지난 글에서는 서울 카페 21,388곳을 지리 데이터와 함께 카페가 어디에 얼마나 촘촘하게 모여 있는지 살펴봤습니다. 또한 카페가 밀집한 지역을 업무지구형, 대학가형, 핫플형, 주거지 생활형으로 나눠 각 상권의 특징을 짚어봤는데요.

이번에는 카페 없이는 못 사는 직장인들의 주 활동지이자 서울의 대표 업무지구인 CBD, GBD, YBD의 카페 분포 특징을 비교합니다. 세 곳은 모두 직장인과 오피스가 많이 모여 있지만 권역의 형태는 뚜렷하게 다릅니다. 이런 차이점을 토대로 세 권역의 블록·도로·오피스 구조와 카페 분포를 공간데이터를 활용해 비교할 수 있습니다.

CBD에는 지하철역이 많고 작은 블록이 촘촘하게 이어집니다. GBD는 테헤란로와 강남대로의 업무축 뒤로 배후 골목이 이어지고, YBD는 넓은 도로와 대형 업무시설이 중심을 이루는 도시 특징을 가지고 있습니다. 그렇다면 이런 물리적인 차이가 카페 입점에 어떤 영향을 줄까요?

이를 확인하기 위해 카페의 수와 밀도부터, 직장인 밀집 지역과의 거리, 지하철 출입구와 오피스 건물까지의 거리, 주변 오피스 규모와 도로 폭까지 함께 비교해봤습니다.

서울 3대 업무지구의 경계는 어디일까?

• CBD 분석 권역: 사직동, 종로1·2·3·4가동, 종로5·6가동, 소공동, 회현동, 명동, 을지로동, 광희동
• GBD 분석 권역: 역삼1·2동, 삼성1·2동, 대치4동, 논현1·2동, 서초2동, 서초4동
• YBD 분석 권역: 여의동

카페 수 1위는 GBD, 밀도 1위는 CBD

GBD, CBD, YBD 세 업무 권역에서 확인된 카페는 모두 3,132곳입니다. GBD 1,451곳, CBD 1,360곳, YBD 321곳으로, 카페 개수만 놓고 보면 GBD가 가장 많습니다. 강남대로와 테헤란로를 따라 업무·상업 지역이 넓게 이어지고, 카페 또한 두 도로를 중심으로 분포되어 있습니다.

행정동 전체 면적을 그대로 사용하지 않고, 보다 정확한 분석을 위해 수면과 공원 부분을 제외하여 계산한 결과, 1㎢당 카페 개수는 CBD 198.3곳, GBD 125.8곳, YBD 84.8곳이었으며, 순위는 CBD·GBD·YBD 순으로 나타났습니다. 밀도 면에서는 CBD가 가장 높았습니다.

상대적으로 YBD는 대형 필지와 넓은 도로가 많아 카페가 촘촘하게 늘어서기 어려운 구조다 보니, 밀도 측면에서는 가장 낮았습니다. 이러한 면적당 카페 수를 통해서는 수요의 크기나 실제 경쟁 강도보다는 점포가 공간적으로 얼마나 조밀하게 배치됐는지를 알 수 있습니다.

직장인 1만 명당 카페 수, CBD 27.9곳·YBD 16.7곳

면적당 직장인 밀도는 CBD가 1㎢당 약 5.9만 명으로 가장 높았습니다. GBD는 약 4.9만 명, YBD는 약 2.3만 명으로 뒤를 이었습니다. 직장인 1만 명당 카페 수는 CBD 27.9곳, GBD 24.5곳, YBD 16.7곳입니다. 카페 및 직장인의 절대적인 규모는 GBD가 가장 많았지만, 직장인 한 명이 고를 수 있는 카페의 선택 범위는 CBD가 더욱 높았던 것이죠.

 

세 권역 카페의 90% 이상이 직장인 밀집 지역 300m 안에 있었습니다.

GBD 카페의 86.2%, CBD 카페의 84.6%, YBD 카페의 78.8%가 직장인 밀집 지역에서 100m 이내에 위치했습니다. 300m 이내로 범위를 넓히면 CBD 98.5%, GBD 96.8%, YBD 90.3%에 달했습니다. 세 권역 내 대부분의 카페가 직장인 밀집 지역 가까이에 자리한 것이죠.

세 업무지구는 카페와 직장인 밀집 지역이 겹치는 방식에서도 달랐습니다. GBD에서는 테헤란로와 강남대로의 업무축뿐 아니라 여러 블록 안쪽에서도 두 분포가 겹쳤습니다. CBD에서는 직장인과 카페 밀집 지역이 광화문·종로·을지로를 따라 길게 이어졌습니다. YBD의 직장인 밀집 지역은 세 개의 작은 군집으로 구성됐습니다.

직장인 밀집 지역에서 100m를 벗어난 카페 비율은 YBD가 21.2%로 나타나, CBD 15.4%와 GBD 13.8%보다 높았습니다.

카페에서 지하철 출입구까지, CBD 155m·YBD 301m

업무지구의 지하철 출구는 직장인들이 오피스로 이동하는 출퇴근 보행 동선의 시작점입니다. 이번에는 카페가 지하철 출구와 얼마나 가까운 곳에 자리 잡고 있는지도 살펴보겠습니다. 이를 위해 각 카페에서 가장 가까운 서울 지하철 출구까지의 직선거리를 계산했습니다. 권역 안에 있는 카페라도 가장 가까운 지하철 출구가 권역 경계 밖에 있을 수 있기 때문에, 카페와의 거리는 서울 전체 지하철 출구를 대상으로 계산했습니다.

CBD 카페의 최근접 출구 거리 중앙값은 155m였습니다. 카페의 66.4%가 출구 200m 안에 있고, 300m 안에는 91.0%가 포함됩니다. GBD의 중앙값은 245m, YBD는 301m였습니다. 출구 300m 안의 카페 비율도 GBD 61.6%, YBD 49.5%로 차이가 났습니다.

CBD, 즉 도심권역은 국내에서도 지하철이 가장 먼저 운행된 지역으로 1974년 개통한 첫 노선은 서울역에서 청량리를 종점으로, 서울역·시청·종각·종로3가·종로5가 등이 포함됐습니다. 이에 현재 CBD에는 비교적 짧은 간격으로 역이 놓여 있고 여러 노선이 지난다는 특징이 있죠.

GBD를 지나는 2호선은 1982년 종합운동장~교대 구간이 개통되며 오늘날 강남권 교통의 핵심 축이 됐습니다. 이 구간에 삼성·선릉·역삼·강남역이 포함되며 테헤란로를 따라 업무지구가 형성됐습니다. CBD에 비해 지하철망이 늦게 구축됐고 지나는 노선 수도 적어, 카페와 출입구 사이의 거리도 상대적으로 멀게 나타납니다.

반면 YBD는 역과 출입구가 상대적으로 적고 필지가 크다는 특징이 있습니다. 여의도역과 국회의사당역 등을 중심으로 통근이 이뤄지지만, IFC와 같은 대형 오피스와 연결된 경우가 많다 보니 실제 보행 동선에는 차이가 있습니다.

YBD는 카페 주변 오피스 규모가 가장 컸습니다.

이번에는 카페 인근에 위치한 오피스 규모도 비교해보았습니다. '오피스' 건물을 추려내기 위해, 건물 데이터에서 국가기관청사, 자치단체청사, 외국공관, 기타 공공업무시설, 금융업소, 신문사, 사무소, 기타 일반업무시설과 근린생활시설 내 사무소를 대상으로 분류했습니다. 오피스텔은 거주 공간과 업무 공간을 구분하는 작업이 별도로 필요하여 분석에서 제외했습니다.

먼저 건물 바닥면적에 지상층수를 곱해 분석용 추정 지상 연면적을 산출했습니다. 분석 권역에서 확인된 오피스 건물은 CBD 1,445동, GBD 1,710동, YBD 162동입니다. 추정 지상 연면적은 CBD 785만㎡, GBD 774만㎡, YBD 362만㎡였습니다.

건물 1동당 추정 지상 연면적은 YBD가 약 2.2만㎡로, CBD와 GBD의 약 0.5만㎡보다 네 배 이상 컸습니다. 카페 반경 100m 안의 추정 오피스 연면적 중앙값은 YBD 9.5만㎡, CBD 4.5만㎡, GBD 3.1만㎡였습니다. 즉 YBD 카페 주변에는 상대적으로 규모가 큰 오피스가 자리하고 있었습니다. 이는 대형 오피스가 모여 있는 YBD의 지역적 특성과도 연결됩니다.

오피스 건물 50m 이내에 있는 카페 비율은 CBD 86.8%, GBD 83.5%, YBD 69.2%였습니다. YBD는 오피스 가까이에 있는 카페의 비율은 상대적으로 낮았지만, 카페 주변의 오피스 규모는 가장 컸습니다. CBD와 GBD에는 상대적으로 작은 오피스 건물이 많았고, YBD에는 적은 수의 대형 오피스가 자리했습니다.

오피스 규모에 견주어 카페 수를 비교해도 YBD가 가장 적었습니다. 추정 연면적 10만㎡당 카페 수는 GBD 18.8곳, CBD 17.3곳, YBD 8.9곳이었습니다. 다만 이 수치만으로 개별 건물의 실제 수요와 경쟁 강도를 판단하기는 어렵습니다. 건물별 상주인구와 내부 카페, 사내 복지시설, 좌석 수와 영업시간 정보를 활용한다면 보다 구체적인 비교가 가능합니다.

CBD·GBD 카페는 좁은 도로 가까이, YBD 카페는 넓은 도로 가까이

서울 3대 업무지구의 카페는 어떤 도로 옆에 위치해 있을까요?

카페에서 가장 가까운 도로 폭의 중앙값은 권역별 차이가 크게 나타났는데요. 도로 폭 정보가 있는 가장 가까운 실폭도로를 기준으로 카페 입지를 비교했습니다. 도로 폭 구간은 법정 도로 분류가 아닌, 분석을 위한 구분으로 활용했습니다.

 카페에서 가장 가까운 도로의 폭 중앙값은 CBD 5m, GBD 6m, YBD 20m였습니다. 6m 이하 도로에 가까운 카페 비율은 GBD 62.9%, CBD 57.1%였지만 YBD는 0.3%에 불과했습니다. YBD에서는 카페의 50.2%가 12m를 넘는 도로에 가까웠습니다.

GBD의 가로 구조는 1970년대 강남 개발 과정에서 형성됐습니다. 토지구획정리사업을 거치며 강남에 격자형 간선가로망이 놓였고, 이후 고층 업무시설이 들어섰습니다^*. 1980년대에는 테헤란로에 도시설계가 도입돼 건물의 용도와 개발밀도, 높이 등을 관리했습니다. 강남대로·테헤란로뿐 아니라 여러 블록 안쪽까지 카페가 분포한 모습도 이러한 가로 구조와 함께 살펴볼 수 있습니다.
^* 서울기록원 「기록으로 살펴보는 서울도시기본계획」

YBD의 넓은 도로는 여의도가 계획적으로 조성된 도시 구조와 관련이 있습니다. 1968년 여의도 종합개발계획은 서울교와 현재의 마포대교를 중심축으로 삼아 구역별로 건물을 배치했습니다^*. 여의도는 용도별 구획과 격자형 블록, 위계가 분명한 간선도로를 중심으로 계획되었습니다^*. 이번 분석에서 YBD 카페가 넓은 도로 가까이에 놓인 결과도 이러한 계획도시의 공간구조가 현재까지 이어진 모습으로 해석할 수 있습니다. 
^* 서울기록원 「서울의 도시성장과 환경기초시설」
^* 대한국토·도시계획학회 「보차혼용도로의 물리적 보행환경에 따른 보행자 행태 특성에 관한 연구」 (2020)

두 권역 모두 계획적으로 개발됐지만 가로망의 구성은 다릅니다. GBD는 넓은 간선도로 사이를 중·소로와 이면도로가 촘촘히 나누는 반면, YBD는 대형 필지와 슈퍼블록의 비중이 커 블록 내부의 작은 도로가 상대적으로 적습니다.

CBD에는 오랜 기간 형성된 옛길과 이면 골목이 현재 가로망의 일부로 남아 있습니다. 서울시 역사도심 기본계획 또한 한양도성 안의 옛길과 옛 물길, 도시평면을 보전·관리해야 할 역사문화자원으로 다룹니다^*. CBD에서 작은 블록과 좁은 도로 가까이에 카페가 분포한 모습은 이러한 역사도심의 도시조직과 함께 살펴볼 수 있습니다.
^* 서울특별시 「역사도심 기본계획」 (2015)

CBD와 GBD는 형성 과정은 달랐지만, 두 권역 모두 대로에서 한두 블록만 들어가면 폭이 좁은 도로가 이어지고 카페도 그 안쪽까지 분포했습니다. 다만 최근접 도로 폭은 실제 전면도로를 뜻하지 않으므로, 가시성과 점포 전면, 임대료 차이는 별도의 확인이 필요합니다.

YBD는 대형 필지와 넓은 도로가 중심입니다. 분석에 포함된 카페는 CBD·GBD보다 넓은 도로 가까이에 위치해 있고, 개별 카페 주변의 추정 업무시설 규모도 컸습니다.

CBD·GBD·YBD의 카페 입지 차이

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세 권역은 카페 수뿐 아니라 카페가 놓인 블록과 가로, 주변 오피스 규모에서도 차이가 났습니다.

CBD 카페는 지하철 출입구와 오피스에 가깝고, 좁은 도로 주변에도 조밀하게 분포했습니다. 출점 입지를 검토할 때에는 권역 평균 밀도보다 출입구별 보행 동선과 동일 블록 안의 경쟁 점포를 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 유동인구와 매출, 임대료, 폐업률을 더하면 실제 수요와 경쟁 강도를 구체적으로 판단할 수 있습니다.

GBD는 세 권역 중 카페와 직장인 수가 가장 많았고, 카페와 직장인 밀집 지역이 강남대로·테헤란로의 업무축뿐 아니라 여러 블록 안쪽에도 분포했습니다. 같은 권역 안에서도 주요 업무축과 내부 가로의 입지 조건이 다를 수 있으므로, 두 공간의 유동인구와 임대료, 매출 차이를 나눠 확인할 필요가 있습니다.

YBD는 직장인과 오피스 규모에 비해 카페 수가 적었지만, 카페 한 곳 주변의 오피스 규모는 가장 컸습니다. 따라서 권역 평균보다 개별 대형 건물의 수요와 내부 경쟁을 확인하는 것이 중요합니다. 건물별 상주인구와 내부 F&B 시설, 저층부·지하부의 보행 동선을 함께 살펴봐야 합니다.

입지 검토의 초점도 권역마다 달라집니다. CBD에서는 출입구와 오피스 사이의 보행 동선, GBD에서는 주요 업무축과 배후 골목의 연결, YBD에서는 개별 대형 건물의 상주인구와 내부 동선을 먼저 확인해야 합니다. 세 권역 모두 카페는 직장인 밀집 지역과 가까웠지만, 카페가 놓인 블록·도로·오피스 구조는 달랐습니다.

 

공간 데이터로 비교해본 업무지구의 카페 입지

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세 권역 모두 카페가 직장인 밀집 지역 가까이에 있었지만, 카페가 자리 잡은 방식은 달랐습니다. CBD에서는 지하철 출입구와 오피스가 밀집한 작은 블록에 카페가 촘촘하게 분포했습니다. GBD에서는 강남대로와 테헤란로의 업무축뿐 아니라 블록 안쪽까지 카페가 이어졌습니다. YBD는 카페 수와 밀도는 낮았지만, 카페 한 곳이 배후에 둔 오피스 규모는 가장 컸습니다.

따라서 업무지구의 카페 입지를 검토하는 단위도 권역마다 달라져야 합니다. CBD에서는 출입구와 블록별 경쟁 점포를, GBD에서는 주요 업무축과 내부 가로의 차이를, YBD에서는 개별 대형 건물의 상주인구와 내부 상업시설을 먼저 확인해야 합니다. 여기에 유동인구와 매출, 임대료, 공실률, 건물 내부 동선을 더하면 실제 수요와 경쟁 강도를 구체적으로 비교할 수 있습니다.

이번 글에서는 출퇴근과 점심, 회의 수요가 집중되는 업무지구의 카페를 살펴봤습니다. 다음 글에서는 중·고등학생과 대학생이 카페에서 공부하거나 과제와 작업을 하는 '카공' 문화에 초점을 맞춥니다. 대학가와 학원가 주변의 카페 분포를 비교하고, 장시간 체류하는 학생 수요가 카페 입지와 상권 구조에 어떻게 나타나는지 살펴보겠습니다.