인구 증가에 탄력받는 호주 상업용 부동산 시장
한국의 저출산과 인구감소가 심각한 사회문제로 대두되는 가운데 이와는 반대로 가파른 인구 성장률을 보이는 국가가 있습니다. 바로 호주인데요. 작년 한 해 동안 인구는 약 50만명 증가했고 성장률로는 1.9%를 기록했습니다. 특히 이 중 이민자 순유입이 약 38만명에 달했습니다. 출산율도 여성 1인당 1.66명으로 OECD 평균 보다 높은 수준이었습니다.
이민자 및 전체 인구 수가 증가하면서 자연스럽게 기숙사, 주거용, 물류, 셀프스토리지 등 다양한 부동산 섹터들에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 최근 블랙스톤이 아시아태평양(APAC) 지역 중 처음으로 호주 기숙사에 대한 투자를 시작했고 호주 물류 부동산의 경우 APAC 지역에서 가장 높은 임대료 상승률을 보이고 있습니다. 아울러 최근 금리 및 건설 비용의 상승으로 주택 공급이 대거 지연되고 공급 부족에 따라 주택 가격은 다시 상승 움직임을 보이고 있습니다. 너무 높아진 주택 가격과 이민자를 주축으로 한 인구 증가로 최근에는 임대주택에 대한 수요도 급격하게 높아지는 모습입니다.
임대주택 수요 급증과 공급 부족
반면 2015년 이후 호주 건전성감독청(APRA)의 개입으로 인해 건설사들과 주택 구매자들이 대출을 받는데 제한이 생기면서 공급되는 주택 수가 감소하는 흐름을 보였고 코로나19 팬데믹 기간 동안에는 다양한 주택 구입 지원 정책으로 다시 공급 및 수요가 증가했으나 이후 현재까지 인허가 수의 급격한 감소로 주택 시장 전반적으로 공급 부족이 나타나고 있습니다. 임대주택 시장 역시 공급량은 부족한 반면 수요는 급증하는 모습이며 이에 호주의 임대주택 공실률은 1% 초반대로 팬데믹 이전 평년 수준인 3~4%를 훨씬 밑돌고 있습니다.
호주에서는 임대주택 사업을 BTR(Build to Rent)라고 하고 있습니다. 대부분 아파트 또는 다세대 주택으로 미국의 멀티패밀리 자산과 유사하다고 보면 됩니다. 미국이나 유럽의 경우 임대주택을 주요 포트폴리오로 보유하는 기관투자자가 많지만 호주의 경우 상대적으로 적은 비율을 보이고 있습니다. 이는 호주의 네거티브 기어링(Negative gearing) 정책으로 주거용 자산의 수익률이 낮아지면서 상업용 부동산 대비 불리해진 데 원인이 있습니다. 네거티브 기어링은 임대소득이 임대비용(이자비용 및 기타 부동산 관련 유지 비용 등) 대비 하회할 때 해당 손실을 과세 대상 소득에서 상쇄해주는 제도입니다. 다른 선진국 시장에서는 볼 수 없는 제도입니다. 이로 인해 자본 이득이 임대 수익보다 선호되는 주거용 부동산에 개인투자자들이 레버리지 투자를 할 수 있도록 만들었고 따라서 기관 자본이 더 많이 유입되는 상업용 부동산 대비 수익률의 상한을 제한하는 모습이 나타났습니다.
기관 자금 유입되는 호주 임대주택 시장
하지만 호주의 임대주택 시장이 성숙해지고 수요를 충족할 정도의 공급이 나타나려면 결국 기관 자금의 유입이 필요하고, 개인 임대 보다는 기업 및 기관 규모의 임대 사업(BTR)이 활성화될 필요가 있어 보입니다. 이런 가운데 최근에는 상업용 부동산의 수익률 하락과 주거용 부동산의 수익률 상승으로 수익률 격차가 줄어들고 있으며 장기적인 수요 상승 전망과 함께 기관 투자자들의 관심도 높아지는 추세입니다.
다만, 아직까지 외국인 투자자는 상업용 부동산에 투자할 경우 받는 세제혜택을 임대주택에 투자하는 경우에는 받지 못하는 상황입니다. 이에 따라 외국 기관 자금의 유입에는 한계가 나타나고 있으며 올해 7월 BTR 사업자들은 임대주택 외국인 투자자에게 부과하는 30% 원천징수세를 낮추려고 시도했으나 정부가 받아들이지 않아 실패한 상황입니다. 그럼에도 2024년 이후 기관 자금을 통해 신규 공급될 임대주택 건수가 아래 차트와 같이 크게 증가한 상황이어서 향후 호주 임대주택 시장의 활성화가 기대됩니다.
인구 구조 및 경제 수준 등을 고려했을 때 호주 임대주택 시장을 영국과 비교할 수 있는데 아래 차트를 보면 영국의 임대주택은 호주보다 공급 측면에서 10년 정도 앞서 있는 것을 볼 수 있습니다. 현재 호주의 임대주택 파이프라인은 영국 임대주택의 급격한 공급 확대 직전과 유사합니다. JLL에 따르면 호주 BTR 파이프라인은 지난해 전체 금액보다 56% 증가했으며 이중 건설 중인 BTR 아파트는 약 9,000개로 올해 65% 증가했습니다.
영국의 임대주택은 처음에는 런던에 집중되어 있었지만 2016년을 기점으로 정부차원의 임대주택 공급계획 하에 전 지역 모두 크게 공급량이 증가했습니다. 이전까지는 개발의 승인 여부 등을 포함한 불확실성이 컸기 때문에 공급에 한계가 있었지만 심각한 주택난에 의해 정부에서도 임대주택 프로젝트에 대한 의지를 보이기 시작했습니다. 호주가 현재 이런 상황에 직면해 있는 것으로 보이며 이를 파악하고 현재 시장에 진입하려는 여러 투자자들을 볼 수 있습니다.
임대주택 투자 확대하는 상장 리츠
리츠 중에는 대표적으로 Mirvac이 BTR을 확장하려 하고 있습니다. 기존에 주요 사업은 주택 판매 및 오피스, 리테일 등 상업용 부동산의 임대 사업이었지만 최근 시장의 금리 변동성으로 인해 주택 판매율이 고르지 못하게 나타나고 있고 오피스 역시 부정적 시장환경이 펼쳐지면서 BTR로 눈을 돌리고 있는 것입니다. 다만 그 비율이 현재 포트폴리오의 3%에 불과하고 개발 기간이 길어 비중을 의미 있게 높이는 데까지 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 18억 달러 규모의 5개 BTR 프로젝트를 진행하고 있으며 2025 회계연도(2025.07~2026.06)에 개발이 완료될 것으로 예상됩니다. 초기 수익률은 4.5%고 개발 마진도 한 자릿수로 매우 낮지만 연간 임대료 상승률을 4% 수준으로 예상 시 IRR 목표는 7~7.5% 수준이라고 합니다.
한국은 전세 제도 및 값싼 전세보증보험, 이자비용 대비 낮게 형성된 임대료 등으로 인해 개인 임대사업자는 많지만 기업 및 기관 단위의 임대주택 사업은 활성화되지 못했습니다. 정부에서도 기업형 임대주택 활성화를 시도했지만 이후 공공주택 활성화 정책으로 흐지부지 되는 모습이었습니다. 결국 한국도 미국이나 유럽 시장과 달리 기업 및 기관 중심의 임대주택 사업이 나타나기 힘든 국면입니다. 다만 이지스레지던스리츠가 인천 부평 민간임대주택의 지분증권을 기초자산으로 상장한 바 있었고 이후 공유주거에 투자하면서 현재로서는 유일한 주거용 리츠로 자리매김하고 있습니다. 더불어 기존 코람코에너지플러스리츠가 사명을 코람코라이프인프라리츠로 변경하면서 코리빙에 대한 투자를 예고하기도 했습니다. 한국 리츠 시장이 성장하고 섹터가 다변화되면서 임대주택 시장에도 긍정적인 확장이 나타나길 기대해 봅니다.
