대신파이낸셜그룹이 5월말 기업공개(IPO) 증권신고서를 내고 본격적인 리츠 상장 공모에 돌입했습니다. 익히 알려진 내용이지만, 대신금융은 지난 2022년 처음 리츠 상장에 도전했습니다. 당시 여러 이유 땜에 최종 보류했는데요. 시간이 흘러 리츠 상장 전략이 바뀌었고, 책임자 역시 완전히 바뀌었습니다. 처음은 아니지만, 처음이라고도 할 수 있는 셈입니다.

대신금융이 내놓는 ‘대신밸류리츠’는 을지로 본사 사옥(대신파이낸스센터) 자산 하나를 담고 있습니다. 가장 눈에 띄는 대목은 그룹 핵심 계열사가 사용하는 도심권역(CBD), 금융기관 본사가 늘어나고 있는 을지로의 우량 오피스 매물이란 부분입니다. 우선 안정성 측면이 매우 부각됩니다. 일부에서는 오피스 공급 과잉이 현실화하기 시작한다는 점에서 우려를 표하기도 하지만, 대신파이낸스센터는 계열사와의 장기임대차 계약을 통해 최소 7년 안팎의 임대차가 예정돼 있습니다(동시에 본사 사옥이란 점에서 공실 리스크 역시 제한적입니다).

현재 K리츠에선 단물 리츠(자산 1개)이자 오피스 자산을 편입하고 있는 코람코더원리츠가 가장 유사하다고 볼 수 있는데요. 코람코더원리츠는 여의도 하나증권 사옥 하나로 상장 이후 자산 퀄러티 제고를 통해 임대수익을 올리기도 했죠. 현재 신한알파리츠에 이어 두 번째로 높은 주가 흐름을 보이고 있습니다. 물론 여의도권역(YBD) 요지에 입지한 가운데 개발 잠재력을 갖추고 있는 점은 대신밸류리츠와 다소 상이한 부분입니다.

대신밸류리츠는 다른 대기업, 금융그룹 스폰서리츠와 마찬가지로 일종의 ‘포텐(잠재력)’을 보유하고 있습니다. 이미 SK, 삼성, 롯데, 한화뿐 아니라 KB, 신한, NH 등이 보여준 차별적인 퍼포먼스를 감안하면 효과에 의구심을 가질 수 있습니다. 하지만 서두에 언급한 임차안정성에 기반한 꾸준한 수익과 이에 기반한 배당, 그리고 금융그룹 자산을 꾸준히 편입할 수 있다는 강점은 분명합니다.

반면 IPO 공모 과정에서 가장 우려되는 부분, 변수 역시 명확합니다. 상장 리츠가 들어갈 주식시장에서의 투자자 관점인데요. 바로 5,000원이 주는 ‘가격적 부담’입니다. 신한알파리츠와 코람코더원리츠를 제외하면 공모가(5,000원)을 상회하는 곳이 없을 정도인데요. 과연 5,000원이라는 명시적 주가 자체(실질적인 5,000원의 가치는 모두 다르지만)가 투자자들의 부담감을 상쇄할 수 있어야 성공적인 공모 레이스가 될 수 있을 것으로 보입니다.

특히 고금리 국면에 돌입한 2022년 이후 상장한 KB스타리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, 신한글로벌액티브리츠 등의 주가 흐름이 우호적이지 못한 점은 가장 부담스러운 요인입니다. 모두 5,000원(신한글로벌액티브리츠는 공모가 3,000원)을 넘지 못하는 상황에서 신규 주자가 이보다 높은 주가에 상장한다면 적어도 주식투자자의 관점에선 수긍하기 어려울 수 있습니다. 그리고 앞선 세 곳의 리츠들은 모두 비슷한 전철을 밟았고, 이후 주가도 기대치를 밑돌고 있습니다.

현재 시장의 관심은 대신밸류리츠가 어떤 모습으로 IPO 공모를 마무리할 지에 대한 부분쪽으로 모아집니다. 공모 규모가 1,000억원 미만으로 크지 않은 만큼 대량 실권 가능성도 희박합니다. 최근 2년 안팎의 기간에 상장한 삼성FN리츠, 한화리츠, 신한글로벌액티브리츠가 난항을 겪긴 했지만, 결과적으로 증시에 입성했습니다. 특히 실권주가 나더라도 증권사가 인수하기 때문에 상장 자체의 변수는 아닙니다. 핵심은 공모 과정의 내용입니다.

대신파이낸셜그룹은 6월 12일과 13일 기관투자자 대상 수요예측을 실시합니다. 이를 기반으로 23일과 24일 일반투자자 모집을 진행합니다. 대신금융은 대신밸류리츠의 공모 물량 배정을 기관 60%, 개인 40%로 배정했습니다. 개인 몫을 상대적으로 늘린 셈인데요. 대신증권, 삼성증권 등 개인과 법인 중심의 리테일 시장에 더 힘을 싣는 모습입니다.

3년 기다린 대신금융의 첫 리츠 IPO, 시장은 어떻게 평가할까요