NAV(Net Asset Value)란 리츠의 총자산에서 총부채를 차감한 순자산가치를 의미하며, 리츠의 내재가치를 나타내는 지표입니다. 자산의 장부가격이 아닌 최근 감정평가액을 반영해 계산되며 1주당 NAV는 이를 주식수로 나누어 산출됩니다. 주가와 1주당 NAV를 비교하여 리츠가 고평가 또는 저평가되었는지 평가할 수 있습니다.

만약 리츠 주가가 가치보다 낮고 이것이 일시적인 것이라고 판단이 된다면 좋은 매수 기회로 볼 수 있습니다. 그런데 리츠의 가치는 어떻게 알 수 있을까요? 가치를 나타내는 지표는 많습니다. 그 중 NAV(Net Asset Value)는 가장 직관적이고 이해하기 쉬운 지표입니다. NAV는 리츠의 총자산에서 총부채를 차감하고 남은 부분입니다. 예를 들어, 건물가치가 100억이라면 담보대출 40억을 제외한 나머지 60억이 NAV가 됩니다. 

그런데 장부상 자본(순자산가치)이 곧 NAV가 되는 것은 아닙니다. 자산의 장부가격과 현재 평가한 가치 사이에 큰 차이가 있을 수 있기 때문입니다. 특히, 우리나라 리츠 대부분이 원가법을 사용하고 있기 때문에 장부상 자산가치를 그대로 받아들이기 어렵습니다. 그래서 가장 최신 감정평가금액을 참고하여 순자산가치를 다시 계산해주어야 합니다. 

SPI 시스템은 연결(개별)재무제표를 기초로 NAV를 자동으로 계산하고 있습니다. 이 NAV는 보통주주, 즉 일반투자자들에게 속하는 순자산가치이므로 지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본에서 출발하여 우선주를 차감합니다. 이후 최근 감정평가액을 참조하여 장부에 반영되지 않은 자산 가치변동분을 조정합니다. 이러한 가치변동분 중 비지배주주에게 속하는 부분을 조정하여 NAV를 최종 산출합니다.

SPI시스템으로 산출한 NAV는 몇가지 한계점을 가지고 있습니다. 먼저 장부가를 대신하여 사용하는 최근 감정평가액 자체가 오래 전의 가격인 경우, 이에 기초하여 산출한 NAV도 현재 시점의 가차를 반영하지 못할 수 있습니다. 현재 우리나라 상장리츠는 정기적으로 감정평가를 수행하지 않고 있기 때문에 최신 가치평가 데이터를 수집할 수 있는 신뢰할 만한 대안은 없습니다. 연결재무제표 작성대상에 포함되지 않고 지분법적용투자주식 및 당기손익-공정가치측정금융자산으로 표시되는 투자 건에 대해서, 이를 자산과 부채로 다시 분해할 수 있는 신뢰 할 만한 방법이 없기 때문에 별도의 조정을 거치지 않고 그대로 사용합니다. 또한 비지배지분을 조정하는 과정에서 필요한 데이터를 충분히 얻지 못하는 경우 추정치를 사용하기 때문에 실제와 다를 수 있습니다. 위와 같은 한계점을 인식하고 NAV관련 지표 해석에 유의하여야 합니다.  

위와 같이 계산한 NAV를 주식수로 나눠서 1주당 NAV를 구할 수 있습니다. 1주당 순자산가치가 얼마인지를 나타냅니다. 예를 들어, NAV가 60억이고 리츠가 발행한 보통주식수가 1백만주라면 리츠의 1주당 NAV는 6천원(=60억/1백만주)이 됩니다. 

1주당 NAV를 주가와 비교하여 리츠가 현재 얼마나 싸게 또는 비싸게 거래가 되고 있는지 가늠해 볼 수 있습니다. 주가를 1주당 NAV로 나누어 P/NAV 배수를 구했을 때, 1보다 크면 주가가 순자산가치보다 시장에서 고평가를 받고 있음을, 1보다 낮으면 저평가 받고 있다고 볼 수 있습니다. 

그런데 고평가인지 저평가인지 그 자체가 중요하다기 보다는, 왜 고평가 또는 저평가인지 합리적인 근거를 추정하고 그것이 정당화 될 수 있는지 판단해보는 것이 중요할 수 있습니다. 예를 들어, 운용역량과 전략에 대한 시장의 기대치 및 신뢰도가 높거나 재무안정성이 우수하여 앞으로 이익과 배당이 많이 늘어날 것이라고 판단되면 고평가가 정당화 될 수도 있습니다.