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이번에는 리츠 우선주 투자에 대해 알아보겠습니다. 현재 상장리츠 중에서 우선주를 보유 중인 곳은 코람코라이프인프라리츠(서초 마제스타시티,&nbsp;강남&nbsp;DF타워),&nbsp;롯데리츠(강남&nbsp;DF타워),&nbsp;디앤디플랫폼리츠(세미콜론 문래), KB스타리츠(씨티뱅크센터), NH프라임리츠(아크플레이스)등 입니다.
리츠가 아닌 일반적인 주식에서도&nbsp;'우선주'는 있습니다.&nbsp;회사+우로 구성되어 있는 종목들이 우선주입니다. 지주사(Holdings)에서 쉽게 찾아볼 수 있고 현대차,&nbsp;태영건설,&nbsp;미래에셋증권 등도 우선주가 있습니다.&nbsp;우선주는 주주총회에서 의결권이 없는 대신 배당에 우선적인 분배권과 보통주 대비 더 높은 분배율을 가집니다.&nbsp;또한, 'CJ4우'처럼 발행 시점에서&nbsp;10년이 지나면 본주(CJ)로 전환되는 우선주도 있습니다.&nbsp; 
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<h6 style="text-align: left;">주식에서도 우선주는 쉽게 볼 수 있다.&nbsp;ⓒ네이버증권</h6>
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리츠 우선주는 보통주보다 더 많은 배당을 받고,&nbsp;잔여재산의 분배 등에 있어서 우선적인 분배권을 가집니다. 또한,&nbsp;기초자산 매각 시 일정 비율의 매각차익도 받을 수 있습니다.&nbsp;다만,&nbsp;보통주보다 배당률이 높아 안정적인 반면,&nbsp;매각차익에 있어서 분배가 적습니다.
리츠가 우선주에 투자하는 주된 이유는 자금 조달 등의 문제로 인해 건물 전체를 인수하기 부담스럽거나 고금리 상황에서 장기적인 차익보다는 당장 눈에 보이는 우선배당으로 현금흐름을 높이고,&nbsp;보통주에 비해 높은 배당률로 고금리에 쉽게 대응할 수 있기 때문입니다.
실제 리츠가 자산을 편입한 구조를 바탕으로 조금 더 설명을 해보겠습니다.&nbsp;디앤디플랫폼리츠는&nbsp;2024년 하반기 신규자산으로 명동N빌딩을 취득했습니다.&nbsp;디앤디플랫폼리츠(모리츠)는&nbsp;(주)DDI명동N리츠(자리츠)를 통해 명동N빌딩의 지분을 가지는 구조입니다. (주)DDI명동N리츠는 스폰서인&nbsp;SK D&amp;D로부터&nbsp;130억원을 보통주로,&nbsp;디앤디플랫폼리츠로부터&nbsp;706억원을 우선주로 조달하였습니다.&nbsp;나머지&nbsp;961억원은 선순위 담보대출로 충당하였습니다.
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<h6 style="text-align: left;">디앤디플랫폼리츠가&nbsp;2024년 신규 편입한 자산의 투자구조 ⓒ디앤디플랫폼리츠</h6>
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DDI명동N리츠를 운용하면서&nbsp;1년차에서&nbsp;7년차(매각예정연도)까지는 우선주 형태로 연간&nbsp;6.8%수준의 배당률을 지급합니다.&nbsp;반면,&nbsp;보통주 투자자(SK디앤디)는&nbsp;1~5년차까지는 한 푼도 지급받지 못하며&nbsp;6년차 연&nbsp;3.7%수준, 7년차(매각연도)에 약&nbsp;11.2%의 배당률을 받을 것으로 보입니다.&nbsp;즉,&nbsp;운용수익(임대수익)에 있어서 우선주가 우선적으로 꼬박꼬박 받아 간다면,&nbsp;매각 차익에 있어서는 오히려 보통주가 유리한 것이죠.
앞서 리츠 우선주의 특징에 대해서 말씀드렸는데요.&nbsp;추후 건물 매각으로 인해 자리츠 해산(운영 종료)시&nbsp;1)&nbsp;우선주 누적 운영배당&nbsp;2)&nbsp;우선주 원본&nbsp;3)&nbsp;보통주 운영배당&nbsp;4)&nbsp;보통주 원본&nbsp;5)&nbsp;매각차익 배분 순으로 이루어집니다.
우선주 투자자는 매각차익의&nbsp;70%를 수령하고,&nbsp;보통주 투자자는&nbsp;30%를 수령합니다.&nbsp;언뜻 보기에는 우선주 투자자가 매각차익까지 훨씬 많은 수익을 가져가는 것처럼 보입니다.&nbsp;하지만,&nbsp;전체 투자 금액 중 약&nbsp;84.4%를 우선주 투자자가,&nbsp;나머지&nbsp;15.6%를 보통주 투자자가 투자했기 때문에 투자비율까지 고려한다면 매각차익에 있어서 보통주 투자자가 수익을 조금 더 많이 가져가는 것입니다.&nbsp;
회사마다 우선주의 조건(우선배당 조건 및 매각차익 배분)이나 명칭 등이 조금씩 다를 수 있습니다. KB스타리츠는 자리츠를 통해 씨티뱅크센터를 편입하였습니다.&nbsp;하지만 실물부동산(또는 자리츠)이 아닌 케펠자산운용에서 운용하는 펀드(케펠일반사모부동산투자신탁제13호)입니다.
앞서 살펴본 디앤디플랫폼리츠의 사례와 조건은 조금 다르지만,&nbsp;내용은 비슷합니다.&nbsp;매각차익의&nbsp;45%를 우선주가 배당받고,&nbsp;나머지&nbsp;55%를 보통주가 배당받습니다.&nbsp;다만,&nbsp;보통주나 우선주가 아니라 제2종 수익증권(리츠의 우선주에 해당),&nbsp;제3종 수익증권(리츠의 보통주에 해당)으로 불립니다.
앞서 이야기했던 것처럼 리츠는 실물 부동산을 보유하고,&nbsp;거기서 임대료를 받는다는 인식이 강합니다.&nbsp;하지만 많은 리츠들이 부동산만 보유한 것은 아닙니다.&nbsp;부동산과 관련된 펀드,&nbsp;우선주 등에 투자합니다.&nbsp;고금리에도 투자자 배당 지급 유지,&nbsp;이자 비용 충당 등 다소 적은 투자금으로 높은 배당을 유지할 수 있는 선택지 중 하나이기 때문입니다.&nbsp;리츠 투자를 결정할 때는 이런 리츠별 특징들을 자세히 파악하는 과정이 필요합니다.&nbsp;
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리츠에도 우선주 투자가 있습니다. 상장리츠 중에서 우선주를 보유한 곳을 중심으로 배당과 수익 구조, 사례를 살펴봅니다.

리츠 우선주 투자, 보통주와 어떤 차이가 있을까?