지난달 서울시가 발표한 '용산국제업무지구' 개발계획을 보면서 2030년의 서울은 어떤 모습일지 사뭇 기대되었는데요. 필자는 이어 발표한 '서남권 대개조' 프로젝트에서도 비슷한 감정과 기분이 들었습니다.

'서남권 대개조'는 굴뚝 산업이 모여있는 영등포∙금천∙구로 등 서울 서남부지역을 새롭게 정비한다는 구상입니다. 즉, 여의도 등 노후 고밀 주거단지의 용적률을 완화하고, 구로∙금천 등 노후된 공단이 밀집된 준공업지역은 미래 융복합산업 집적지로 탈바꿈시킬 예정입니다.

 서남권 대개조 발표 이후 여의도∙양평동∙문래동의 재개발∙재건축 단지의 조합과 추진위원회는 바빠졌습니다. 250%였던 공동주택 상한 용적률이 400%까지 완화되면서 새로 짓게 될 아파트의 층수를 높일 수 있고, 편의시설도 더 많이 지을 수 있게 되었기 때문이죠.

참고로 상위 법령인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 준공업지역의 공동주택 용적률은 400% 이하이지만, 그동안 서울시 조례를 통해 250% 이하로 규제하였습니다.

용적률 완화는 곧 사업성 증가로 이어집니다. 특히 요즘 같이 고금리, 건축비 상승으로 정비사업(재건축, 재개발)이 어려운 시기에 오랜 가뭄 속 단비 같은 소식이었을 것입니다.

'세미콜론 문래'의 과거와 현재

필자는 이번 '서남권 대개조' 발표를 보면서 문득 디앤디플랫폼리츠의 '세미콜론 문래(문래 영시티)'가 떠올랐습니다.

세미콜론 문래는 영등포구 문래동에 위치한 2동짜리 오피스 빌딩으로, 디앤디플랫폼리츠가 상장할 때부터 보유 중인 자산입니다. SK디앤디가 SCPE(Standard Chartered Private Equity), 홍콩 PPI(Pheonix Property Investors)와 함께 개발해 2017년에 준공되었습니다.

 세미콜론 문래는 S동과 N동 2개의 빌딩으로 구성되어 있습니다. N동에는 삼성화재, SGI서울보증, 에이앤디 신용정보, 큐스토리지, S동은 SK텔레콤, 골프존 아카데미 문래점, F&B 시설이 임차인으로 있습니다.

필자는 일전에 해당 자산의 임장을 다녀온 적이 있습니다. 세미콜론 문래는 판교 알파돔시티나 SK종로타워처럼 외관이 으리으리하거나 화려하진 않았지만 깨끗하고, 깔끔한 느낌을 주는 오피스였습니다.

보통 주말에는 오피스 빌딩들의 F&B 시설, 아케이드는 조용합니다. 출근하지 않기 때문이죠. 하지만, 세미콜론 문래는 북적거렸습니다. 주말임에도 카페와 식당들은 사람들이 많았는데, 옷차림으로 추정컨대 주말에 일하러 나온 직장인들보다는 동네 주민 같았습니다. 그리고 여느 오피스에서도 볼 수 있던 입주사 직원들의 할인 혜택 역시 쉽게 찾을 수 있었구요.

디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래를 5,458억 원에 매입하였고, 2022년 9월 기준 감정평가를 받아 6,705억 원의 가치를 인정받았습니다. 

공시지가를 기준으로 해당 자산의 가치를 추정해보았습니다. 2020년 1월 기준 해당 자산의 공시지가는 제곱미터 당 521만 원, 2022년 1월 기준 684만 원 수준으로 가장 높았습니다. 지난해는 금리 인상 등의 여파로 다소 내렸고, 올해는 소폭 오른 662만 원 수준입니다. 서울 오피스의 공급량 등을 고려한다면 적어도 2022년 9월 감정가 6,700억 수준과 크게 차이나지 않을 것으로 예상합니다.

세미콜론 문래는 1호선 영등포역, 2호선 문래역을 끼고 있는 더블 역세권이입니다. 2025년 4월에는 신안산선 개통이 예정되어 있습니다. 경기도 안산과 시흥에서 서울 여의도를 잇는 지하철 노선입니다. 안산에서 여의도까지 30분 정도 소요되며 기존 대비 약 1시간 가량의 단축이 가능합니다.

CBD, GBD와 함께 YBD는 서울의 3대 중심업무지구입니다. 해당 자산은 여의도 핵심지역은 아니지만, YBD의 배후단지의 역할을 하면서 YBD보다 조금 저렴하게 입주할 수 있다는 장점이 있습니다. 한국부동산원의 2023년 4분기 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면 여의도, 마포, 영등포, 신촌지역의 오피스의 공실율은 3.7% 수준입니다. 서울 오피스 평균 공실율이 1.96% 수준임을 감안할 때 YBD의 공실율은 높아 보이는데, 이는 여의도 앵커원 빌딩의 공급으로 늘어났으며 점차 안정화될 것으로 생각합니다. 또한, 서울 오피스 공급의 부족으로 인해 해당 자산 역시 장기적으로 수혜를 받을 것으로 예상합니다.

해당 지역의 또 다른 장점은 문래자이, 영등포 푸르지오 등 아파트 단지가 많아 직주 근접이 가능합니다. 상권, 편의시설 등 생활 인프라도 좋습니다. 더현대서울 등 여의도 상권을 누릴 수 있고, 영등포 타임스퀘어, 영등포 신세계, 영등포 롯데백화점 등을 비롯한 백화점과 이마트 영등포점, 홈플러스 영등포점(메가푸드마켓)이 위치해 편리합니다.

인근에 제2세종문화회관(영등포 문래예술의 전당) 건립이 예정되어 있었으나 여의도로 이전 확정되었으며, 해당 부지는 현재 문래동 주민친화 정원 조성사업이 진행 중입니다.

서울시 '서남권 대개조'가 가져올 여러 영향들 

다시 세미콜론 문래가 위치한 곳으로 돌아오겠습니다. 문래동 일대는 준공업지역입니다. 일제강점기 직후에 서울 근교에서 의식주 중에 의∙식을 공급하였던 공장들이 위치하였습니다. 지금은 백화점으로 단장한 타임스퀘어는 과거 경성방직의 공장으로 사용되었고, OB맥주∙대선제분 공장 역시 문래동 일대에 위치하였습니다. 지금도 문래동에는 소규모 기계, 금속 공장들이 여전히 돌아가고 있습니다.

이처럼 제조업을 육성, 보호하기 위해서 건축물의 용도(업종)를 제한하였고, 용적률 역시 250%로 규제되어 다른 용도로 전환하여 개발하기 어려웠습니다. 하지만 이번 서남권대개조를 발표하면서 서울시에서는 준공업지역을 유지하면서 규제를 해제하는 방안, 준공업지역을 다른 지역으로 바꾸는 방안 등을 고려하고 있습니다.

현재 청사진대로면 대선제분 공장 부지 주변에는 24층 높이의 업무시설이 들어설 예정입니다. 또한, 문래동 소규모 공장들을 이전하고 그 자리에 스마트팩토리, 지식산업센터를 지어 AI, 로봇 산업을 비롯한 새로운 산업을 육성할 계획입니다.

물론 긍정적인 측면만 있는 것은 아닙니다. 문래동 역시 을지로와 성수동과 같이 '젠트리피케이션'이 진행되면서 영세 제조업체들이 밀려나게 되었습니다. 문래동은 서울에 남은 마지막 제조업 단지인데, 이 곳이 사라진다면 집적 이익이 사라지고, 뿌리 제조업의 시스템이 흔들릴 수 있다는 문제점도 있습니다.

영등포구청에서는 이를 서울 외곽으로 옮긴다고 하지만, 제조업 생태계에 대한 이해 및 배려 없는 행정과 영세업체들의 의지와 여력 부족, 대규모 부지 확보 문제 등 다양한 문제가 남아있습니다. 또한 청계천에서 이전한 가든파이브의 사례로 알 수 있듯 새로운 곳으로 이전한 제조업체들이 임대료를 감당하지 못해 그 결과 뿔뿔이 흩어질 수 있다는 것도 감안해야 합니다.

​여러 잠재 이슈와 논란이 상존하지만, 이전과 재개발은 정해졌습니다. 서울시민들의 '의'와 '식'을 담당했던 문래동은 '직', '주', '락'을 책임질 미래 첨단도시로 변할 것입니다. 무엇보다 서울시의 서남권 대개조와 문래동의 도시환경정비사업은 세미콜론 문래 오피스의 잠재 가치를 더욱 상승시킬 수 있을 것으로 대됩니다.