<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

이지스밸류리츠, 판교 오피스(삼성중공업 R&D 센터) 투자로 포트폴리오 다변화

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552회 미국 시니어하우징 시장을 보고 느낀 것들(송창은 지방행정공제회 해외부동산팀장, 김경민 메리츠대체투자운용 본부장)

<div>상장 리츠 시장의 훈풍이 <span lang="EN-US">6</span>월 들어서도 이어지고 있습니다<span lang="EN-US">. 20</span>개 상장 리츠의 주간 단위 평균 수익률은 <span lang="EN-US">0.96%</span>로 집계됐는데요<span lang="EN-US">. 5</span>월 첫째주부터 플러스<span lang="EN-US">(+) </span>흐름을 지속하고 있는 점을 감안하면 <span lang="EN-US">6</span>주 연속 상승세입니다<span lang="EN-US">. </span>올 들어 가장 오랜 기간 동안 해빙 무드가 이어지고 있습니다<span lang="EN-US">. </span>분위기가 가장 좋았던 <span lang="EN-US">1</span>월 초반에도 상승 기간은 <span lang="EN-US">3</span>주 정도에 그친 후 깊은 침체기로 접어들은 바 있죠<span lang="EN-US">. </span>일자별 수익률은 <span lang="EN-US">7</span>일 하루를 제외하면 모두 플러스 흐름을 보였습니다<span lang="EN-US">. </span>상장 리츠보다 보름가량 뒤늦게 탄력을 받기 시작한 코스피도 반등 기류가 뚜렷했습니다<span lang="EN-US">. </span>최근<span lang="EN-US"> 2</span>주 동안 각각 <span lang="EN-US">1% </span>중반대의 상승률을 기록했습니다<span lang="EN-US">. </span>특히 코스피는 지난해<span lang="EN-US"> 6</span>월<span lang="EN-US"> 3</span>일<span lang="EN-US">(2670.65) </span>이후 약<span lang="EN-US"> 1</span>년 만에<span lang="EN-US"> 2640</span>선을</div> [...]

K리츠 위클리_6월에도 유효한 회복 기류, 14일 미국 FOMC 촉각

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<div>인구가 많은 국가들에 잠재적 수요가 아무리 크다 해도 인도와 같은 인구 대국의 소득 수준은 너무도 낮습니다. 고소득 직업을 가지지 못한 저개발 국가 소비자들의 수요는 한정될 수밖에 없습니다. 전통적 농업에 종사하는 국가의 국민들이 인공지능의 도입으로 소득을 높일 수 있을까요? 오픈AI의 최고경영자(CEO) 샘 알트만이 이야기하는 기본소득이 과연 인공지능으로부터 만들어질까요?</div>
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<div><br /><strong>소득은 노동으로부터 만들어지지 않는다</strong><hr />많은 사람들이 착각하는 하나의 사실은 소득이 노동에서 창출된다는 믿음입니다. 하지만 현실에서는 인공지능 이전, 아니 수천, 수만 년 전에도 소득과 노동은 결코 일치하지 않았습니다. 저개발 국가 국민들의 소득이 낮은 이유는 노동 강도가 낮아서가 아니며 선</div></div> [...]

[퀀트의 시각]AI 변혁에 투자하라 ㉓기본소득과 인구

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<blockquote class="bq_box">
<p>"시장의 추세나 남들의 기대감을 쫓아가지 말고 저 PER 주에 투자하라. PER가 낮다는 것은 기업의 이익을 싸게 살 수 있다는 뜻이다. 기업의 이익을 싸게 사는 것이야말로 부를 키울 수 있는 가장 신뢰할 수 있는 방법이다." - 크리스토퍼 브라운</p>
<p>"눈부신 단기 투자 성과는 수많은 투자자의 판단력을 흐리게 해서 오랜 기간 입증된 진실, 즉 PER가 아주 높은 주식은 거의 틀림없이 나쁜 투자처이고 대개 거품이 터지기 직전에 최고의 수익률을 보여준다는 사실을 보지 못하게 한다." - 제임스 오쇼너시</p>
</blockquote>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;"><br>벤저민 그레이엄은 이익이 주가를 움직이는 주요 요인이라고 생각했다. 이익이란 기업이 벌어들인 돈에서 필요한 비용을 모두 제하고 남은 돈이다. 이익이 많으면 주가가 높아지고 이익이 적으면 주가가 낮아진다. 이것이 옳다면 이익에 비해 싼 주식일수록 미래의 수익률은 좋을 것이다.</span></p>
<div>주식 가격이 이익에 비해 싼지, 비싼지 판단하는 지표로 주가수익비율(PER, Price-to-earnings Ratio)이 있다. PER는 P/E 비율로 표기하기도 한다. PER는 주가가 이익의 몇 배인지 보여주는 비율이다. PER는 주가를 주당 순이익(EPS)으로 나눠서 구한다. EPS는 기업의 전체 이익을 전체 발행 주식 수로 나눈 것으로 주식 하나당 이익을 의미한다.&nbsp;</div>
<div>PER가 높을수록 투자자는 수익에 더 많은 돈을 지불하는 것이다. 미래의 수익률 성장에 거는 기대가 높다. 가치투자자가 보기에 PER가 높은 주식을 사는 사람들은 비현실적인 미래 수익률에 기댄다고 생각한다. 반면 PER가 낮은 주식의 주가는 저평가 되었다고 생각하며 언젠가 적정 주가에 이를 것이라고 기대하고 투자한다. 가치투자자는 PER가 낮은 주식을 염가에 산다.</div>
<div>PER는 언제 이익을 기준으로 하느냐에 따라서 과거 PER(trailing P/E)와 미래 PER(forward P/E)로 나눌 수 있다. 과거 PER은 가장 최근 4분기간 이익을 기준으로 한다. 미래 PER은 다음 4분기간 이익을 추정하여 계산한다. 기업의 이익을 예측할 수 있다면 주식투자로 성공할 수 있다. 하지만 그레이엄은 기업의 미래 이익을 정확히 예측하는 것은 불가능한 일이라고 간주했다. 미래를 예측하려고 노력하지 않고 재무제표 상 과거 이익에 근거해 주식 가격 대비 내재가치가 저평가된 염가 주식을 찾았다. 또한, 오랜기간 변동성이 높지 않고 안정적이었는지 과거 추세를 살폈다. 과거 이익이 꾸준했다면 앞으로도 안정적일 개연성이 높다고 추정할 수 있다.</div>
<div>이익에 비해 주가가 낮은 주식, 즉 PER가 낮은 주식을 사면 주식 가격의 단기적 변동성과 상관없이 장기적으로 좋은 수익률을 기대할 수 있다. 주식 시장이 전반적으로 하락하는 약세장에서는 수익을 얻기 위해 더 기다리면 된다. PER가 낮은 주식(저 PER주)과 PER가 높은 주식(고 PER주)의 수익률을 비교하는 연구는 학계 및 산업에서 1957년부터 꾸준하게 이루어지고 있다. 시점, 기간, 국가, 섹터 등 다양한 방식으로 연구가 이루어졌고 유사한 결과 값을 보인다. 저 PER주식이 고 PER주식보다 수익률이 높았다.&nbsp;</div>
<div>아래는 &lt;월가의 퀀트 투자 바이블 What Works on Wall Street&gt;라는 책에서 제임스 오셔너니가 '상위10% 저 PER 주식'과 '전체 주식' 간의 수익률을 비교한 실증 분석의 결과값이다. 매년 리밸런싱하였고 모든 월간 수익률을 통합한 수익률이다. 1963년 12월 31일에 1만 달러로 이익수익률(earnings-to-price)이 가장 높은 10% 주식(PER가 가장 낮은 10% 주식)을 매수한다. 그리고 매년 PER가 가장 낮은 10% 주식들로 리발랜싱한다. 동일비중으로 포트폴리오에 편입하고 수익 변수들은 미래 참조 편향을 피하기 위해 지연 데이터를 사용하였다.</div>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/0SNH8dNm7s4rmALoB3RFleZudlEXZ3LA.png" alt="">
<figcaption>저 PER 상위 10%와 전체 주식 간 비교(1964년- 2009년) /자료= What Works on Wall Street / James Patrick O'Shaughnessy&nbsp;</figcaption>
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<p>저 PER 상위 10%로 매년 리밸런싱하여 투자했을 때 전체 주식 대비 압도적인 성과를 보였다. 1964년에 저 PER 상위 10% 주식에 투자한 1만 달러는 45년이 지난 2009년 말에 1,020만 2,345달러로 늘었다. 이를 연 수익률로 환산하면 16.25%이다. 반면에 1만 달러를 전체 주식에 같은 기간 투자하면 132만 9,513달러로 늘었다. 이는 연 수익률 11.22%이다. 연 수익률 5%로 차이를 보이며 자산 규모는 무려 900만 달러 차이를 보인다. 저 PER 상위 10%에 투자하면 전체 주식에 투자하는 것보다 수익률이 우수할 뿐만 아니라 위험성(변동성)도 낮다. 전체 저 PER 주식의 수익률 표준편차는 18.45%로 전체 주식의 표준표차 18.99%보다 낮았다. 저 PER 상위 10% 주식의 샤프지수는 0.61로 전체 주식 샤프지수 0.33 보다 위험성이 낮았다. 수익률이 높을 뿐 아니라 위험성도 낮은 결과를 보인다.&nbsp;</p>
<p>전체 주식과 대비해서 저 PER 상위 10% 주식의 기저율(수익률이 더 높은 빈도)은 기준 기간에 상관 없이 항상 높았다. 기저율은 비교 대상군인 전체 주식 수익률 대비 더 높은 수익률을 보이는 달의 비율을 의미한다. 1963년~2009년 동안 특정 5년 기준으로 저PER 상위 10% 주식이 전체 주식을 이길 확률은 92%였다. 10년 단위 기간에서는 99% 승률로 모든 구간에서 전체 주식 보다 높은 수익률을 보였다.</p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/0HS4xiZ7r6UOYatBQ6GfaG7bxsfO5XYm.png" alt="">
<figcaption>저 PER 상위 10%의 전체 주식 대비 기저율(1964년-2009년) /자료= What Works on Wall Street / James Patrick O'Shaughnessy&nbsp;</figcaption>
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<div>5년 구간으로 기저율을 보았을 때 저 PER 상위 10% 주식이 전체 주식을 능가하지 못한 나머지 8% 기간을 보자. 전체 주식 대비 저 PER 상위 10% 주식이 거둔 최악의 성과는 2000년 2월에 끝난 5년 간에 발생했다. 저 PER 상위 10% 주식 수익률은 앞선 5년에 비해 113%의 누적 수익률을 기록하였다. 반면 전체 주식 수익률은 누적 수익률 172%를 기록했다. 60%포인트 차이로 저 PER 상위 10%의 성과가 전체 주식보다 저조하였다. 해당 5년 간의 기간이 저 PER 상위 10% 투자의 최악의 성과 구간이었다.</div>
<div>반면 저 PER 상위 10% 주식이 전체 주식을 능가한 최고의 5년은 2005년 2월에 끝난 5년 기간이었다. 누적 수익률 202%를 달성하였다. 같은 기간 동안 전체 주식은 23% 수익률을 기록했다. 연 수익률로는 저 PER 상위 10% 주식이 24.76%를 달성하는 동안 전체 주식은 4.28%의 수익률을 기록했다. 가장 낮은 성과 구간 5년을 지나고 바로 다음 구간에서 수익률 200% 이상 최고의 성과를 보인 것이다.<br>&nbsp;<br>2000년 전후 시장 침체기 때 시장을 떠나지 않고 저 PER 주식을 들고 있었으면 다음 5년의 기간 동안 기록적인 수익률을 달성할 수 있었다. 하지만 저조한 성과를 경험한 후에도 같은 투자 전략을 고수하는 것은 매우 어려운 일이다. 가치투자에 대한 확신이 없다면 저 PER 투자 전략을 유지할 가능성은 매우 낮다. 대부분의 투자자는 전체 주식 대비 저 PER 상위 10% 주식의 저조한 성과에 저 PER 투자 전략을 포기할 것이다. 그럴 경우 이후 이어질 놀라운 반등 기회를 놓치게 된다.&nbsp;<br>&nbsp;<br>2000년 2월에 끝난 5년 구간 동안 고 PER 주식(저 PER 하위 10% 주식)은 5년 누적 수익률 259%를 거둠으로써 저 PER 상위 10% 주식의 2배가 넘는 수익률을 기록했다. 이러한 매력적인 단기 투자 성과는 수많은 투자자의 &nbsp;판단력을 흐리게 한다. 이들 기업 대부분은 인터넷 버블 기업들이었다. 거의 대부분의 기업이 2000년대 초 닷컴 버블 증시 붕괴 이후 주식 시장에서 사라졌다. PER가 아주 높은 주식은 대부분 나쁜 투자 대상이고 거품이 터지기 직전에 최고의 수익률을 보인다는 사실을 잊게 만들었다.<br>&nbsp;<br>10년 단위 기간으로 확장하면 저 PER 상위 10% 주식이 전체 주식을 거의 항상 능가하였다. 10년 단위 기간 433개 중 단 3개 구간에서만 저 PER 상위 10% 주식이 전체 주식을 능가하지 못했다. 그럼에도 불구하고 10년 이상 장기투자자는 매우 드물다.&nbsp;</div>
<div>일부 연구에 따르면 PER가 낮은 주식, 즉 투자자들의 기대수준이 낮은 주식은 실망스러운 성과를 발표해도 주가가 큰 영향을 받지 않는다. 시장이 해당 기업에 대해 기대하지 않기 때문이다. 그러나 예상외로 좋은 소식을 발표하면 주가가 크게 오른다. 주식 가격에 미반영되어 있기 때문이다.&nbsp;<br>&nbsp;<br>반면에 PER가 높은 주식, 즉 투자자들의 기대가 높은 주식은 이와 반대이다. PER가 높은 주식은 호실적을 발표한다고 해서 주가가 반드시 오르지 않는다. 기대감이 주가에 선반영되어 있기 때문이다. 반면에 PER가 높은 주식에 대해 나쁜 소식이 발표되면 주식 가격은 곧두박질친다. 1990년대 말 인터넷 버블이 대표적인 사례이며 90% 이상 폭락한 기업들이 굉장히 많았다.</div>
<p><strong>[참고]전자공시시스템(DART) 재무제표 활용하기 </strong></p>
<p>이익 대비 저평가된 주식을 선별하기 위해서는 금융감독원 전자공시시스템을 통해 정기공시 되는 사업보고서(연말기준), 반기보고서(반기말기준), 분기보고서(분기말기준)에 있는 재무제표를 분석할 수 있어야 한다. 재무제표는 기업의 현재 상태 및 경영성과를 표시하는 표이다. 재무상태표, (포괄)손익계산서, 현금흐름표, 자동변동표 및 해당 주석으로 구성된다. 재무상태표는 분기, 반기, 연말 등 '특정 시점'을 나타낸다. 반면, 손익계산서, 현금흐롬표, 자동변동표는 기초부터 기말(과거 일정 기간 동안)까지의 손익과 현금흐름, 자본의 변동내역을 보여준다. 재무상태표는 특정 시점의 내용에 대해 다루고 나머지는 특정 기간에 대한 내용을 다룬다.</p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/gtEgXMMGzNmfJj6mYTwnBVZR1vNDwNJj.png" alt="">
<figcaption>이미지에 대한 설명을 작성해주세요.</figcaption>
</figure>
<p>&nbsp;</p>
<p>&nbsp;</p>
<h1>이익의 종류 : 당기순이익, 세전순이익, 영업이익, 매출총이익, EBITDA</h1>
<hr>
<p>손익계산서는 과거 일정 기간 동안 해당 기업의 경영 성과를 보인다. 손익계산서 상 순이익은 주가가 싼지 비싼지 판단하기 위한 기본 사항이다. 정확한 판단을 위해서는 이익을 구분해서 살펴 보아야 한다. 특정 연도에만 예외적으로 발생한 이익이나 비용이 있으면 그 기업이 꾸준히 벌어들일 수 있는 이익의 규모가 어느 정도인지 파악하기 어려울 수 있다. 부동산 매각 등 이벤트에 의해 당기순이익(Net Income)이 크게 발생할 수 있다. 기업이 벌어들인 돈에서 모든 비용을 제하고 남은 순이익보다 순수하게 사업을 통해 벌어들이는 영업이익(Operating Income)을 파악할 필요가 있다. 영업이익에는 사업과 관계없는 일시적으로 발생한 이익과 비용은 포함되지 않는다.</p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/3j0E8innIFd6oYJazpdPlTh9JHjGax68.png" alt="">
<figcaption>코람코더원리츠 손익계산서(2022.08) 공시 사례</figcaption>
</figure>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Szx5UMoJTA3SFFKoW6kiw340MhfS3gGQ.png" alt="">
<figcaption>손익계산서 예시&nbsp;</figcaption>
</figure>
<div>
<ul>
<li>매출액=일정 기간 동안 벌어들인 총수익</li>
</ul>
</div>
<div>
<ul>
<li>매출총이익=매출액 – 매출원가(생산원가)</li>
</ul>
</div>
<div>
<ul>
<li>영업이익=매출총이익 – 판매비와 관리비(급여, 임차료 따위) = 사업과 관계없는 일시적으로 발생하는 이익과 비용 제외</li>
</ul>
</div>
<div>
<ul>
<li>세전순이익=영업이익 + 기타/금융이익 - 기타 손실/금융원가 = 영업이익에서 비일상적인 손익인 영업외수익과 영업외손실을 가감</li>
</ul>
</div>
<div>
<ul>
<li>당기순이익=세전 순이익(법인세 차감전 순이익) – 법인세 비용</li>
</ul>
</div>
<div>(1)매출총이익 : 매출액에서 원재료, 생산인력 등 생산부서에서 사용한 생산비용을 뺀 금액이다. 효율적으로 생산할수록 매출총이익은 커진다.<br><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">(2)영업이익 : 회사의 영업을 위해서는 생산부서 외 영업, 관리 부서 등도 필요하다. 영업이익이란 매출총이익에서 이들 부서가 사용한 비용을 모두 빼고 남은 금액이다. 영업이익은 회사가 영업을 통해 일상적으로 벌어들이는 이익을 의미한다. <br></span><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">(3)당기순이익 : 주주에게 최종적으로 남은 금액이다. 배당의 재원이 된다. <br></span><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">(4)EBITDA : 이자비용과 세금을 제외하기 이전 이익을 EBITDA라고 부른다. EBITDA는 'Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization'의 약어로 이자, 세금, 감가상각비를 제하기 전의 이익이다. EBITDA는 기업이 이자를 지불하거나 사업 재투자에 쓸 수 있는 현금을 얼마나 벌 수 있는지 나타낸다.</span></div>
<div>&nbsp;</div>
<div><br><strong>참고자료 </strong></div>
<div>월가의 퀀트 투자 바이블 | 제임스 오쇼너시 | 에프엔미디어<br><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">가치투자의 비밀 | 크리스토퍼 브라운 | 흐름출판<br></span><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">주식해부학 | 배문호 | 지식과감정</span></div>
<p>&nbsp;</p>

이익 대비 저평가된 주식 선별하기

<p class="MsoNoSpacing">삼성증권이 최근 리파이낸싱 구조와 금리를 공개한 한화리츠의 차입 안정성이 한층 제고된 것으로 평가했습니다<span lang="EN-US">. </span>한화리츠는 이달 <span lang="EN-US">30</span>일 만기 예정인 담보대출 <span lang="EN-US">1,100</span>억원의 리파이낸싱을 완료하는데요<span lang="EN-US">. </span>공시된 차입 금리 조건은 <span lang="EN-US">5.67%(</span>고정금리<span lang="EN-US">, 500</span>억원<span lang="EN-US">), CD91+1.6%(600</span>억원<span lang="EN-US">), CD91+1.95%(100</span>억원 추가 운전자금<span lang="EN-US">)</span>입니다<span lang="EN-US">. </span>기존 담보대출이&nbsp;<span lang="EN-US">5.56% </span>수준이었다는 점을 감안하면 <span style="mso-spacerun: yes;">&nbsp;</span>금리 측면에서 큰 변화는 없습니다<span lang="EN-US">.&nbsp; 물론 </span>상장 당시 기대했던 금리 하락에 따른 효과도 줄어들었지만 차입 안정성만큼은 확대됐다는 판단입니다<span lang="EN-US">. </span>한화리츠가 리파이낸싱을 통해 고정금리와 변동금리로 나누고<span lang="EN-US">, </span>기존 <span lang="EN-US">1</span>년물을 <span lang="EN-US">2</span>년물로 구성하면서 리스크를 분산시킨 덕분입니다<span lang="EN-US">. </span></p>
<p class="MsoNoSpacing">이경자 삼성증권 리서치센터 대체투자팀장은 한화리츠가 담으려던 한화손보 신설동사옥<span lang="EN-US">, </span>서소문사옥 등의 편입이 지연되고 있는 점도 짚었는데요<span lang="EN-US">. </span>고금리 장기화란 금융시장 환경을 고려해 무리한 자산 편입 대신 자산 관리와 리파이낸싱에 힘을 싣는 모습으로 분석했습니다<span lang="EN-US">.</span></p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Tu3zc5LAPpxBU50p1tmgcWEaO5J2RMBW.jpg" alt="">
<figcaption>*출처:삼성증권</figcaption>
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