K리츠 업계 최대 규모 IR인 삼성증권의 ‘리츠 콥데이(K-REITs corporate day)’ 행사가 이달 1~2일 열렸습니다. 11개 리츠와 인프라펀드가 참여했는데요. SK리츠, 신한서부티엔디리츠, 롯데리츠, KB발해인프라, 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠 등이 1일, 한화리츠, 코람코라이프인프라리츠, 신한알파리츠, 삼성FN리츠, 맥쿼리인프라 등이 2일에 IR을 진행했습니다(IR자료는 개별 리츠 홈페이지에서 확인 가능).
행사를 주최한 삼성증권은 발표 내용을 토대로 최근 감지되는 세 가지 트렌드를 제시했습니다. 질적 성장을 기반으로 한 유의미한 배당 증가 기류, 운용 기간이 누적된 곳들의 포트폴리오 조정과 주주환원 확대 흐름, 수동적인 준채권형 상품을 넘는 성장형 운용 전략 기조 등입니다. 삼성증권이 내놓은 보고서(11회 K-REITs Corporate day takeaways: 불확실한 시기, 확실한 것은 현금흐름)의 주요 내용을 소개해드립니다.
배당 상승 : 비용은 줄고, 수익은 늘고
삼성증권은 2026년 조달금리 하락, 임대료 상승 흐름이 배당 증가로 이어질 것으로 내다봤습니다. 차입구조 다변화, 저금리 리파이낸싱 기회, 배당 재원 유보 등으로 금리 방어력과 위기 대응력이 높아졌다는 분석입니다. 오피스 섹터는 연 3% 내외의 임대료 상승률이 지속되고 있고, 신규 및 재계약으로 실질 NOC가 계속 증가되고 있는 것으로 집계됐습니다.
물론 고금리 국면 이전인 2021년과 2022년의 배당 증가세도 있었습니다. 하지만 당시엔 과도한 레버리지, 자본전입 의존도에 기반했다면, 지금은 이와 다른 질적 성장기란 판단입니다. 단적으로 SK리츠는 이미 자본전입을 해소했고 한화리츠는 예상보다 3년 빠른 해소(2028년)을 기대하고 있습니다.
포트폴리오 재조정 : 투자 여력 증가와 주주환원 확대
최근 K리츠 업계의 가장 큰 특징은 운영 기간이 누적된 리츠들의 포트폴리오 재조정입니다. 오피스 공급 증가, 호텔업 호황 등을 고려해 호텔 및 복합시설 투자 증가가 뚜렷하고, 코어 오피스 중심으로 재편되는 흐름을 강조했습니다. 특히 많은 리츠들이 내부 IRR 목표에 도달한 자산이나 비핵심 자산을 매각해 투자 재원 마련, 주주환원 확대 등에 나서고 있는 점을 주목했습니다.
롯데리츠는 리테일 자산 비중을 축소하고 호텔자산 비중을 확대하고, 이지스밸류리츠는 오피스 중심에서 호텔로 다변화를 시도하고 있습니다. 콥데이에 참여한 대다수 리츠가 매각과 함께 특별배당을 예고했습니다. 삼성증권은 기존 자산의 수익 실현이 리츠 내재가치와 주가와의 괴리를 좁히는 계기가 될 것으로 예상했습니다.
성장형 운용 전략화 : 수동성 탈피, 적극적 운용 전환
마지막은 성장형 운용 전략화를 꼽았습니다. 배당 업사이드를 창출할 성장형 자산 편입과 개발 사업 참여 등 리츠 별 다양한 전략적 행보인데요. 특히 오피스 공급 증가와 호텔업 호황 등에 기반한 자산 재편 움직임이 두드러진다는 평가입니다.
대표적으로 코람코라이프인프라리츠의 경우 현대차리츠 투자로 우량 스폰서 유치와 전환개발 기회를 확보했고, SK리츠는 주유소 매각과 전환개발로 배당 성장 방안을 모색하고 있습니다. 롯데리츠, 신한서부티엔디리츠, 이지스밸류리츠, 코람코라이프인프라리츠 등은 실적에 따라 배당이 상승 가능한 호텔 섹터로의 확장을 꾀하고 있습니다. 이러한 흐름들은 더 이상 리츠가 수동적인 준채권형 상품이 아닌 성장형 운용상품으로 변화하는 모습입니다.
마지막 코멘트 : 불확실성의 시기, 확실한 현금흐름에 집중
이경자 삼성증권 리서치센터 팀장은 “최근 중동 전쟁 등 지정학적 리스크로 인플레이션과 금리 상승 등 불안 요인이 커진 상황”이라면서도 “하지만 시장 변동성이 확대될수록 확실한 현금흐름으로 투자자의 관심이 이동할 가능성이 높다”고 설명했습니다. 이어 “절대 배당수익률보다 배당 성장성과 일관성이 투자 판단에 가장 중요한 기준”이라고 덧붙였습니다.
삼성증권의 K리츠 콥데이 관련 보고서(11회 K-REITs Corporate day takeaways: 불확실한 시기, 확실한 것은 현금흐름)는 별도 웹사이트(https://www.samsungpop.com/streamdocs/mail/sd;streamdocsId=tOOVmccG2sRPayuwliW4c3OpQEu1YRPzDGbgZ18kPrc)를 통해 전문을 확인할 수 있습니다.
