SPI에서 2024년 1월 2일 싱가포르 리츠 정보 시스템을 선보입니다. SGX와의 데이터 파트너십을 통해 싱가포르 리츠 정보를 국내에 전합니다. 그동안 국내 투자자들의 정보 접근이 제한적이었던 싱가포르 리츠 정보를 한 곳에서 볼 수 있습니다. 리츠 투자에 필요한 주요 지표들을 분석하여 제공합니다. 개별 종목 개요, 주가 대비 배당 수익률, 순자산 가치 대비 시가총액 배수, 밸류에이션 지표, 차입 정보, 배당 정보, 임차 정보 등을 포함합니다.
싱가포르 개별 리츠들의 IR(Investor Relations)은 정보 제공의 양이 많고 체계적입니다. 리츠 각 회사의 홈페이지만 보더라도 해당 기업이 정보 공시를 위해 얼마나 노력하고 있는지 알 수 있습니다. 무엇보다도 싱가포르 리츠 기업 간의 공시 정보가 표준화되어 있어 자료 수집 및 분석에 유리합니다. 국내 리츠 산업이 발전하기 위해서는 리츠 회사들의 서로 다른 산발적인 정보 공시 방식이 싱가포르와 같이 표준화되어야 합니다. 투자 정보의 항목, 서식, 빈도, 채널이 통일되지 않으면 비교가능성 및 일관성 저하로 효율적인 정보 활용이 어렵습니다. 싱가포르 리츠 산업의 표준화된 정보 공시 프레임워크는 단기간에 이루어진 것이 아니라 오랜 기간 정부와 민간이 협력해서 이룬 성과입니다. 이는 싱가포르 리츠 산업 발전의 근간이 되었습니다.
싱가포르 리츠 정보 공시에는 크게 두 가지 기준이 있습니다. 하나는 싱가포르통화청(MAS)이 제정한 부동산 펀드 가이드라인(Property Fund Guideline)입니다. 다른 하나는 싱가포르회계협회(ISCA)에서 고안한 재무보고 기준인 RAP7(Recommended Accounting Practice)입니다. 대부분의 리츠가 부동산 펀드 가이드라인과 RAP7재무회계를 기준으로 정보들을 공시합니다.
싱가포르의 실질적인 중앙은행 역할을 하고 있는 통화청(MAS)은 1999년 5월 14일에 부동산 펀드 가이드라인을 발표했습니다. 해당 가이드라인은 싱가포르 리츠 시장 설립을 위한 기본 원칙을 규정하고 있습니다. 2002년 5월 통화청은 증권선물법 제321조에 의거하여 집단투자계획 규정(Collective Investment Scheme Code)을 만들었습니다. 집단투자계획 규정 부록(appendix)에 부동산 펀드 가이드라인이 편입되었습니다.
통화청은 1999년 첫 번째 부동산 펀드 가이드라인이 제정된 이후로 집단투자계획 규정에 포함된 부동산 펀드 가이드라인을 계속해서 개정하였습니다. 또한 2014년 10월에 '리츠 관리 및 리츠 매니저 규제 제도 개선'이라는 정책 문서를 발행하였으며 해당 문서의 일부 사항들은 2015년 부동산 펀드 가이드라인 개정안에 반영했습니다.
싱가포르통화청은 부동산 펀드 가이드라인을 통해 개별 리츠들의 필수 공시항목, 계산방법, 공시빈도 등 정보 제공 사항을 규정하고 있습니다. 부동산 펀드 가이드라인은 통화청이 제정한 집단투자계획 규정- 부록6(Code on Collective Investment Schemes – Appendix 6 Property Funds, Disclosure Requirements)을 의미합니다. 아래에 해당 규정의 주요사항을 국문으로 번역하여 표로 작성했습니다.
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대부분의 상장 리츠가 해당 가이드라인을 준수하고 있기 때문에 리츠 증권 분석에 필요한 주요한 정보를 체계적으로 수집할 수 있고 리츠 간 비교 가능성이 높습니다. 연간보고서(Annual Report)를 통해 이를 공시하고 있으며 비즈니스 업데이트(Business Update), 분기보고서/사업보고서 등에도 공시하여 짧은 주기로도 업데이트 됩니다.
이와 더불어 싱가포르회계협회(ISCA)는 리츠 재무보고를 위한 기준과 서식을 만들었습니다. ISCA는 리츠를 포함하는 투자 펀드에 적합한 재무보고 기준과 서식을 담고 있는 RAP7을 발간했습니다. 통화청은 부동산 펀드 가이드라인을 통해 개별 리츠가 RAP7의 기준에 따른 재무회계를 채택할 것을 권장하고 있습니다.
ISCA가 제안하는 부동산 펀드 현금흐름 재무제표 표준 양식 사례
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싱가포르 상장법인은 원칙적으로 국제회계기준 IFRS에 수렴시킨 싱가포르 회계기준인 SFRS를 따름에도 불구하고 대부분의 상장 리츠가 RAP7프레임워크를 기준으로 재무사항을 보고하고 있습니다. RAP7은 투자 자산의 세부사항, NAV 변동내역, 배당 명세 공시, 주당 배당금, 포트폴리오 상태 등을 명시합니다. 투자 정보 공시 측면에서 SFRS보다 RAP7이 리츠 정보 전달에 더 적합하게 고안되었습니다. 대부분의 싱가포르 리츠가 SFRS 기준을 따르면서 동시에 RAP7의 유용한 정보들을 함께 제공하고 있습니다. 글로벌 스탠다드 기준에서 싱가포르 리츠를 비교하기 위해서 SFRS 회계 기준 또한 중요하며 해외 투자자를 위해서도 필요합니다.
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싱가포르 리츠 개별 웹사이트에는 방대한 양의 정보 공시가 위에서 언급한 기준들을 기준으로 표준화되어 주기적으로 업데이트 되고 있습니다. 특히, 비즈니스 업데이트(Business Updates), 재무제표(Financial Statements), 연간보고서(Annual Report)를 통해 해당 정보들을 제공합니다.
싱가포르 리츠의 주요 사항을 아래에 정리하였습니다. 아래 사항들은 개정에 따라 계속해서 변하며 현재와 다를 수 있습니다. 개략적인 이해를 위해 참고삼아 살펴보시기 바랍니다. 최근 개정사항과 지난 개정 내역은 다음의 싱가포르 통화청 웹페이지 링크에서 살펴볼 수 있습니다.
리츠는 일반 개인투자자 및 기관투자자로부터 수익형 부동산 투자를 위한 자금을 모집합니다. 그리고 투자 및 배당과 관련된 법적 사항을 준수한 경우에 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 리츠에 대한 세제 혜택은 자동적으로 보장되지 않습니다. 리츠는 국세청의 세금 우대 정책을 신청하여 '자격을 갖춘 주주들'의 배당 소득에 대한 세금 면제를 신청해야만 합니다. 싱가포르의 2004/2005 회계연도 예산에서 리츠 배당에 대한 세금 면제를 통해 국내외 투자자들에게 이중의 세금 혜택을 보장했습니다. 외국 기관투자자의 경우 리츠 배당금의 원천세가 10% 인하됩니다. 같은 해에 정부는 리츠를 주식으로 상장하거나 싱가포르증권거래소에 상장되어 있는 리츠에 편입된 부동산의 소유권 이전과 관련된 인지세를 면제해 주었습니다. 싱가포르 정부는 2006/2007 회계연도 예산에서 싱가포르 리츠에 편입된 외국 부동산의 수익에 대한 세금 면제를 확대하였습니다. 이를 통해 싱가포르 증권거래소에 해외의 부동산이 포함된 포트폴리오 리츠를 상장하는 이점을 갖게 했습니다.
투자 및 배당 조건
싱가포르 리츠는 부동산 펀드 가이드라인에 따라 총 자산의 75% 이상을 수익형 부동산에 투자해야 하며 싱가포르 국내 및 해외의 임차권, 소유권 투자 모두를 포함합니다. 또한 부동산 소유권 확보를 위한 직접 투자와 부동산 매입을 위해 설립된 비상장 특수목적기구(SPV) 및 기타 상장 리츠에 대한 지분 투자 모두를 포함합니다.
부동산이 아닌 자산에 대한 투자도 있으며 자산유동화증권, 상장 또는 비상장 대출채권, 국내 및 해외의 부동산 회사가 아닌 회사의 주식, 정부 발행 채권, 국제기관 혹은 싱가포르 정부기관 발행 채권, 현금 및 현금성 자산에 대한 투자를 포함합니다. 부동산 자산에 대한 투자가 아닌 것으로부터 발생하는 수익은 전체 수익의 10%를 초과해서는 안 됩니다.
배당 조건에 따라 싱가포르 리츠가 국세청의 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 소득의 90% 이상을 개별 주주들에게 배당해야만 합니다. 2007년 부동산 펀드 가이드라인 개정에 의해서 리츠의 부채 이행 능력에 영향을 미치지 않는 적절한 범위 내에서 개별 주주들에게 초과 수익을 배당할 수 있는 규정이 마련되었습니다.
부동산 개발 활동
싱가포르 리츠는 단독 혹은 타사와 공동으로 비상장 부동산 개발회사에 투자하여 개발 활동을 수행할 수 있으며 개발될 부동산에 대한 투자 목적의 선매입이 가능합니다. 나대지 투자, 담보대출(담보유동화증권)은 금지되어 있습니다. 그러나 나대지에 지어질 부동산 및 공사가 진행 중인 개발사업에 대한 투자는 가능합니다. 2015년 7월부터 수행된 부동산 개발사업에 대한 계약 상 거래가액 및 진행중인 부동산 개발사업에 대한 리츠의 투자액은 리츠 총 자산 가치의 25%를 초과해서는 안됩니다. 부동산 개발 활동에는 정비, 보강, 수선 등의 리모델링을 포함하지 않습니다.
총 레버리지 한도
2005년 부동산 펀드 가이드라인 개정을 통해서 리츠의 총 레버리지 한도는 포트폴리오 전체 자산 가치의 35% 이내로 제한했습니다. 최근 감정평가 기준입니다. 다만, 피치(Fitch Inc.), 무디스(Moody’s), 스탠다드&푸어스(Standard and Poor’s)와 같은 대표적인 신용평가기관으로부터 리츠의 신용 등급을 평가받아 일반에 공개하는 경우는 레버리지 한도가 35% 이상에서 60% 미만으로 높아집니다. 2005년 가이드라인은 리츠의 지급 지연을 차입금으로 분류하였습니다. 이로 인해 리츠의 대출 한도가 제한되어 새로운 부동산 매입 시 수익률이 감소하였습니다.
부동산 펀드 가이드라인 개정사항 내역
통화청은 2005년 싱가포르 리츠 자산관리 매니저의 책임과 기업지배구조를 강화하기 위해 아래의 사항들을 개정했습니다.
①자산관리회사 설립–제3의 독립된 자산관리회사를 설립하기 위해서는 최소 100만 싱가포르달러의 자본금을 보유해야 합니다. 또한 싱가포르에 사무소를 개설해야 하며, 싱가포르 통화청에서 규정하는 기준을 충족하는 대표자와 최소 2명의 전문 인력이 싱가포르 사무소에 상주해야 합니다.
②자산관리 매니저의 해임–자산관리 매니저는 이사회 과반수 이상의 참석과 투표를 통해 해임이 결의될 수 있습니다.
③이해관계자 거래–이해관계 당사자인 스폰서 기관 혹은 신탁사와 거래 시에는 매입하거나 매각할 부동산에 대한 가치평가를 두 곳의 감정평가기관에 의뢰해야 하며 그 중 하나는 신탁사가 독립적인 감정기관에 의뢰해야 합니다. 이해관계자로부터 부동산을 매입하거나 이해관계자에게 부동산을 매각할 시에는 시장가격에 근거하여 자산관리회사에 수수료를 지급해야 합니다.
④조인트 벤처(joint venture)–리츠의 공동 소유자로서 부동산에 투자할 경우 조인트 벤처 계약서에 비상장 특수 목적기구의 주식 혹은 이익에 대한 구조를 명문화해야 합니다.
⑤개발사업 제한–리츠 포트폴리오 상 부동산 가치의 10%를 초과하여 부동산 개발사업에 투자할 수 없습니다.
⑥총 대출 레버리지 제한–싱가포르 리츠는 포트폴리오의 부동산 가치 35% 상한의 대출 레버리지 제한을 받는데 차입 및 이연 지급을 포함합니다. 그러나 신용평가기관에서 신용등급을 득하여 일반투자자에게 공모한 경우 대출 레버리지 제한 상한선을 60%까지 높일 수 있습니다.
⑦임차인 프로필 공개–싱가포르 리츠 자산관리 매니저는 부동산 포트폴리오의 임차인 프로필에 대한 자세한 정보를 공개해야 합니다. 총 임차인 수, 임대료 상위 10개 임차인, 상위 10개 임차인 각각의 임대료 비중, 임차인 업종 구성, 임대 수익 기준 임차인의 계약 만기일 공개를 포함합니다.
⑧부동산 포트폴리오 가치평가–자본금을 새롭게 모집할 때 리츠 포트폴리오에 편입된 부동산에 대한 기존의 가치평가 실시 일자가 6개월을 초과한 경우 감정평가를 수행해야 합니다. 감정평가기관을 통한 정식 감정평가 대신 탁상감정을 통해 진행할 수도 있습니다.
통화청은 2007년에 부동산 펀드 가이드라인에 대한 두 번째 개정안을 발표했습니다. 아래에 변경 사항이 정리되어 있습니다.
①금융공학을 포함한 단기수익률을 높이기 위한 시도들에 대한 공시 의무화
②리츠 자산관리자가 주식 보유자에 의한 자산관리계약 해지를 제한하는 조항을 자산관리계약서에 넣는 것을 방지하기 위해서 특정 문구를 자산관리계약서에 반영하는 것을 강제
③리츠 주식 상장 시점에 이루어지는 기관투자자 자금 모집에 대한 가격 할인 불허
④당기 순이익을 초과한 배당금 지급에 대한 안전장치 명시
⑤싱가포르 리츠 자산 75% 이상을 수익형 부동산에 투자
⑥부동산 관련 증권 투자에 있어 5% 한도제한 철폐
이어 통화청은 2009년에 정기주주총회의 의무화를 개정했습니다. 2010년 1월 1일부터 시행된 해당 조항은 싱가포르 리츠의 연간 정기주주총회를 의무화하며 지난 정기주주총회 시점의 15개월 이내에 정기주주총회를 개최해야만 합니다.
또한 통화청은 2014년 발행된 '리츠 및 리츠 자산관리 매니저를 관리를 위한 규제체제 강화' 보고서를 통해 각계 전문가의 의견을 수렴하였습니다. 이를 기초로 리츠 자산관리 매니저의 운영에 있어서 유연성을 높이는 동시에 주주 보호 및 책임을 강화하기 위한 사항들을 반영하여 부동산 펀드 가이드라인을 2015년에 개정했습니다. 아래 세 가지 사항을 반영하여 개정했습니다.
①기업 지배구조 강화 이해관계가 상충될 경우 리츠 자산관리 매니저와 이사진들은 법적 의무에 의해 자산관리 매니저 및 회사 주주들의 이익보다 리츠 주식 보유자의 이익을 우선시해야 합니다. 만약 리츠 주식 보유자들이 자산관리회사의 이사진을 선임할 권한이 없는 경우 자산관리회사 이사진의 절반 이상은 독립된 사외이사로 구성해야 합니다. 자산관리자는 보상 정책과 절차를 리츠 연례 보고서를 통해 공개해야 합니다.
②수수료 구조의 투명성 제고 리츠 자산관리 매니저는 수수료 구조 및 유형을 공개하고 그것의 정당성을 입증해야 합니다. 자산관리 매니저는 성과 수수료 계산 산식을 명문화해야 하며 주식 보유자의 장기적 이익 관점에서 계산 산식의 타당성을 증명해야 합니다.
③운용에 있어서의 유연성 증대 리츠 포트폴리오 상 부동산 가치의 10%를 초과하여 부동산 개발사업에 투자할 수 없었던 기존 한도를 25%로 높였습니다. 리츠 포트폴리오의 부동산 가치의 35% 상한 대출 레버리지 제한을 45%로 높였습니다. 지금은 50%입니다. 코로나19 이후 통화청에서 리츠 운용의 묘를 살리기 위해 50%로 높였습니다. 그러나 신용평가기관에서 신용등급을 득하여 일반투자자에게 공모한 경우 대출 레버리지 제한 상한선을 60%까지 높일 수 있었던 기존 조항은 폐지했습니다.
또한, 운용에 대한 제한 사항을 극복하기 위해 리츠 구성요소와 결합된 결합 증권(stapled security) 구조를 허용했습니다.
참고자료
Statement of Recommended Accounting Practice 7 (RAP 7): Reporting Framework for Unit Trusts instead of IFRS?
