번듯한 대로변 건물은 지나가는 사람 모두가 알아봅니다. 규모가 크고 파사드가 화려할수록 시세도 그만큼 먼저 반영되어 있습니다. 반면 한 블록 뒤, 이면도로에 자리한 소형 빌딩은 같은 역세권 안에 있으면서도 상대적으로 저평가되어 있는 경우가 많습니다. 주목을 덜 받는 만큼 가격 경쟁력이 남아 있고, 그 경쟁력이 곧 가치 상승의 여지로 이어집니다.
오늘의 프라퍼티 로스터리는 서울특별시 서초구 반포동 734-33에 위치한 학산빌딩입니다. 신논현역 도보 약 200m, 강남대로에서 한 블록 들어온 이면도로에 위치한 소형 빌딩으로, 대로변 대형 건물이 가져가는 프리미엄 없이 같은 역세권 인프라를 누립니다. 여기에 서울시가 2025년 5월 시행한 한시적 용적률 완화 조치가 2028년 5월까지만 열려 있는 투자의 골든타임까지 겹치면서, 지금 이 시점에 눈여겨볼 이유가 분명한 자산입니다.
신논현역 초역세권으로 주변 강남지역으로으로 이동하기 용이한 자산 위치. Ⓒ국토지리정보원, 가공=시티폴리오
역세권 이면 소형 빌딩의 장점을 살리는 입지와 조건
해당 매물은 서초구 반포동에 위치하며, 지하철 9호선·신분당선 신논현역까지 도보 약 200m 거리에 있습니다. 강남대로 대형 건물들이 늘어선 대로변에서 한 블록 들어온 이면도로 상에 있죠. 하지만 초역세권이어서 신논현역과 강남대로 상권으로의 접근성이 뛰어납니다.
현재 건물은 지하 1층·지상 5층 규모(연면적 631.36㎡, 190.99평)로, 1991년 3월 준공되었습니다. 용도지역은 도시지역·제2종일반주거지역이며, 주용도는 근린생활시설 및 주택입니다. 준공 후 약 35년이 경과한 건물이다 보니, 아무래도 재건축을 전제로 한 투자 접근이 자연스럽습니다.
신논현역과 초역세권 이면도로에 위치해있어, 강남 상권으로 접근성이 뛰어난 학산빌딩. Ⓒ카카오맵
대로변 대형 건물은 눈에 띄는 만큼 이미 많은 투자자의 관심을 받아 시세에 그 프리미엄이 선반영되어 있습니다. 반면 한 블록 들어온 이면의 소형 빌딩은 상대적으로 주목을 덜 받아온 만큼, 같은 역세권 안에서도 가격 경쟁력이 남아 있습니다. 신논현역과의 접근성은 대로변 건물과 크게 차이가 나지 않으면서도, 진입 가격은 낮게 형성되는 구조입니다.
이때의 가격 격차는 시간이 지날수록 좁혀지는 경향이 있습니다. 대로변이 포화되고 개발 여지가 소진될수록, 배후의 이면 소형 필지로 관심이 옮겨가는 흐름이 반복되기 때문입니다. 소규모 필지라는 특성상 대형 개발과는 경쟁하지 않지만, 바로 그 규모가 서울시의 소규모 건축물 용적률 완화 대상에 정확히 부합한다는 점에서 지금은 그 격차가 좁혀질 조건이 함께 갖춰진 시점이기도 합니다.
서울시는 2025년 5월 19일 도시계획 조례를 개정해, 제2·3종일반주거지역 내 소규모 건축물에 대해 법정 상한까지 용적률을 한시적으로 완화했습니다. 제2종일반주거지역은 기존 200%에서 250%로 상향되며, 적용 기간은 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지 3년간으로 한정됩니다. 이 기간 내 건축허가 또는 건축신고를 접수해야 혜택을 받을 수 있는 한시적인 기회입니다.
반포동 734-33 학산빌딩은 제2종일반주거지역에 해당해 이 완화 기회를 활용할 수 있는 요건을 갖추고 있습니다. 매각 희망가 95억 원(대지 평단 1.37억 원)은 대로변 건물 대비 상대적으로 낮게 책정된 가격입니다. 대로변 대형 건물에 비해 한 블록 들어온 이면 소형 필지는 같은 역세권 접근성을 가지면서도 진입 부담이 낮습니다. 대지면적이 크지 않아 총액 부담이 제한적이라는 점도 신축·보유 전략 모두에서 투자 회수 구조를 유연하게 설계할 수 있는 장점을 지니고 있습니다.
Value-Add Profiles
Profile 1. 보유형 — 현 임대차 유지, 시간을 두고 판단
현재 임대차 구조를 그대로 승계해 안정적인 임대 수익을 취하며, 신축 여부는 별도로 판단하는 전략입니다. 임차인 만기가 대부분 2026~2027년 사이라, 신축을 전제로 하지 않더라도 당분간 공실 부담 없이 유지가 가능합니다. 다만 이 경우 2028년 5월의 용적률 완화 시한 내 인허가 신청이라는 옵션은 자연히 사라진다는 점을 함께 고려해야 합니다.
Profile 2. 신축형 — 한시적 완화 구간 내 개발 기회
임차인 명도 후 신축을 진행해 완화된 용적률(최대 250%)을 온전히 활용하는 전략입니다. 매도자 측 검토안 기준으로 지하 1층·지상 5층, 연면적 약 217평 규모의 신축이 가능하며, 1~2층 리테일 및 F&B, 3~5층 오피스, 지하층 근린생활시설로 구성하는 복합 용도 설계가 검토되었습니다. 2028년 5월 18일까지 건축허가 또는 신고를 접수해야 완화 혜택이 유효하므로, 명도·설계·인허가 일정을 역산해 착수 시점을 정하는 것이 핵심입니다.
Profile 3. 거점 확보형 — 강남 접경 반포권 중소형 사옥
강남권 업무 네트워크와 반포 생활권을 동시에 누리는 거점 오피스를 마련하려는 법인에게 적합한 전략입니다. 신논현역 초역세권 입지와 신축 시 확보 가능한 연면적을 함께 활용하면, 별도의 임차 없이 자가 사옥으로 완결된 공간을 구성할 수 있습니다.
한편 국토교통부와 서울시가 양재~한남 구간 경부간선도로 지하화를 추진 중이며, 서초구 반포·잠원 구간도 별도 검토에 포함되어 있습니다. 완공 시 지상부는 공원·녹지 등으로 재편될 계획입니다. 다만 착공 시점은 구간별로 유동적(서울시 구간은 2026년 초, 국토부 구간은 2027년 하반기를 목표로 예비타당성조사·설계 등 절차가 진행 중)이지만, 아직 확정된 일정은 아니므로 장기적 잠재 요인으로 참고하는 것이 정확합니다.
☕ 전문가의 Pick
좋은 원두로 평가받기 위해서는 로스팅 타임이 중요합니다. 너무 이르면 풋내가 남고, 너무 늦으면 태운 맛만 남습니다.학산빌딩의 상황 또한 마찬가지입니다. 대로변의 번듯한 건물들 뒤편, 눈에 덜 띄는 자리이기에 아직 가격에 다 반영되지 않아 여지가 남아 있습니다. 신논현역과 강남대로가 만드는 입지의 수혜는 대로변 건물과 다르지 않고, 용적률 완화의 투자 골든타임은 2028년 5월까지 유효합니다. 낮은 진입 가격과 한시적 기회가 겹치는 이 타이밍을 어떻게 활용할 것인지, 이 자산을 로스팅할 다음 자산가에 달려 있습니다.
