이지스자산운용의 플래그십 리츠인 이지스밸류리츠가 지난 17일 열린 삼성증권 ‘콥데이(2023 K-REITs Corporate Day)’를 통해 한층 촘촘하고 정교한 운용 전략과 청사진을 제시했습니다. 핵심은 ‘플라이 투 퀄러티(자산 가치 제고, Flight to Quality)’와 ‘캐피탈리사이클링(자산매각 및 자본재조정, Capital Recycling)’ 등의 두 가지 축인데요. 사실 자산가치 제고와 자산매각 등의 관점에서 보면 기존에 아예 없었던 전략은 아닙니다. 하지만 포트폴리오 핵심 자산에 대한 실질적인 계획을 제시했다는 점에서 보다 업그레이드된 측면이 강합니다. 관련 보고서 역시 매우 구체적입니다. 이지스밸류리츠의 콥데이 IR 자료 원문은 해당 리츠 홈페이지를 통해 볼 수 있습니다(https://www.igisvaluereit.com/board/notice/board_view.php?search_category=1&page=1&num=374)
먼저 이지스밸류리츠의 ‘플라이트 투 퀄러티’는 말 그대로 보유 오피스의 우량화, 즉 자산가치 제고에 더욱 힘을 싣고 있습니다. 국내외 상업용 부동산 시장의 불확실성이 커진 만큼 안정성이 높은 우량 자산으로 투자 심리가 확대될 것이란 점을 전제했는데요. 일례로 광화문 트윈트리타워는 일정 부분 효과를 거둔 자산이라고 볼 수 있습니다. 파사드와 로비 리모델링, 설비 개선 등을 통해 물리적 스펙을 개선한 후 공실률을 제로로 만들었죠. 2020년 IPO 당시 자산인 태평로빌딩은 주변 대형 개발 사업 등의 환경에 맞춰 자산 연식과 설계 비효율성을 개선하기 위한 장기적 관점의 리모델링을 추진하고 있습니다. 기존 오피스에 최신 기술을 접목한 스마트그린 리모델링으로 키우겠다는 복안도 제시했습니다. 동시에 설계(최초 주거 목적 설계)의 비효율적 평면을 개선해 리모델링 완료 효과를 극대화할 계획입니다. 리모델링 후에는 전용면적이 약 1,200평(21%) 증가하고, 운영수익(NOI)은 연간 약 24~34% 상승할 것으로 자체적으로 추산하고 있습니다.
‘캐피탈 리사이클링’ 전략은 자산가치 상승분의 과실을 누리는데 초점을 맞추고 있습니다. 오피스 등 코어 자산의 자본재조정을 거쳐 특별배당 창출 등으로 주주가치를 제고하겠단 복안입니다. 태평로빌딩의 자본재구조화 계획을 들 수 있는데요. 자산편입 후 가치가 크게 상승한 만큼 별도 우선주 투자자 모집 방식으로 평가이익을 미리 일으킬 수 있다는 판단입니다. 통상 리츠의 경우 자산가치가 상승하면 추가 대출 등의 방식으로 자금을 확보하죠. 이를 대출이 아닌 우선주로 마련하는 방식입니다. 투자원금 및 평가이익 일부 회수 후 잔여 금액은 추후 리모델링에 따른 가치상승분을 추가로 향유한다는 계획입니다. 또한 오피스 외 알파 자산(데이터센터, 물류)는 매각을 통해 상장 리츠의 절하된 P/NAV를 현실화하고, 회수된 원본으로 차입금을 상환하거나 재투자할 계획입니다. 재투자는 고금리 여파로 내재가치 대비 가격이 더 하락한 우량 자산 투자를 염두에 두고 있습니다. 지난 4월 제시한 중소형 오피스의 밸류애드 전략과도 맞닿아 있습니다. 또한 공동투자자와 JV REIT를 설립하는 등의 방식으로 유상증자 부담을 줄이는 투자기회도 모색할 계획입니다.
