안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~!
오늘도 상업용 부동산에 대한 궁금증을 풀어줄 이야기를 해보겠습니다. 

임장, 투자 상품을 직접 확인하는 과정

 
임장이라는 단어, 익숙하죠? 부동산에 대한 관심이 조금만 있어도 한 번쯤 들어봤을 단어입니다. 보통 주거 공간을 선택할 때 많이 진행하기도 하죠. 그런데 상업용 부동산 투자에서도 임장은 당연히 필요하고, 중요한 과정입니다.

부동산에서 임장이라는 것은 현장을 직접 방문해 주변의 환경, 입지, 부동산의 물리적인 현황, 임차인의 현황 등을 확인하는 것을 말합니다. 서류나 지도 등 공개된 자료만으로 확인할 수 없는 현장의 분위기를 직접 느껴볼 수 있는 활동이죠. 온라인 사이트에서 거리뷰 등의 서비스를 제공하지만, 화면 넘어 보는 것과 현장을 직접 보는 것은 느껴지는 바가 다릅니다. 현장을 방문하면 부동산에서 가장 중요하다고 보는 입지 분석을 할 수 있습니다. 교통, 주변 빌딩들의 현황, 편의 시설 등을 체크하며 투자에 필요한 정보와 현황 분석 자료를 수집할 수 있죠.

부동산의 물리적 실제 상태를 확인할 수 있다는 것도 임장이 중요한 이유입니다. 물론 상업용 부동산의 경우 매입 전 전문 회사를 통해 물리 실사를 진행하는 것이 일반적이긴 합니다. 그러나 투자 검토 단계에서 현장을 직접 방문하는 것만으로도 기본적인 상태는 확인할 수 있고, 투자를 이어갈지에 대한 의사 결정에 도움이 되는 것이죠.

이렇게 임장이 중요하기 때문에 상업용 부동산의 경우 공개 입찰 전 사이트 투어를 진행하기도 합니다. 빌딩의 옥상부터 지하 기계실까지 디테일하게 확인할 수 있는 시간을 제공하는 것이죠. 투자 전 내부 사무실을 볼 수 없거나 공개되지 않은 공간을 볼 수 없는 경우가 대부분이기 때문에 이런 공개 투어 기회는 특별한 경우이긴 합니다.

상업용 부동산에서 투자 전에 꼭 봐야 하는 곳은?

 
상업용 부동산 임장 시 제한적 상황이 더 빈번합니다. 이럴 때 단 한 곳만 확인해도 건물 전체의 상태를 가늠해 볼 수 있는 곳이 있습니다. 바로 빌딩의 로비입니다. 1층 로비는 누구나 출입할 수 있는 곳이기 때문에 어떤 상황에서도 직접 확인할 수 있습니다. 그렇다면 1층 로비에서 무엇을 어떻게 확인해야 부동산에 대한 평가를 할 수 있을까요? 

첫 번째 확인 포인트는 임차인 디렉토리입니다. 빌딩에 어떤 임차인들이 입주해 있는지 확인할 수 있습니다.  어쩌면 부동산 투자 시 가장 중요한 수익을 예측할 수 있는 정보입니다. 임대료를 내줄 임차인들의 구성과 수준을 확인하면 건물의 신용도를 대략 예측해 볼 수 있습니다. 임차인의 업종 구성, 임대를 가장 많이 하고 있는 앵커 테넌트 등을 확인하고, 임차인 개수로 편중 여부까지 검토해 보면 좋습니다. 만약 비어 있는 층이 있다면 공실에 대한 예측도 해볼 수 있죠.

두 번째 확인 포인트는 엘리베이터입니다. 빌딩 로비에 스피드 게이트(출입통제시스템)가 설치되어 있다면 보안 수준이 높고 관리에 신경을 쓰고 있을 확률이 높습니다. 반대로 보안 시설 없이 엘리베이터를 탈 수 있는 빌딩이라면 각 층의 공용부를 확인하고, 층별 관리 상태나 임차인들이 입주해 사용하고 있는 공간을 좀 더 자세히 살펴보며 공간 경쟁력을 따져 봅니다. 층별 임차인 수, 임차인의 공간 활용 상황 등이 임대 공간의 경쟁력을 가늠할 수 있는 부분입니다. 엘리베이터 사용량을 시간대별로 확인해 보면 적정 임차인이 상주하는지를 체크할 수 있습니다. 사용량이 많은 시간대인 출퇴근, 점심시간에 원활하게 운영되는지 여부로 평소의 민원 정도까지 예상해 보는 것도 가능합니다. 

마지막으로 전반적인 관리 상태를 통해 빌딩의 이미지를 확인합니다. 1층 로비는 빌딩의 얼굴과 같습니다. 빌딩에 들어와 마주하는 첫 공간을 어떻게 관리하는지를 통해 빌딩 전체의 관리 수준을 알 수 있습니다. 임차인에게 제공하는 서비스 수준을 직간접적으로 판단하는 기준인 셈이죠. 로비 바닥이 파손 없이 관리되고 있는지, 주기적으로 광택을 내고 있는지, 1층 화장실의 청소 상태와 비품 구비, 비품의 종류 등으로 빌딩의 수준을 알 수 있습니다. 관리비에 따라 서비스의 상태가 달라지고, 이는 임차인들이 공간을 사용하는 데 있어 느끼는 만족도 차이로 이어질 수 있습니다.

부동산에서 임장은 활용 목적과 관계없이 꼭 필요한 활동 중 하나입니다. 중고차를 사더라도 직접 눈으로 차의 상태를 확인하고 시운전도 해 보듯, 부동산도 직접 살피면서 알게 되는 정보들이 많습니다. 그렇기에 임장의 중요성을 강조하는 것이고요.

실제 상업용 부동산 매입 전 전문업체를 통해 진행되는 실사도 같은 개념입니다. 감정평가, 재무실사, 물리실사, 법적실사까지 4가지 실사를 통해 문제가 발생할 수 있는 부분을 살펴봅니다. 이는 매각 가격 협상의 근거 자료로 활용될 뿐만 아니라 자산 인수 후 운영 비용 예측, 수선 계획 등을 수립하는 데도 활용됩니다.

상업용 부동산은 큰 금액을 투자하는 데 반해 투자 검토는 쉽지 않습니다. 입지, 건축 모양, 건축 설비 등이 정형화되지 않고 건물마다 차이가 있기 때문에 검토 사항들도 매번 달라지고 전문적인 지식의 필요성도 큽니다. 그렇다고 어려워만 할 필요는 없습니다. 앞서 설명했던 임장 포인트를 바탕으로 관심이 있던 건물 임장을 시작하면 됩니다. 이런 식으로 조금씩 상업용 부동산 임장 횟수를 늘리다 보면 부동산을 보는 시야도 달라지고, 경쟁력 있는 부동산을 찾는 능력도 키울 수 있게 될 것입니다.