상업용 부동산은 그 거래 규모가 일반 주거용 부동산에 비해 크기 때문에 투자를 검토할 때 신중해야 합니다. 만약 잘못된 선택으로 투자에 실패한다면 손해를 회복하는 데에도 오랜 시간이 걸립니다. 따라서 상업용 부동산 거래를 할 때에는 살펴봐야 할 사항이 많을 수밖에 없습니다. 이번 글에서는 상업용 부동산 투자 시 주의해야 할 사항과 거래 과정에서 유의할 점, 현업에서 활용되는 투자 검토 방법들을 소개해 보겠습니다

상업용 부동산을 매일 할 때는 정해진 기간에 목표 수익률을 유지하는 것이 주요 사항입니다. 그렇기에 사전에 발생할 수 있는 위험을 점검하고, 예상 수익에 대한 검토가 필수적입니다. 이 과정에서 전문 투자자들은 재무실사, 물리실사, 감정평가, 법률실사 등 4가지 사항에 대해 전문가들과 협업해 위험도는 낮추고 투자 대상을 찾습니다. 

상업용 부동산 거래 시 진행되는 4가지 실사의 주요 목적과 검토 사항은 무엇일까요? 

데이터 기반의 수익 예상을 위한 재무실사

재무실사부터 알아보겠습니다. 재무실사는 부동산을 매입했을 때 발생하는 수익성과 현금 흐름이 투자자에게 어떻게 배분될지를 미리 예측하는 과정입니다. 재무실사 모델을 제작하기도 하는데, 일반적으로 부동산 전문 회계사가 있는 회계법인 등에 용역을 맡기기도 합니다. 부동산 투자 수익률을 예상할 수 있는 재무모델을 만들고 여러 상황에 발생 가능한 조건들을 반영해 투자 수익률의 민감도를 분석합니다. 

이 같은 과정을 통해 부동산 보유 기간 동안의 수익률뿐만 아니라 투자 기간 종료 시 매각 차익이 어느 정도일지 확인할 수 있습니다. 부동산 투자를 감에 의존하는 것이 아니라, 주어진 데이터를 기반으로 가장 근접한 가정을 세워 예상 결괏값을 도출해 투자 여부에 대한 확실한 근거를 마련하는 과정입니다.

실제 자산을 검토하는 물리실사

다음 단계는 물리실사입니다. 부동산은 토지와 그 위에 지어진 건축물로 구성됩니다. 토지는 소멸하거나 물리적 감가가 일어나지 않지만, 건축물은 수명 연한이 정해져 있으며 상업용 부동산의 핵심 설비들이 건축물에 포함되어 있습니다. 따라서 건축물 점검은 상업용 부동산 투자 시 반드시 확인해야 하는 요소입니다.

물리실사는 자산관리회사의 자산실사팀이나 엔지니어 팀이 수행합니다. 현재 부동산의 물리적 상태를 점검하고, 보유 기간 동안 추가 설비 투자나 수선이 필요한지를 확인합니다. 실사 완료 후 제출되는 보고서를 통해 부동산 자산가치를 평가하고, 물리적 하자가 발견될 경우 가격 조정 협상 카드로 활용하기도 합니다.

적정 가격을 판단하는 감정평가

세 번째는 감정평가입니다. 감정평가는 부동산의 공식적 가격 수준을 확인하는 과정입니다. 감정평가사나 감정평가법인이 원가법, 비교사례법, 수익환원법 등 감정평가의 세 가지 방식을 활용해 자산의 공식적인 평가금액을 산출합니다. 이를 통해 매입 가격이 적정한지 검토할 수 있습니다.

감정평가는 투자자에게 공신력 있는 정보를 제공하여 거래 금액의 신뢰성을 높이는 목적도 있습니다. 또한 부동산 매입 시 담보대출을 활용할 때, 감정평가보고서는 대출 금액과 이자율 산정의 근거로 활용됩니다. 따라서 감정평가 결과는 상업용 부동산 거래에 다양한 측면에서 영향을 미칩니다.

부동산과 관련된 전반적 법규 검토를 위한 법률실사

마지막으로 법률실사입니다. 상업용 부동산 거래는 다양한 법규 검토가 필요합니다. 예를 들어, 매입 시 투자 방식에 따른 세금 검토뿐 아니라 규제나 법규 위반 여부도 살펴야 합니다. 또한 상업용 부동산 거래 관련 매매계약서는 주거용 부동산처럼 단순하지 않아 포괄적인 검토가 필요합니다.

법률실사는 부동산 전문 법무법인을 통해 수행하며, 거래 관련 각종 계약서 검토와 거래 과정에서 발생할 수 있는 법적 위험을 분석합니다. 특히 기존 임차인과 체결한 임대차계약 검토, 매입 후 사용할 표준임대차계약서 준비 등 다양한 법률 서류를 작성하거나 검토합니다.

상업용 부동산 투자 과정에서 진행되는 4가지 실사는 실제 상업용 부동산 거래에서 주의 깊게 살펴봐야 하는 핵심 사항입니다. 상업용 부동산 거래를 잘한다는 것은 이러한 실사를 통해 위험을 최소화하고 경쟁력 있는 금액에 매입해 원하는 투자 수익률을 달성하는 과정으로 요약할 수 있습니다. 

개인이 상업용 부동산을 거래할 때, 규모나 종류에 따라 모든 실사를 외부 전문기관에 맡길 수는 없겠지만, 전문 투자자가 살펴보는 관점에서 자산을 점검할 수 있다면 성공적인 투자에 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.