처음 리츠에 투자하기로 결심했을 때, 어떤 것을 가장 먼저 확인하셨나요? 올해 배당수익률이 가장 높은 리츠에 투자하셨나요? 리츠가 안정적이고 높은 배당을 추구하는 상품인 만큼, 배당수익률 중심의 접근도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

하지만 이 배당은 어디서 나올까요? 결국 그 근원을 짚어볼 필요가 있습니다. 리츠의 배당은 바로 리츠가 보유한 건물에서 나옵니다.

우리가 일반 기업에 투자할 때 그 회사가 무슨 사업을 하고 어떻게 돈을 버는지를 살펴보는 것처럼, 리츠에 투자할 때는 리츠의 수익을 만들어내는 기초자산이 무엇인지를 면밀하게 살펴봐야 합니다. 그리고 기초자산에 따른 선별적인 접근이 필요합니다.

# 국내 리츠가 보유한 기초자산 살펴보기

국내 리츠가 보유한 기초자산을 살펴보면, 국내 리츠의 핵심 자산 중 하나는 바로 ‘오피스’임을 알 수 있습니다. 단일 섹터 리츠 중에는 오피스 리츠가 가장 많고, 복합 리츠도 대부분 오피스 자산을 포함하고 있습니다.

하지만 오피스라고 다 같은 것은 아닙니다. ‘부동산에서 가장 중요한 것이 무엇이냐’라는 질문에는 여러 의견이 있겠지만, 필자는 '입지(location)'라고 생각합니다. 교통이 편리한 곳에 사람이 모이고, 사람이 모이는 곳에 가치가 높은 자산이 자리하기 마련입니다. 좋은 입지에 있는 자산은 꾸준한 임차 수요가 있고, 시간이 지나도 자산 가치가 유지되거나 상승하게 되죠. 입지는 곧 수익성과 직결되는 중요한 요소입니다.

# 지도로 보는 국내 리츠 오피스 자산

그렇다면 국내 리츠가 보유한 오피스 자산을 지도로 살펴보겠습니다. 지도를 보면 특정 지역에 자산이 집중되어 있는 것을 한 눈에 확인할 수 있죠?

지도 위에 리츠 자산을 놓고 보면, 리츠가 어느 지역을 선호하는지 쉽게 파악할 수 있습니다. 그리고 그 지역의 특징이 곧 리츠의 수익성과 리스크로 이어지기 때문에, 자산의 위치를 파악하고, 해당 지역의 특징을 이해하는 것은 가장 기본적이면서도 필수적인 분석입니다.

# 서울의 주요 업무 권역

사실 서울 오피스 시장은 오랫동안 CBD, GBD, YBD의 3대 권역을 중심으로 형성돼 왔습니다. 임대차 시장뿐 아니라 상업용 부동산 투자 시장 역시 이 3대 권역을 중심으로 이뤄져왔죠.

새로운 업무 권역이 등장한 것은 2010년대 이후인데요. IT 산업의 성장과 함께 BBD 권역이 주요 업무 권역으로 부상했고, 지난해부터 대규모 프라임 오피스가 신규 공급되고 있는 마곡, 팬데믹 시기 MZ세대와 스타트업을 중심으로 새로운 문화를 형성한 성수 등도 새로운 업무 권역으로 자리잡고 있습니다. 서울 오피스 시장은 전통적 권역을 넘어 다변화되고 있습니다.

# 서울 오피스 시장 권역별로 살펴보기

그럼 권역별로 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

1) CBD(Central Business District) – 도심 권역, 서울의 중심

가장 많은 자산이 위치한 곳은 시청, 을지로, 광화문을 아우르는 서울의 중심부, CBD입니다. 주요 업무 권역 중 규모가 가장 큰 전통적인 업무 지구인데요, 최근에는 서울역과 용산까지 범위를 넓혀 CBD에 포함시키기도 합니다.

CBD는 서울의 중심부답게, 오랜 기간 경제, 정치 및 외교의 중심지 역할을 해왔으며, 전통적인 대기업 본사, 정부 및 공공기관, 외국계 기업 등 다양한 수요가 집중되어 있습니다. 그리고 센터원, 광화문 D타워, 서울파이낸스센터(SFC) 등 주요 랜드마크 건물이 위치해 있습니다.

국내 상장 리츠가 보유한 CBD 소재 자산으로는 SK리츠의 SK서린빌딩과 종로타워, NH프라임리츠의 서울스퀘어, 한화리츠의 장교동 한화빌딩, 이지스밸류리츠의 트윈트리타워, 신한알파리츠의 씨티스퀘어 등이 있습니다.

다만 최근 CBD 권역에는 변화의 흐름이 감지되고 있습니다. 비교적 건축연한이 길고 노후화된 건물이 많은 만큼 재개발/재건축이 활발히 이뤄지고 있는데요. 을지로 세운지구를 비롯해 서울역, 서소문 일대 등에 대규모 신축 오피스 공급이 예정되어 있으며, 이로 인해 공실률 증가와 임대료 조정에 유의가 필요합니다. 이런 시기일수록 우량 입지의 자산은 더욱 경쟁력을 가질 수 있겠죠.

2) GBD(Gangnam Business District) – 강남 권역, 서울에서 가장 비싼 권역

다음은 강남대로와 테헤란로를 중심으로 형성되어 있는 GBD입니다. GBD는 편리한 교통과 뛰어난 접근성을 기반으로, 대기업부터 스타트업까지 다양한 업종과 규모의 기업들이 모여있는 권역입니다. 더에셋, 강남파이낸스센터(GFC), 아크플레이스 등 잘 알려진 랜드마크 건물이 GBD에 위치하고 있습니다.

대기업과 IT기업 뿐 아니라, 특히 팬데믹 시기 풍부한 유동성에 힘입어 등장한 스타트업까지 더해지며 폭발적인 임차 수요가 나타났는데요, 전통적인 중심지인 CBD를 넘어 현재까지도 주요 권역 중 가장 높은 임대료 수준을 기록하고 있습니다.

국내 상장 리츠가 보유한 GBD 소재 자산은 NH프라임리츠의 아크플레이스와 강남N타워, 삼성FN리츠의 FN타워 대치 등이 있으며, 이번주 BNK디지털타워가 신한알파리츠에 신규 편입될 예정입니다.

GBD는 대기업부터 스타트업까지 수요층이 다양한 만큼, 주요 권역 중 자산 간의 양극화 현상이 가장 뚜렷하게 나타나는 권역입니다. 초대형 오피스는 여전히 견조한 모습을 보여주고 있는 반면, 중소형 빌딩은 상황이 조금 다릅니다. 스타트업 투자 상황이 악화되면서 다수의 기업들이 경영난을 겪게 되었고, 급격하게 상승한 임대료를 감당하기 어려워진 기업들은 퇴거 및 권역 이전을 택했습니다. 알스퀘어에 따르면 2025년 1분기 기준, 초대형 오피스 공실률은 여전히 0.4%를 기록하고 있는 반면, 소형 오피스 공실률은 7.8%까지 치솟았습니다.

3) YBD(Yeouido Business District) – 여의도 권역, 금융의 중심지

다음은 금융의 중심지, YBD입니다. 여의도에서 근무한다고 하면 자연스럽게 금융회사를 떠올릴 정도로, YBD는 대표적인 금융업의 중심지로 여겨지는데요, 한국거래소와 금융감독원을 비롯한 다수의 증권사, 자산운용사가 밀집해 있습니다. IFC, 파크원 등 익숙한 랜드마크 건물도 이곳에 위치합니다.

현재 주요 권역 중 가장 안정적인 임대시장을 유지하고 있으며, 당분간 신규 공급도 예정되어 있지 않아 견조한 모습은 지속될 것으로 보입니다.

최근 파크원 타워1에 임차하고 있는 LG에너지솔루션의 마곡 이전 검토 소식이 퍼지면서 YBD 임대시장에 긴장감을 불어넣었는데요, LG에너지솔루션은 신규 설비 투자, 이전 비용, 입지 경쟁력 등을 종합적으로 고려한 끝에 파크원에 잔류하기로 결정했습니다.

또한 코람코더원리츠는 최근 기초 자산인 하나증권빌딩의 앵커 테넌트 하나증권과 임대차 재계약을 마무리했습니다. 하나증권은 해당 건물의 약 56%를 임차하고 있는데요, 계약 기간은 2030년까지 총 5년이며, 계약 기간 동안 평균 E.NOC는 30만 원 수준으로 YBD 권역 시장 임대료에 부합하는 수준입니다.

국내 상장 리츠가 보유한 YBD 소재 자산은 한화리츠의 여의도 한화손해보험빌딩, 코람코더원리츠의 하나증권빌딩이 있습니다.

4) BBD(Bundang Business District) – 분당/판교 권역, IT 산업의 중심지

마지막은 판교를 중심으로 형성되어 있는 BBD입니다. YBD가 금융업의 중심지라면, BBD는 IT 산업의 중심지인데요. 2010년대부터 판교 테크노밸리를 중심으로 게임 및 소프트웨어, 다수의 IT 기업 본사가 자리를 잡으며 주요 업무 권역으로 성장했습니다. 초기에는 판교 중심이었으나, 높은 임차 수요가 분당 전역으로 확산되며 권역이 확대되었고, 현재 네이버, 카카오, 넥슨 등의 본사가 위치하고 있습니다.

국내 상장 리츠가 보유한 BBD 소재 자산은 신한알파리츠의 그레이츠 판교, 삼성FN리츠의 FN타워판교, SK리츠의 SK-U타워, 이지스밸류리츠의 삼성중공업 판교R&D센터 등이 있습니다.

5) Others

지금까지 살펴본 주요 업무권역 외에도 서울 외곽이나 수도권, 지방에 위치한 오피스 자산을 편입한 리츠도 있습니다. 상대적으로 공실 및 자산 가치 하락 리스크는 크지만, 그만큼 수익률이 높다는 특징이 있습니다.

NH농협리츠운용은 현재 서울 주요 권역 프라임 오피스에 투자하는 'NH프라임리츠'와 코어플러스 및 밸류애드로 자산 가치 상승을 추구하는 'NH올원리츠' 두 개로 나누어 리츠를 운용하고 있는데요, NH올원리츠는 에이원타워 당산/금남로/광주역 등 서울 기타 및 지방 오피스를 보유하고 있습니다. 지난해 매각한 에이원타워 인계는 보유 중 공실률을 낮추고 100억 원의 매각차익을 실현했습니다

한화리츠 역시 자산의 약 15% 정도가 노원, 평촌, 구리, 중동에 위치한 한화생명 사옥입니다. 매입 기준 캡레이트(Cap Rate)가 6.0%~7.3% 수준으로 주요 업무권역 대비 높습니다.

지금 당장은 높은 배당수익률이 매력적일 수 있지만, 리츠의 근간이 되는 자산이 우량하지 않다면 공실 발생이나 자산가치 하락이라는 큰 리스크를 감수해야 할 수도 있습니다.

따라서 단순히 배당수익률만 볼 것이 아니라, 리츠가 보유한 자산의 위치와 특성, 임차인 현황, 공실 여부, 자산가치 변화 등 기초자산에 대해 꼼꼼히 점검하는 습관이 필요합니다.

K리츠는 어디에 '어떤' 오피스를 투자하고 있을까요