<div>
<div>2024년 마지막 위클리 코멘터리입니다. 올해는 다사다난이라는 말이 부족하게 느껴질 정도로 많은 일이 있었던 한 해입니다. 상업용 부동산 시장과 업계도 그 어느 해보다 어수선하게 한 해를 마무리하고 있는 것 같습니다. 하지만 한편으로는 올해 일어난 많은 변화들이 내년을 기대하게 만들고 있기도 합니다. 올해 마지막 위클리 코멘터리는 2024년을 돌아보면서 기억해두면 좋을 상업용 부동산 시장의 주요 이슈들을 정리해 봤습니다.</div>
<div><br /><br /><strong>①국민연금(NPS)의 귀환</strong><br /><hr />올해 상업용 부동산 시장에서 가장 많이 회자된 투자자는 ‘국민연금’입니다. 국민연금은 운용자산 규모가 1,000조원이 넘는 글로벌 큰 손으로 글로벌 상업용 부동산 시장에서 영향력이 큰 기관투자자입니다. 다만 최근 몇 년 간 한국</div></div> [...]

국민연금의 귀환부터 세대교체까지, 2024년 코멘터리

<div>
<div><strong>블랙록, 인프라 이어 사모대출 강자도 인수 추진</strong><br /><hr />글로벌 대체투자운용사들이 M&amp;A를 통해 시장 지배력을 강화하는 움직임이 계속되고 있습니다. 최근 싱가포르계 자산운용사인 캐피탈랜드가 일본과 호주 시장을 공략하기 위해 현지 전문성을 가진 자산운용사 인수를 추진하고 있다는 소식을 전해드린 바 있는데요. 캐피탈랜드 외에도 많은 글로벌 자산운용사들이 M&amp;A를 통해 경쟁자들과 차이를 벌리려고 하고 있습니다. <br />블랙록도 그 중 하나입니다. 블랙록은 올해 약 15년 만에 가장 큰 규모의 대형 M&amp;A를 단행했습니다. 영국계 인프라 전문 운용사인 &apos;글로벌 인프라스트럭처 파트너스(GIP)&apos;를 약 125억 달러에 인수했죠. 이는 지난 2009년 블랙록이 바클레이스의 자산운용부문을 </div></div> [...]

블랙록, 인프라 이어 사모대출 특화 운용사 M&A로  대체투자 경쟁력 강화 外

<div>대련 방문 마지막 날의 마지막 목적지는 만철, 즉 남만주철도주식회사의 본사 건물과 그 부속의 도서관이었다. 실로 대단한 더위가 계속되고 있었다. 앞일은 더 두고 봐야겠지만 적어도 2024년의 여름은 지금까지 가장 견디기 어렵고 긴 더위로 기억될 것이다. 그것은 중국의 동북 3성 중에서도 날씨 좋기로 유명한 해양도시 대련이라고 예외는 아니었다. 도시 전체의 가로수가 빈약하여 그늘을 찾기도 어려워 체념하고 다닐 수밖에 없었다. 아침 일찍부터 움직였는데 하필 구 만철 본사 앞에 도착했을 때는 오후 1시 30분 경, 그야말로 중천에 뜬 태양이 온 천지를 구석구석 달구던 때였다. 하지만 구 만철 본사는 북향 건물이어서 그 정면에는 그림자가 드리워져 있었다. 가뜩이나 건물 전체가 어</div> [...]

건축가 황두진의 레거시 플레이스 <60>대련 구 만철 도서관

<div>
<div>증권사들이 새로운 먹거리로 기관 전용 부동산 사모펀드(PEF) 진출에 박차를 가하고 있습니다. 증권사들의 기관 전용 부동산 PEF 설립 경쟁이 치열해지면서 각 증권사별로 앵커 투자자 모집과 투자 대상 발굴 등 차별화된 전략에 대한 고민도 깊어지고 있는 상황입니다. 이런 가운데 한국투자증권과 싱가포르계 운용사 캐피탈랜드투자운용이 공동 GP로 조성한 기관 전용 부동산 PEF가 마수걸이 투자에 성공했습니다. 한국투자증권-캐피탈랜드운용의 기관 전용 부동산 PEF가 처음으로 투자에 나선 대상은 서울 구로구 개봉동 데이터센터 개발 사업입니다. <br /><a href="https://seoulpi.io/article/00365290844638175232">캡스톤 ‘캠코 PF 정상화 펀드’, 개봉동 데이터센터 개발 사업 투자로 롯데건설 유동성도 숨통</a></div>
<div><br /><br /><strong>개봉동 데이터센터 개발 사업 PF 대</strong></div></div> [...]

한투證-캐피탈랜드의 기관전용 부동산 PEF, 개봉동 데이터센터 PF대출에 마수걸이 투자

<div> </div>
<div>길고 길었던 코로나의 엔데믹과 함께 국내 호텔시장은 다시금 기지개를 켜는 모습입니다<span lang="EN-US">. </span>방한 외국인 관광객의 급격한 회복세<span lang="EN-US">, </span>호텔 운영 실적의 개선 추이<span lang="EN-US">, </span>신규 호텔의 준공 및 개장 소식<span lang="EN-US">, </span>미도입 글로벌 브랜드의 국내 진출 확정 등 호텔시장에 대한 긍정적 전망이 지속되고 있습니다<span lang="EN-US">. </span>이와 함께 한동안 투자상품으로는 외면받았던 호텔 자산을 눈여겨 보는 투자자들이 다시금 늘어나고 있는 모습입니다<span lang="EN-US">. </span></div>
<div>최근 투자자들의 호텔 시장에 대한 궁금증과 호기심에서부터 글의 서문을 열고자 합니다. 그간의 업무 경험을 토대로 업계에서 반복적으로 거론되는 내용들과 수많은 프로젝트를 진행하며 고객사로부터 받은 주요 질의를 중심으로 정리해 보았습니다. &apos;현재의 실적이 지속될 수 </div> [...]

가보지 않은 길을 가는 서울 호텔 시장에 대한 고찰 

<div>한 강연에서 국내 한 기관의 해외 부동산 담당 팀장이 실물 부동산은 “게으르다”라고 표현하는 걸 들은 적이 있습니다. 상업용 부동산 시장뿐만 아니라 금융시장 전반에 혜안을 가지고 있는 투자자인데 주식시장의 경우 변덕스러움으로 악명 높은 미스터 마켓이 하루에도 매우 다이나믹하게 가격을 제시하는데 반해 실물 부동산은 매매 과정이 상대적으로 길어 주식시장 대비 가격 반영이 느리다고 느끼는 것 같았습니다.<span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;"> </span>
<figure class="image" style="letter-spacing: -0.02em;"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/mCsfQ0c2gvew1tQNSNMShdChxPr1Yb8a.png" alt="" />
<figcaption>실물 부동산 vs 상장 부동산 수익률 추이 /자료=COHEN &amp; STEERS</figcaption>
</figure>
</div>
<div>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">코헨 앤드 스티어스(Cohen &amp; Steers)의 자료에 따르면 실제 실물 부동산의 가격 추이는 느리고 완만하게 움직이는 경향이 있습니다. 이에 반해 상장 부동산은 매우 급격하</span></p></div> [...]

다시 주목받는 미국 오피스 리츠

<아듀 2024년, 웰컴 2025년>

안녕하세요. SPI 고병기 편집장입니다. 2024년이 저물어갑니다. 매년 반복되는 말이지만 올해는 그 어느 때보다 다사다난 했던 한 해였던 것 같습니다. 상업용 부동산 시장과 리츠 시장도 연초 기대했던 것 보다 더 힘든 한 해를 보낸 것 같습니다. 새해에는 모든 이들에게 보다 좋은 이들이 가득하기를 기원합니다. 묵은해를 보내고 새해를 맞이하면서 올해 상업용 부동산 시장을 돌아봅니다.

2024년 물류센터 투자 시장을 돌아보며

신규 서비스 안내(신규 회원가입 혜택 추가 및 기능 업데이트)

<p>2018년 1월부터 12월까지 1년동안 연남동에서 실험적으로 운영된 ‘초식’이라는 꽃집이 있다. 이 꽃집은 ‘스무스’라는 이름의 디자이너가 만든 공간이다.</p>
<p>식물적 공간이 지금처럼 트렌드가 되고 사회적인 바람이 불기 시작하기 전이었던, 혹은 조금씩 관심이 일기 시작하던 2018년의 일이다. 적지 않은 세월동안 그에게는 늘 아쉬움이 있었는데 외부공간을 아름답게, 조경공간을 가치있게 만드는 것에는 모두들 동감하고 동의하지만 평범한 상당수의 클라이언트들은 그에 수반되는 비용을 들으면 대부분 이런 반응을 한다고 한다. ‘좋은 것은 알겠는데 저는 텃밭이나 만들래요…‘</p>
<p>그러던 어느 날 그는 다짐을 한다. 오랫동안 현업에서 디자인을 하고 있고 크고 작은 많은 프로젝트를 해왔다 한들 모두</p> [...]

풀과 농촌을 사랑한 디자이너 '스무스'의 공간 '초식(草式)'

<img src='https://cdn.seoulpi.io/article/webp/여의도-원본-scaled.webp' alt='' />

<p>2018년 7월, 서울시가 ‘리콴유 세계도시상’을 수상했다. 싱가포르 도시재개발청이 매 2년마다 살기 좋고 활기찬 지속가능한 도시를 선정하는 상으로 스페인 빌바오(2010), 미국 뉴욕(2012), 중국 쑤저우(2014), 콜롬비아 메데인(2016)이 이를 수상하였다. 이들 도시에 이어 서울이 해당 상을 수상했다는 것은 서울의 성공적인 도시 개발 사례가 국제적으로 인정받는 기념비적인 일이었다.</p>

<p>그런데, 이 상을 수상하러 간 박원순 시장이 싱가포르에서 기자들과의 간담회에서 한 이야기가 거대한 나비 효과를 일으켜 여의도 지역 부동산 가격을 들썩이게 하였다. 여의도를 뉴욕의 맨해튼, 싱가포르의 마리나 베이 지역처럼 공원 및 수변에 인접한 문화, 관광, 숙박 시설이 통합된 고밀도의 금융 지구로 재개발하겠다는 이른바 ‘여의도 마스터플랜’에 관한 기사가 언론을 통해 일반에 노출되었다.</p>

<p>여의도 지역 전체를 통합 개발하겠다는 이야기가 언론에 언급된 지 얼마 지나지 않아 여의도 지역 아파트 가격이 수억 원 오르는 현상이 나타났다. 여의도 및 용산 지역의 부동산 가격이 계속해서 급등하였고 이로 인해 여의도 마스터플랜이 언론에 언급된 지 7주 만에 이를 보류한다는 기자회견이 열리는 사태에 이르렀다. 2018년 8월 26일 박원순 시장은 서울시청에서 열린 기자회견에서 주택시장 과열 조짐 현상에 깊이 우려하고 있으며 주택시장 안정화 시점까지 여의도, 용산 마스터플랜의 발표와 추진을 보류하겠다고 밝혔다.</p>

<p>박원순 시장이 팟캐스트(서당캐)에 출연하여 여의도 마스터플랜에 관해 직접 이야기한 내용을 들어보면 언론을 통해 전해지는 과정에서 다소 와전된 면이 있어 보인다. 시장이 팟캐스트에서 언급한 이야기를 자세히 들어보면, 여의도 마스터플랜에 있어서 핵심은 종합적인 가이드라인과 마스터플랜 아래 이루어지는 효율적인 통합 개발이라는 방향성에 있다. 여의도에 지어진 아파트가 대체로 오래된 대형 아파트이며 지역의 활력이 떨어져 있어 이를 재개발해야 하는데, 아파트 단지 별로 재개발 프로젝트를 진행하기 보다는 종합적인 가이드라인과 마스터플랜 아래 통합 개발해야 한다는 취지이다.</p>

<p>리콴유 세계도시상을 수상하기 위해 방문한 싱가포르에서 박원순 시장이 기자들과 나눈 간담회의 핵심은 종합적이고 체계적인 계획 아래에서의 여의도 지역 통합 개발이었다. 여기서 참고할 점은 리콴유 세계도시상 선정을 주관하는 도시재개발청은 싱가포르 도시 계획의 수립에 주도적인 역할을 수행하는 정부 기관이다. 도시재개발청의 체계적인 도시 계획이 오늘날 싱가포르 도시 전경의 청사진을 그렸다. 마리나 베이 비즈니스 금융 지구는 싱가포르의 종합적이고 체계적인 도시 계획이 만들어낸 대표적인 유산이다. 도시재개발청의 컨셉 플랜, 마스터 플랜, 개발 가이드 플랜에 걸친 체계적인 도시 계획 시스템은 여러 도시들의 귀감이 되고 있다. 중국, 인도 등 여러 나라에 싱가포르의 도시 개발 전문성이 수출되고 있으며, 중국의 덩샤오핑은 싱가포르와 같은 도시 모델을 중국에 1,000개 짓겠다고 선언하기도 하였다. 중국의 쑤저우 산업 단지, 텐진 에코시티, 광저우 지식기반도시 등은 싱가포르의 도시 계획에서의 전문성을 토대로 개발된 대표적인 사례이다.</p>

<p>싱가포르 정부는 도시재개발청, 주택개발청, 주롱타운공사 등을 통해 체계적인 계획 아래 제한적인 국토를 효율적으로 개발하였다. 싱가포르 정부는 건국 이래 지금까지 국가 성장에 주도적인 역할을 담당했다. 정부는 정책 입안 및 규제 역할을 담당할 뿐만 아니라, 여러 공공기관을 통해 사회 기반 시설과 시스템을 제공 및 관리하였고, 실물 부동산을 시장에 직접 공급하였다. 정부는 싱가포르 내에 가장 많은 토지를 소유하였으며, 동시에 가장 많은 주거용 부동산을 개발하는 공급자이다.</p>

<p>정부의 명확한 토지 이용 계획과 건축 인허가 절차는 민간 부문의 투자 의사결정에 있어서의 불확실성을 감소시킨다. 싱가포르 도시는 컨셉 플랜, 마스터 플랜, 개발 가이드 플랜을 통해 계획된다. 컨셉 플랜은 싱가포르 도시 계획의 40~50년의 장기적인 방향성을 계획하며, 매 10년 마다 재정비된다. 마스터 플랜은 매 5년마다 재정비되는데 싱가포르 내 토지 이용 계획의 자세한 사항들을 규정한다. 개발 가이드 플랜은 싱가포르 내 55개 지역의 고유한 특성을 고려하여 각 지역의 개발 계획을 규정한다. 토지의 구역을 정하고, 높이를 제한하며, 개발 밀도를 규정한다. 이는 부동산 개발 회사들이 어떤 공간을 개발해야 할지 명확하게 해주고, 변화하는 사회적 요구를 반영할 수 있는 유연성을 제공한다.</p>

<p>동남아시아 지역에 위치한 도시 국가 싱가포르는 오늘날 세계적 명성의 국제 도시가 되었으며 아시아 부동산 금융의 중심지가 되었다. 그들의 도시 개발사의 대표적인 성공 사례인 마리나 베이 비즈니스 금융 지구가 어떻게 개발되었는지 도시 계획 측면에서 살펴보는 것으로 시작하여, 싱가포르 도시 개발 및 부동산 금융 산업의 발전 과정을 살펴보고, 이를 통해 앞으로 몇 번의 칼럼을 통해서 서울이 나아가면 좋을 방향을 살펴보고 싱가포르의 사례에서 배울 것이 있으면 도입을 해 볼 것을 제안해 본다.</p>


박원순 시장의 여의도 마스터플랜 그리고 싱가포르

<div>인공지능(AI) 기술, 고수익, 국내외 투자 매력도 증가까지 모든 키워드를 아우르고 있는 부동산 섹터가 있습니다. 이미 많은 분들이 눈치 채셨겠지만 바로 '데이터센터'입니다. 데이터센터는 상업용 부동산 시장에 대한 우려 섞인 시선에도 불구하고 여전히 수급과 펀더멘털 모든 측면에서 강한 모습을 보이고 있습니다. 이번 글에서는 미국을 중심으로 최근 데이터센터 시장 동향과 데이터센터 리츠들의 4분기 실적, 향후 주가에 영향을 줄 수 있는 주요 지표들에 대해 이야기해 보고자 합니다.</div>
<div>올해 데이터센터 업황은 아래 차트로 대표할 수 있습니다. 주요 빅테크 기업들은 최근 6년 간 매 분기 퍼블릭 클라우드(Public Cloud) 매출의 증가를 경험하고 있으며 초기 시장에서 30% 수준의 연 평균 성장률을 3년 이상 유지한 후 현재도 15~17% 수준의 매출 성장률을 이어가고 있습니다. 이에 빅테크 기업들은 수백억 달러의 추가 캐펙스(Capex) 투자를 통해 데이터센터 확충과 지연율 감소, AI 기반 또는 연동형 서비스 제공에 주력하고자 합니다.<br><br>&nbsp;
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/K4p57xDD2vCh0AvzvNS0rEGezNAkn5Xz.png" alt="">
<figcaption>주요 빅테크 기업들의 2024년도 예상 Capex 투자 규모 /자료= Green Street, S&amp;P Capital IQ(전망), 각 사 공시(2020~2023년)</figcaption>
</figure>
&nbsp;<br><br><br><br><strong>역사적 수준의 호황 누리는 미국 데이터센터 임대 시장</strong><br><hr>이는 역사적 수준의 신규 임차, 임대료 상승 등 데이터센터 섹터의 호황으로 이어지고 있습니다. 전문 리서치 기관인 데이터센터호크(DatacenterHawk)에 따르면 4분기 데이터센터 신규 임차 규모는 미국에서만 1.2기가와트(GW)를 기록하며 3분기 연속 역대 최대치를 경신했습니다. 4분기 임차 규모는 3분기의 1GW, 2분기의 800MW 대비해서도 유의미하게 늘어났으며 세계 최대의 데이터센터 밀집지인 북버지니아에서만 600MW의 신규 임차가 나왔습니다. 그 중에는 미쓰비시지쇼의 자회사 TA 리얼티가 개발한 리즈버그(Leesburg) 지역의 430MW 데이터센터 캠퍼스 전체에 대한 클라우드 서비스 사업자의 임차 건도 포함되어 있습니다.</div>
<div>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/VyIwp19QmrKGlZS9bPFgrsYkmn5l9r5c.png" alt="">
<figcaption>미국 주요 지역의 데이터센터 임대료 상승률 추이 /자료= CBRE Research</figcaption>
</figure>
<p>이는 특히 미국 위주로 주요 지역의 급격한 임대료 상승을 초래했습니다. 250~500KW 임차 기준 주요 지역 평균 임대료는 18.6% 상승했고 그 중에서도 북버지니아에서는 월간 KW당 150~190달러로 전년 대비 42%의 상승률을 기록했습니다. 다만 이는 북버지니아의 데이터센터 공실률이 2023년 말 기준 1.4%에 불과하다는 점을 고려하면 납득이 가는 상황입니다. 비단 북버지니아뿐 아니라 2023년 말 기준 3,077MW 규모의 신규 개발 건 중 83%인 2,553MW가 이미 선임대되어 있고 이 때문에 주요 시장 전체 공실률이 3.7%에 그치는 등 미국 데이터센터 시장은 전례 없는 호황을 마주하고 있습니다.</p>
클라우드 사업자는 현재 데이터센터 수요의 많은 부분을 차지하고 있으며 생성형 AI 테마의 대두로 추가적인 데이터센터 임차 수요가 늘어날 예정입니다. JLL의 분석에 따르면 AI 데이터센터의 저장 용량은 2023년 10.1제타바이트(1제타바이트는 약 10억 테라바이트)에서 2027년에는 그 2배인 21제타바이트로 늘어날 것이며 연 평균 18.5%라는 빠른 속도로 성장할 전망입니다. 이러한 AI 모델의 경우 기존 데이터센터를 임차해서 사용하기에는 가격 등 여러 문제가 있기 때문에 학습 과정에서는 별도의 맞춤형 데이터센터를 활용하다가 상용화 단계를 앞두고 연결성이 높은 주요 데이터센터 밀집 지역의 기존 자산을 임차하는 방식으로 수요를 확장할 것으로 보입니다.</div>
<div>다만 이와 같이 급증한 수요에 맞춰 공급이 같은 속도로 늘어날 수 있을지는 미지수입니다. 데이터센터는 그 성격상 IT 인프라 가동과 열 관리 등으로 막대한 양의 에너지를 소비하며 그 때문에 최근에는 입지 자체보다 전력 조달 가능성이 데이터센터 개발의 주요한 키워드로 떠오르고 있습니다. 미국 버지니아 주의 전력 사업자인 도미니언 에너지(Dominion Energy)에 따르면 데이터센터는 이미 2023년 기준 주 전체 전력 사용량의 21%를 사용하고 있고 2038년 시점에는 50%를 상회할 것으로 전망합니다. 때문에 과거에는 데이터센터 유치를 위해 인센티브를 제공했던 여러 지역들이 가용 전력 부족과 그에 따른 부작용을 염려하고 있으며 데이터센터의 과도한 개발을 오히려 막는 단계로 넘어가고 있습니다.<br><br>&nbsp;
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/xQu6YJNFNgJzG9o90KpVGBU7BKFiezL2.png" alt="">
<figcaption>미국 버지니아 주의 주체별 전력 사용 수요(단위: GWh) /자료= Dominion Energy’s Virginia Electric and Power Company Integrated Resource Plan, Washington Post</figcaption>
</figure>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">이러한 추세는 결국 기존 데이터센터 자산을 보유한 리츠 및 운영사의 발언권을 강화하는 결과로 이어졌습니다. 미국 데이터센터 리츠들은 지난 4분기 실적을 통해 강한 이익 상승을 발표했습니다. 에퀴닉스(Equinix)는 여전히 8~10% 수준의 이익 상승과 EBITDA 마진 회복을 언급했고, 디지털 리얼티(Digital Realty) 또한 2023년 4분기 동일 자산 NOI가 9.9% 상승하면서 수년 간 이어진 역성장을 끝냈고 최근 10년 이래 가장 좋은 모습이었습니다. 디지털 리얼티는 에퀴닉스 대비 상대적으로 대형 임차인 위주인 홀세일(Wholesale) 비중이 높아 이익 상승에 기여했습니다.</span></p>
&nbsp;</div>
<div>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/6RywyJWVAdcq8uKEb0OoHxYKXmvNePv0.png" alt="">
<figcaption>최근 10년 간 디지털 리얼티의 연간 동일자산 NOI 성장률 추이 /자료= Digital Realty, Green Street</figcaption>
</figure>
&nbsp;<br><br><br><br><strong>데이터센터 리츠를 둘러싼 변수들</strong><br><hr>하지만 좋은 실적과 업황을 마주하고 있는 데이터센터 리츠 섹터 또한 걱정이 없는 것은 아닙니다. 하나씩 짚어 보겠습니다. 우선은 점점 비싸지는 개발비에 대한 문제입니다. 데이터센터의 성지인 북버지니아 라우던 카운티(Loudoun County)에서는 2022년 말 데이터센터 신규 개발 시 별도의 조사 및 허가 과정을 통해 추가 개발을 제한하기로 했고 이에 따라 신규 개발 부지를 확보하는 것이 어려워지면서 부지 가격도 상승하고 있습니다. 이 외 CBRE에 따르면 발전기, 냉각기기, 변압기 등 다양한 기기의 가격도 여전히 높은 상황입니다.</div>
<div>그 중에서도 부담이 되는 부분은 열관리일 것입니다. 기존의 레거시 인터넷 데이터센터에서는 서버가 설치되는 랙 당 0.5~1KW 가량의 전력 부하가 있었고 이는 공랭식 열관리 시스템으로도 충분히 감당할 수 있었습니다. 하지만 클라우드 데이터센터의 대두와 함께 전력 부하가 높아지기 시작했고 2018년 AWS는 랙 당 8~9KW의 전력 사용을 요구했습니다. 이 때문에 열관리 시스템의 중요성이 높아지기 시작하고 직접 칩 냉각 방식 등의 수냉식 열관리 시스템이 도입되었습니다.<br>&nbsp;</div>
<div>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/0JlXBYP7fNmO5tpacIbIGihk5zcrsSwW.png" alt="">
<figcaption>랙 당 전력 부하에 따른 냉각 시스템 사용 예시 /자료= Hewlett Packard Enterprise</figcaption>
</figure>
<p>&nbsp;</p>
이와 같은 수냉식 열관리 시스템으로는 랙 당 30KW 수준의 전력 부하까지 감당할 수 있으나 어마어마한 양의 물을 사용해야 한다는 부담이 있습니다. 더 큰 문제는 AI 기반 데이터센터가 이보다 더 큰 전력 부하를 요구한다는 점입니다. GPU를 사용하는 AI 기반 서버에서는 랙 당 40~50KW 이상, 일부 임차인들은 100KW 수준의 부하 설계를 요구하고 있습니다. 때문에 최근 데이터센터 업계에서는 서버를 직접 비전도성 액체 속에 담그는 액침냉각 방식이 새로운 해결책으로 떠오르고 있습니다.&nbsp;<br><br>&nbsp;
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/MBtSiYIfpZlzF8SWMu0dgPy8QiE1aOV5.png" alt="">
<figcaption>2023 국제인공지능대전에서 시연된 Submer 사의 액침냉각 기술 /사진= 이머스쿨, 산업일보</figcaption>
</figure>
<p>&nbsp;</p>
액침냉각은 장비에 직접 액체가 닿아 있는 방식으로 열관리 효율이 높으며 전력사용효율(PUE) 기준으로도 통상적인 데이터센터가 1.5 정도인 반면 액침냉각 기술을 활용하면 1.1~1.2까지 개선하는 것이 가능합니다. 서버 가동에 필요한 냉각 비용이 기존 대비 60~80%까지 줄어들 수 있다는 의미로 해석됩니다.<br>&nbsp;다만 이와 같은 방식은 기존 레거시 데이터센터인 인터넷 DC와 클라우드 DC에 즉각적으로 적용하는 것이 힘들고 도입하더라도 액체 탱크를 배치하는 과정에서 데이터센터의 공간 활용성이 떨어질 수 있습니다. 뿐만 아니라 여전히 개발 단계에 있는 기술로 액침냉각에 사용되는 냉각용 액체와 장비의 호환성이 보장되어야 한다는 것도 아직은 걸림돌로 보입니다. AI 데이터센터의 대두 그 자체가 데이터센터 개발 및 보유 회사의 이익 상승으로 치환되지 않을 수 있는 이유입니다. 데이터센터 리츠인 에퀴닉스와 디지털 리얼티 또한 최근 액침냉각 기술에 적극적인 투자를 고려하고 있으며, 상당한 수준의 캐펙스 투자가 선행될 수 있습니다.</div>
<div>또 다른 우려는 경쟁 심화입니다. 견조한 수요 흐름이 이어질 것으로 예상되면서 기존 주요 시장이 아닌 2급지, 3급지에서도 데이터센터 개발 붐이 일고 있습니다. 여전히 상장되어 있는 2곳의 데이터센터 리츠를 제외하고도 블랙스톤이 인수한 QTS 리얼티와 아메리칸 타워가 인수한 코어사이트 등이 신규 개발을 발표했고, 빈티지 데이터 센터 등 디벨로퍼들도 추가 자금을 유치하고 있습니다. 이에 더해 작년 11월에는 넷 리스 리츠인 리얼티 인컴이 디지털 리얼티와의 JV를 통해 북버지니아 2개 개발 자산에 대한 투자를 집행했고, 올 3월 초에는 세계 최대의 물류 리츠 프롤로지스가 250억 달러 규모의 데이터센터 개발 계획을 발표했습니다. 다만 새롭게 시장에 뛰어든 개발사들은 완공된 자산의 임대를 위해 협상의 우위를 임차인에게 넘겨주면서 장기 계약을 요청하는 경우가 늘어날 수 있습니다.<br><br>&nbsp;
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/7VyDOTOvx3cT0mOiqJuTfUq9v6xsqZ1A.png" alt="">
<figcaption>2020년 이후 미국 주요 데이터센터 시장의 개발 자산 물량 (단위: MW) /자료= CBRE Research</figcaption>
</figure>
<p>&nbsp;</p>
세 번째는 리츠 자체의 문제입니다. 디지털 리얼티는 실적 발표와 함께 여전히 제한적인 공급으로 인해 자산 보유자들의 협상력이 높으며 향후 수년 간 임대차 재계약을 통해 높은 수준의 임대료 인상이 기대된다고 언급했습니다. 다만 디지털 리얼티는 스스로 7%대를 기록했던 2023년은 물론, 컨센서스 대비해서도 크게 하회한 2~3% 수준의 동일자산 NOI 상승률 가이던스를 제시하면서 실망감을 키우는 모습이었습니다. 이는 전체 포트폴리오의 3분의 2 가량을 차지하는 동사의 장기 임차 홀세일 자산들이 낮은 성장에 대한 우려를 탈피할 수 없음을 자인한 것으로 보입니다.</div>
<div>이에 더해 디지털 리얼티는 2024년 중 조정 기준 7배를 상회하는 Net Debt to EBITDA를 낮추고, 22.5억 달러 규모의 개발 비용을 충당하기 위해 40억 달러 이상의 자금 조달이 필요하며 이는 높은 수익률을 기대할 수 있는 개발 프로젝트의 JV 전환, 기존 자산 매각 등으로 대응할 예정입니다. 데이터센터 자산에 대한 담보채권 금리가 국채 대비 250~300bps 가량의 스프레드를 받고 있는 상황에서 디지털 리얼티의 조달 부담은 주가에 악영향으로 이어질 수 있습니다.</div>
<div>에퀴닉스는 소형 임차인 여럿을 데이터센터에 입주시킨 후 여러 방향의 연결성을 제공하는 코로케이션 데이터센터 위주의 사업을 영위하고 있는데 높은 내부 성장률과는 별개로 현재 시장의 수요를 이끌고 있는 대형 임차인의 AI 기반 데이터센터 임차의 수혜를 크게 받지 못할 전망입니다. 에퀴닉스는 xScale이라는 플랫폼을 통해 홀세일 데이터센터를 개발 및 운영하고 있으나, 에퀴닉스는 xScale 플랫폼의 지분 20%와 개발, 운영 수수료만을 확보하는 JV로 구성되어 있으며 GIC, PGIM 리얼 에스테이트 등 외부 자금을 조달해 개발 프로젝트를 진행하는 구조입니다. 때문에 xScale 자산의 좋은 성과에도 불구하고 에퀴닉스의 수혜는 제한적입니다.</div>
<div>더불어 여러 소형 임차인을 입주시키는 동사의 전략상 임차인은 비용 전가와 임대료 인상 등의 부담을 상대적으로 크게 받으며, 에퀴닉스는 4분기 실적 발표와 함께 임대차 계약 해지 비율이 가이던스 상단인 2.4%까지 높아졌다고 언급했습니다. 이는 임차 안정성 제고를 위해 리츠의 수익성 상단을 제한하는 결과로 이어질 수 있습니다.</div>
<div>데이터센터는 미국에서 2023년 연간 30% 주가 상승률을 기록했을 정도로 좋은 성과를 낸 섹터인 점은 분명하지만 급격한 발전과 함께 여러 리스크를 함께 고려하는 신중한 접근이 필요한 섹터가 되었습니다.&nbsp;</div>