서울 상업용 부동산 시장에서 가장 뜨거운 곳을 꼽을 때마다 성수동이 빠지지 않습니다. 맘먹고 평일 오후에 방문한 성수동은 한여름의 뜨거운 열기에 버금가는 '핫플' 그 자체였습니다. 다른 곳에서도 볼 수 있는 브랜드가 유독 성수동에서는 다르게 보이고 사람들이 북적이는 앵커가 되는 것을 보면, 도시를 완성하는 주체는 결국 자산을 이용하는 ‘사람’이라는 것을 다시금 느끼게 됩니다.

오늘 프라퍼티 로스터리가 소개하는 곳은 성수연방입니다. 성수연방은 대림창고와 함께 지금의 성수동을 만든 초창기 앵커시설로, 연무장길 코어에 위치한 준공업지역 내 근린생활시설 겸 공장 복합자산입니다. 1974년 대명케미칼의 화학공장을 리모델링해 2019년 1월 문을 열었고, 올리브영을 비롯한 10개 브랜드가 공실 없이 완전임대 중입니다.

성수동 상권을 만든 최초의 앵커 플랫폼이자 준공업지역 특유의 개발 여력까지 갖췄습니다. 안정적 임대수익과 중장기 재건축 밸류업을 동시에 기대할 수 있어, 투자자에게 매력적인 선택지입니다.

 

성수동 상권을 만든 진원지, 연무장길 핵심 입지

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성수연방은 지하철 2호선 성수역 3번 출구에서 성수이로를 따라 연무장길과 만나는 사거리 인근, 대림창고 옆 블록에 위치합니다. 성수연방과 대림창고 부지와 접한 연무장길은 패션·라이프스타일·F&B 브랜드의 플래그십 스토어와 팝업 매장이 밀집한 성수동 대표 트렌드 상권으로, 풍부한 유동인구와 높은 상권 인지도를 바탕으로 동·서로 뻗어 나가다 최근 북성수 쪽으로도 계속해서 그 확장 폭을 넓혀가고 있습니다.

팝업과 리테일로 유명하지만 성수권역은 업무·상업·고급주거시설이 고루 분포한 복합 상권으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근 삼표레미콘 부지에는 업무·상업·문화·숙박·주거 복합 건축물이 2026년 착공을 목표로 추진 중이며, 성수전략정비구역(1~4지구) 재개발과 성수IT산업·유통개발진흥지구 확장을 통해 권역 전체의 개발 밀도와 상권 가치가 함께 높아지고 있습니다. 아울러 '그레이트 한강' 프로젝트와 연계한 덮개공원 조성, 동부간선도로 지하화 등으로 한강 접근성과 광역 연결성도 향상될 예정입니다.

성수연방은 성수동에서도 1세대로 화학공장인 산업유산을 문화공간으로 전환한 자산 중 하나로 꼽힙니다. 올리브영, 오토김밥, 플로렌틴, 레이지요거트 등 트렌드한 소비를 즐기는 MZ세대에게 인기 있는 브랜드부터 대명케미칼 오피스까지, 임차 브랜드 구성만 봐도 얼마나 다채로운지 알 수 있습니다. 단일 임차에 기대는 구조가 아니라 다수의 임차인으로 분산돼 있어, 임대 수익도 그만큼 안정적입니다.

공장이었던 성수연방의 리모델링은 하이브 용산 신사옥과 JTBC PLAY,  디스이즈네버댓 성수 사옥 등을 설계해온 건축사사무소 푸하하하프렌즈(FHHH Friends)가 진행했습니다. 2013년 설립 이후 빠르게 업계를 비롯해 대중적으로도 인정받으며 서울시 건축상과 젊은건축가상을 받으며 이름을 알렸습니다. 성수동의 아이덴티티와도 같은 붉은 벽돌과 공장 특유의 철제 빔을 활용해 외관을 꾸몄습니다. 그리고 내부 중정에는 식재를 곳곳에 심어, 숨쉴 틈 없이 붐비는 성수에서도 잠깐의 여유를 느끼게 합니다.

 

Investment Highlights

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Profile 2.  상권 프리미엄 활용형: 성수동을 만든 스토리 자산으로 브랜딩
연무장길은 브랜드의 오프라인 정체성을 드러내는 거리로 통합니다. 성수연방은 연무장길 핵심 구간에 위치해 대림창고·아더에러와 인접한 성수동 스트리트 컬처의 한복판에 자리하고 있습니다.

1970년대 화학공장을 리모델링해 성수동 상권의 1세대 앵커가 된 이야기, 그 자체가 이 자산의 브랜드 입니다. 나중에 임대차 재계약하거나 팔 때도 '성수동 상권을 만든 원조 랜드마크'라는 포지셔닝 하나로 프리미엄을 챙길 수 있는 전략입니다.

비슷한 사례는 일본에도 있습니다. 실제 요코하마 아카렌가 창고(橫濱赤レンガ倉庫)는 본래 요코하마 세관의 보세창고로, 1911년(2호관)과 1913년(1호관)에 각각 지어졌습니다. 1989년 창고 기능을 잃고 방치되다시피 했지만, 1994년부터 본격적인 개보수를 거쳐 2002년 4월 문화·상업시설로 다시 문을 열었습니다. 붉은 벽돌 외관은 그대로 두고 안에 갤러리·레스토랑·상점을 채운 방식, 어딘가 성수연방과 닮지 않았나요? 지금은 요코하마 미나토미라이 지구를 대표하는 관광·상업 자산이 됐습니다. 성수동의 다른 자산들이 공간에 여유가 없는 것과 달리, 성수연방은 그 넉넉한 공간감 자체가 스토리와 더불어 호감도를 높이는 요인이 됩니다.

Profile 3.  잔여 용적률 활용형 : 재건축을 통한 중장기 개발 여력 확보
현재 건폐율 59.69%, 용적률 137.69%로 준공업지역 내 허용 용적률(400% 이하) 대비 여력이 상당히 남아있는 것으로 파악됩니다. 다만 해당 부지는 지구단위계획 수립 가능 여부가 사전협의 대상이지만, 최근 성수동의 신축 프로젝트 용적률을 감안할 때 인센티브 용적률을 활용한 고밀도 개발도 기대할 수 있습니다.

도쿄역 마루노우치역사도 비슷한 사례입니다. 1914년 건축가 다쓰노 긴고(辰野金吾)의 설계로 준공되었지만, 태평양전쟁 도쿄대공습으로 3층이 소실되어 1947년부터 약 60년간 2층짜리 임시 복구 상태로 운영되었습니다. 2007년부터 시작된 '도쿄 스테이션 시티' 프로젝트가 이를 뒤집었습니다. 2012년, 준공 당시의 3층 적벽돌 모습으로 원형 복원되어 중요문화재로 지정되었고, 이 복원을 계기로 마루노우치 일대 전체가 도쿄 최고 수준의 오피스·상업 권역으로 재평가를 받게 되었습니다.

스토리와 역사를 갖춘 입지는 상권의 변화와 시대적 흐름에 맞는 개발을 통해 그 가치가 급격히 증대될 수 있음을, 앞서 살펴본 두 해외 사례들을 통해 확인할 수 있습니다. 성수연방은 안정적 임대 수익을 확보하면서 중장기 재건축 옵션도 함께 검토할 수 있는 이중 구조의 자산입니다.