 자산은 임대계약 6년차 시점에 전년 대비 1.5%인상을 1회 적용합니다. 임대 6년차 시점이 바로 2025년 6월입니다. SK네트웍스(차량 정비)로 대표되는 모빌리티 임차인은 2025년 후 매년 1.5%씩 임대료가 상승하여 동사의 실적 상승에 기여할 전망입니다. 두번째로 큰 비중을 차지하는 물류 섹터의 임차인 역시 매년 1.5%씩 상승하는 구조입니다.

리테일 자산 임차인은 i) 고정임대료 또는 ii) 매출연동임대료를 적용합니다. i) 고정임대료를 적용하는 사례는 경수대로, 제이셀프, 아산셀프, 동래주유소 등이며, 임차인인 현대오일뱅크가 LG하이프라자 및 삼성전자판매에 전차하는 구조입니다. 이들은 월 4,000만~6,000만원 수준의 임대료를 매월 고정적으로 수령하고 있습니다.

ii) 드라이브스루 또는 일반 리테일 업종의 경우 매출연동임대료를 적용합니다. 2025년 1Q 기준 다이소는 4.1% 상승하였지만, F&B(던킨 등)는 -1.9%로 하락하였습니다.

아늑호텔 홍대점 역시 외국인 관광객의 수요 증가 등으로 인해 실적 개선이 기대됩니다. 해당 자산은 최소보장임대료(월 6,000만원)과 매출연동임대료(개시일~24개월까지는 39%에서 수수료 및 부가세를 뺀 금액) 중 큰 값을 택합니다. 동사에서 제시한 자료에 따르면 예상임대료 대비 7개월 평균 5.1% 상승하였다고 하였습니다.

<위협(threat)>

#주유소

코람코라이프인프라리츠의 2025년 상반기 삼성증권 콥데이 발표에 따르면 자산 중 주유소가 차지하는 비중(자산재평가 후)은 약 66%입니다. 주차장, 물류센터, 오피스 우선주 등에 분산 투자하였고, 주유소 중 일부는 F&B, 리테일, 전기차충전소 등으로 전환되었음에도 주유소는 여전히 높은 비율을 차지하고 있습니다.

임차인 리스크 역시 대두되고 있습니다. 전통적으로 정유업은 그룹사의 캐시카우 역할을 맡아왔으며, 현재 한국의 정유업은 SK에너지(SK이노베이션), S-oil(에쓰오일), GS칼텍스, HD현대오일뱅크 등이 과점 중입니다. 최근 글로벌 정유업계의 불황으로 S-oil은 2025년 1분기 적자를 기록하였고, 나머지 3사는 모두 흑자를 기록하였으나, SK이노베이션(석유부문), HD현대오일뱅크의 영업이익은 전년 동기 대비 90%, GS칼텍스는 전년 동기 대비 72.1% 감소하였습니다. 당장 현대오일뱅크 측이 임대료를 미납할 가능성은 적지만, 글로벌 경기불황 및 전기차로의 수요 전환으로 인해 주유소 측이 타격을 받을 것은 분명해보입니다.

다만, 경쟁사 대비 긍정적인 부분도 있습니다. SK이노베이션은 2차전지 자회사인 SK-On으로 인해 불확실성이 큰 편이며, GS칼텍스 역시 내수침체에 따른 GS건설, GS리테일 등 계열사의 부진이 진행 중입니다. 하지만, HD현대오일뱅크는 모기업인 HD현대의 캐시카우 역할을 오일뱅크가 수행하지만, 조선업황의 호황(HD현대중공업, HD현대마린솔루션) 및 데이터 센터 급증에 따른 변압기 수요 증가(HD현대일렉트릭)로 인해 계열사의 상황이 괜찮은 편입니다.

주유업계(석유유통업)의 폐업률 역시 리스크입니다. 현재 코람코라이프인프라리츠의 주유소 자산 임차인은 HD현대오일뱅크라는 점에서는 당장 임대료 미납, 임차인의 퇴거 등의 문제는 발생하지 않을 것입니다. 2020~2023년 매년 700개의 주유소가 휴폐업을 신고하였습니다. 이유는 다양합니다. 알뜰주유소(석유공사 : 알뜰주유소, 한국도로공사 : EX-oil, 농협경제지주 : NH-Oil 포함)의 등장으로 인한 정유4사 주유소의 가격경쟁력 감소, 전기, 수소차의 증가로 인한 내연기관차의 감소, 사후정산제도 및 카드수수료의 고착화 등이 주된 원인입니다.

#건축비상승

앞서 다른 리츠 대비 코람코라이프인프라리츠의 가장 큰 장점은 토지를 개발하고, 건물의 용도를 바꾸는 것이었습니다. 건축비의 상승은 이를 어렵게 만듭니다. 먼저, 리츠가 직접 용도를 변경하는 과정 속에서 비용의 증가로 이어질 것이라는 점에서 직접적인 위협 요인이 될 수 있습니다. 또한, 주유소 자산을 인수하는 수요자(개발업자, 지방의 현지 업체 등) 역시 건축비 상승으로 인해 간접적인 수요가 위축될 것으로 보입니다. 대성에너지, 흥구석유 등 지역 석유유통업체들은 사업을 이어받아 주유소를 운영할 수 있지만, 주유소 부지를 개발하기 위한 수요자들은 건축비용과 사업성에 대한 고민이 필요할 것입니다.

코람코라이프인프라리츠는 2025년 상반기 삼성증권 콥데이에서 우량 주거섹터에 투자할 계획으로, 프로젝트리츠를 통해 개발자산 선매입에 대한 의지를 밝혔는데요. 코람코라이프인프라리츠는 현재 재동주유소를 코리빙 시설로 전환하고 있으며, 이와 같은 경험을 바탕으로 코리빙 섹터의 프로젝트 리츠 선매입을 시도할 것으로 보입니다.

프로젝트리츠란 개발단계에서 자본비율을 높이고, 일시적으로 매각에 그치는 것이 아니라, 장기적으로 임대, 운영까지 고려하도록 유도하는 리츠입니다. 프로젝트 리츠의 도입취지나 배경은 분양이익보다 책임운영에 초점을 맞춘다는 것입니다. 토지의 매입 - 건축물의 건설 - 임차인이 들어오기 전까지의 기타 비용은 리츠가 감당할 것으로 예상합니다.

프로젝트리츠는 국내에서 아직 도입되지 않은 비히클(Vehicle) 모델입니다. 필자는 프로젝트리츠의 도입에 따라 기존에 없던 새로운 위험이 나타날 수 있다고 생각합니다. 지금까지 리츠의 비용 증가 사례를 살펴보면 이자비용의 증가, 환율상승에 따른 환헷지 비용 증가 등 금융비용이었습니다. 프로젝트 리츠의 도입에 따라서 건축비의 상승은 리츠의 새로운 리스크 요인이 될 수 있을 것입니다. 인플레이션이 가속화됨을 감안할 때, 건축비의 상승은 리츠의 비용증가로 이어질 것으로 예상합니다.

[개인투자자의 리츠 SWOT 분석] ④코람코라이프인프라리츠 편