안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~!
오늘은 부동산에 관심 있는 분들이라면 꼭 알아야 할 내용을 소개해 보겠습니다. 사실 부동산을 매입하는 목적은 실제 사용을 위한 경우도 있지만, 투자 목적인 경우도 많습니다. 특히 상업용 부동산의 경우 사업이나 공간 활용 목적이 아니라면 대부분 투자자의 시각에서 부동산을 하나의 상품으로 바라보고 검토해야 합니다. 그렇다면 투자 상품으로 부동산을 매입하려는 임대인들에게 인기 있는 건물은 어떤 특징을 가지고 있을까요?
인기 있는 건물을 알기 위해서는 먼저 부동산이 투자 상품으로 가지는 특성을 이해할 필요가 있습니다. 부동산에서 발생하는 수익은 자산을 매입하고, 보유하며, 처분하는 일련의 투자 사이클이 원활하게 이뤄졌을 때 극대화됩니다. 이 사이클 속에서 위험은 최소화하고 수익을 높일 수 있는 자산이라면, 투자자들이 선호할 가능성이 높습니다. 그렇기에 매입, 운영, 처분이라는 투자 사이클에서 어떤 요소들이 투자자들에게 매력적으로 작용할지 알아야 합니다.
인기 요인 1. 대출 비율이 높은 건물
부동산 투자는 금액이 크기 때문에 대부분의 경우 자기자본만으로는 매입이 어렵습니다. 보통 담보대출을 통해 타인 자본을 활용하는데, 수익률을 극대화할 수 있는 레버리지 효과도 함께 기대할 수 있는 지점입니다. 따라서 대출을 많이 받을 수 있는 자산일수록 투자자 입장에서 더욱 매력적으로 느껴질 수밖에 없습니다. 대출 비율이나 이자율 등은 부동산의 입지, 현황, 투자자의 신용도 등 다양한 요소에 따라 달라지지만, 투자자 입장에서는 타인 자본을 유리한 조건으로 최대한 활용할 수 있는 자산을 선호합니다. 담보대출 여력이 충분한 자산은 자기자본 대비 더 많은 자금을 운용할 수 있게 해주기 때문에, 임대인들에게 더 많은 관심을 받을 수 있습니다.
인기 요인 2. 현금흐름이 안정적인 건물
또한, 부동산은 매입 후 운영하는 동안 현금흐름이 안정적일수록 투자자들이 선호합니다. 특히 기관투자자들은 보통 펀드나 리츠(REITs) 등의 투자기구를 활용하여 자금을 운용하는데, 이들은 정해진 기간에 약속된 수익을 안정적으로 분배해야 하므로 안정적인 임대 구조를 갖춘 자산을 선호합니다.
임대수익의 안정성을 판단하는 핵심은 임차인과의 임대차계약 구조에 있습니다. 신용도가 높은 임차인이 입주해 있고, 장기 계약으로 체결되어 있다면 그만큼 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 물론 경쟁력 있는 임대료와 관리비 수준도 갖춰야 합니다.
인기 요인 3. 신용도 높은 임차인
개인 임차인보다 신용도가 높은 법인이나 높은 임대료를 낼 수 있는 리테일 업종이 입점해 있을수록 임대인들이 선호합니다. 인지도가 높은 임차인이 들어서면, 그 자체로도 건물의 이미지가 개선되는 효과를 가져옵니다. 예를 들어, 저층부에 유명 프랜차이즈가 입점하게 되면 간판이나 인테리어만으로도 빌딩 외관이 한층 개선됩니다. 더불어 많은 사람들이 자주 방문하게 되면, 자연스럽게 빌딩의 인지도도 상승하게 됩니다.
인기 요인 4. 매각 차익이 높은 자산
마지막으로, 부동산은 매입 시점도 중요하지만 자산가치가 상승한 후 원활하게 매각할 수 있는지도 큰 수익을 결정짓는 요소입니다. 즉, 매각을 통해 매각 차익(capital gain)을 실현할 수 있는 가능성이 높은 자산이 임대인들에게 선호됩니다. 매각 전략은 부동산의 특성에 따라 다양하지만, 예를 들어 수요가 높은 지역에 위치해 쉽게 매각이 가능한 자산이거나, 노후된 자산을 매입해 개선 공사를 통해 가치를 높인 뒤 매각하는 전략 등이 있습니다. 매입 시점에서부터 향후 매각 전략을 구상할 수 있는 부동산이라면 투자자들의 관심을 받을 수 있습니
다.
이처럼 부동산을 투자 관점에서 바라봤을 때, 임대인들이 선호하는 자산의 특성은 비교적 명확합니다. 부동산은 그 특성상 외부 변수와 환경 변화에 큰 영향을 받으며, 임차인과의 계약도 대부분 장기적이기 때문에 상황 변화에 민첩하게 대응하기 어렵습니다. 결국 임대인들이 선호하는 자산은 이런 구조적인 리스크가 상대적으로 낮은 자산, 즉 안정성과 유연성을 동시에 갖춘 자산이라고 볼 수 있습니다.
