<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

이지스밸류리츠, 판교 오피스(삼성중공업 R&D 센터) 투자로 포트폴리오 다변화

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올해 상업용 부동산 시장의 가장 큰 화두는 여의도 IFC였습니다. SPI에서도 단일 자산 기준으로 가장 많은 기사를 썼고, 가장 많은 시간을 들여 취재를 했습니다. 혹시나 기사를 놓친 분들을 위해 거래가 무산된 후 정리했던 기록들을 공유합니다.

<a href="https://seoulpi.io/article/83584/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ①한 배를 탄 동지에서 적으로</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/83607/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ②국내 기관의 호응 이끌어내지 못한 미래에셋</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/83889/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ③멀어진 세계와의 거리</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84053/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ④확연히 다른 입장차와 강 대 강 대립</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84057/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ⑤브룩필드의 한국 비즈니스와 국가 리스크</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84246/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ⑥시험대에 선 미래에셋의 위기관리역량</a>

<a href="https://seoulpi.io/article/84387/" target="_blank" rel="noopener">승자 없는 게임 IFC ⑦임대율 100% 달성과 오피스의 미래</a>

비 [...]

제2의 IFC, 브룩필드 원창동 물류센터에 쏠리는 눈

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<div>여전히 고난의 시기를 보내고 있는 글로벌 오피스 시장, 북미 오피스 시장 조정폭 가장 커 <hr />2024년은 글로벌 오피스 시장에 또 다른 고난의 해로 기억될 것입니다. 2021년 말 이후 침체가 이어져 왔던 글로벌 상업용 부동산 시장은 2024년 3분기 이후 가격 조정의 안정화와 임대 펀더멘털의 개선과 함께 분기 수익률(Quarterly Total Return)이 회복세로 돌아서고 있지만 오피스 섹터는 여전히 주요 섹터 중 유일하게 분기 수익률이 마이너스에 머무르고 있는 모양새입니다. 특히 지난 15년간 전세계 오피스 거래랑의 약 3분의 1을 담당해 왔던 미국 시장에서는 2024년 3분기 기준으로 파산, 채무 불이행, 법정 관리가 이루어졌거나 임대차 상황에 </div></div> [...]

DWS자산운용이 본 올해 서울 오피스 시장과 향후 전망

미래에셋자산운용

코스피상장

위탁관리

물류센터형

<div>다사다난했던 한 해가 지났습니다. 매년 다사다난이라는 표현을 관습처럼 사용하고 있지만 올해는 부동산 시장, 그 중에서도 리테일 부동산 시장은 말 그대로 격동의 한해였습니다. 3년간 빙하기처럼 세상을 얼어붙게 했던 코로나19를 벗어나 소비자들이 완전한 일상 회복으로 돌아오게 되자 물가 상승과 금융 시장의 불안으로 인해 소비 심리가 얼어붙게 되면서 더 큰 빙하기가 도래했습니다. 그러나 꺼진 불로 인식되었던 주요 상권은 다시 타오르기 시작했고 코로나 시기에 변화의 흐름에 탑승했던 브랜드들은 활발하게 오프라인 스토어를 전개하고 있습니다. 하루가 다르게 변하는 시장, 올해 리테일 부동산 업계의 10대 이슈를 정리해 봅니다.</div>
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<h1>1. 왕의 귀환 – 명동 상권의 화려한 부활</h1>
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명동의 부활부터 아트와의 만남까지, 올해 리테일 부동산 시장의 트렌드

아시아 지역을 대표하는 부동산자산운용사인 &apos;거캐피탈&apos;
한국 기관투자자들과도 인연이 깊은 곳이죠. 한국투자공사(KIC)나 교직원공제회(KTCU)와 같은 국내 기관들도 거캐피탈이 조성한 펀드에 많은 투자를 했습니다. 2005년에 설립된 거캐피탈이 아시아를 넘어 글로벌 시장에서 영향력 있는 운용사로 성장하는 데 한국 기관들이 큰 도움을 줬죠. 그래서 일각에서는 거캐피탈의 성장에 한국 기관들의 지분이 상당히 크다고 얘기가 나오기도 합니다.
거캐피탈을 대표하는 플래그십펀드는 &apos;게이트웨이 펀드(Gateway fund)&apos;가 있습니다. 지난 2005년 1호 펀드를 선보였고, 지금까지 총 6개의 시리즈를 선보인 펀드입니다. 1호 펀드 규모는 2,000억원 정도였는데 소위 말해 대박이 났습 [...]

플래그십 펀드와 특화 펀드 투트랙 전략 취하는 '거캐피탈'

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<div>지난 8월 28일 입찰이 진행된 강남 테헤란로의 오피스 빌딩 ‘코레이트타워’의 우선협상대상자가 선정됐습니다. 코레이트타워 입찰에는 전략적투자자(SI)인 빗썸과 이지스자산운용, 코람코자산운용, JB자산운용 등 총 네 곳이 참여했는데요. 네 곳 모두 SI 성격의 투자자로 참여한 것으로 알려져 있습니다. 빗썸은 지난해 말 입찰이 진행된 선릉역 인근 T412 입찰에 참여하는 등 계속해서 강남에서 사옥을 찾아왔습니다. 입찰 당시 이들 네 곳이 제시한 가격은 매도자 희망가인 3.3제곱미터당 4,000만원 이상을 모두 넘겼습니다. 하지만 지난 5일에 실시된 인터뷰에서 가격과 세부적인 조건 등에서 차이가 났습니다. </div>
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<figcaption> 코레이트타워 /사진=한국토지신탁</figcaption>
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 코람코운용</div></div></div> [...]

코레이트타워 우협은 코람코운용, 게임사 유치하고 가장 높은 가격 제시

<div>지난 3월 15일 &lt;현대해상의 넥스트 리더십, 미래성장동력 발굴 위해 ‘대체투자운용사’ 새로 만든다&gt;를 통해 현대해상이 새롭게 설립하는 대체투자운용사 ‘현대 얼터너티브 인베스트먼트 매니지먼트(HAIM)’에 대해 소개해드린 바 있습니다. 현대해상은 지난해부터 새로운 성장 동력 발굴을 위해 대체투자운용사 설립을 차근차근 준비해 왔습니다. 특히, 올해 들어 속도를 내기 시작했고 최근 새롭게 설립하는 운용사의 수장을 선임하고 회사를 이끌 핵심 인력들로 진용을 꾸렸습니다. HAIM의 핵심 인력들을 보면 새 운용사가 추구하는 방향성이 보입니다. HAIM을 이끌어갈 핵심 인력과 그들의 전략을 살펴봤습니다. <a href="https://seoulpi.io/article/00265226340948557824">현대해상의 넥스트 리더십, 미래성장동력 발굴 위해 ‘대체투자운용사’새로</a></div> [...]

현대해상이 만드는 새 운용사 핵심 인력의 윤곽과 제3의 길

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K리츠 가운데 주가 변동성이낮은 리츠는 어디일까요.&nbsp;몇몇 리츠가 떠오르지만 아마도 지난해 상장 리츠 시장에 마지막으로 등장한 삼성FN리츠와 한화리츠를 꼽을 수 있습니다. 이미 금리가 급격히 오른 뒤에 상장하고 이후 특별한 액션이 없었던 이유도 있고, 탄탄한&nbsp;대기업 스폰서를 우군으로 두고 있는 오피스 리츠란 점도 이유일 수 있습니다. 결과적으로 매크로 이슈나 여러 변수 등에도 크게 주가가 흔들리지 않고&nbsp;5,000원 안팎의 주가를 유지하고 있습니다(거래량은 상대적으로 저조합니다).
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<figcaption>*출처:삼성FN리츠</figcaption>
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두 리츠는 다른 곳들과 달리 시장에서 비교적 조용했던 곳들이기도 합니다. 최근에 삼성FN리츠가 드디어 침묵을 깼는데요. 모처럼 시장에 나와서 리츠협회와 삼성증권 주관 IR 행사에 적극 참여했습니다. 핵심은 예정된 차입금 리파이낸싱과 준비 중인 자산편입 계획 등 두 가지입니다. 모두 상장 이후 첫 액션이죠. 특히 자산편입(하반기 최종 완료 계획)의 경우 1,300억원 규모라고 언급할 정도로 꽤 구체적이었습니다. IR을 통해 4월 안에는 일정 부분 유의미한 결과물이 나올 것이란 점을 강조했습니다.
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/hxEDF73fxyRWyX98vkNgb61qSvhbEslC.png" alt="">
<figcaption>*출처:삼성FN리츠</figcaption>
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주목을 끈 부분은 자산편입 과정에서 나올 수 있는 유상증자에 일찌감치 삼성생명과 삼성화재 등 스폰서 참여를 예고한 대목입니다. 타인자본(부채)을 활용하는 것도 선택지 중 하나이지만 기본적으로 유상증자와 담보대출 카드를 최우선 고려하고 있다고 밝히면서 리츠 스폰서의 증자 참여를 언급했습니다. 일반 주주들의 부담이 그만큼 크지 않을 것이란 점을 강조하기 위한 설명 과정에서 나온 발언이었습니다. 600억~700억원 가량의 증자 시에 스폰서 지분율(약 40%)를 감안하면 240억~280억원 가량을 책임질 수 있을 것으로 예상했습니다.&nbsp;
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<figcaption>*삼성FN리츠 주요 주주(출처:금융감독원 전자공시)</figcaption>
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사실 스폰서, 특히 대기업 스폰서의 증자 참여는 여러 의미를 담고 있습니다. 시장에 여러 시그널을 보낼 수 있는 액션입니다. 대표적으로 스폰서가 리츠의 성장과 함께 하겠다는 의지를 재확인시킬 수 있고, 불거질 수 있는 이해상충 이슈도 일정 부분 차단할 수 있죠. 과거 일부 리츠는 스폰서가 증자에 소극적으로 나서면서 적잖은 비판을 받기도 했습니다. 삼성FN리츠의 경우 책임 있는 리츠 운용역의 발언이라는 점, 삼성파이낸셜네트웍스(FN) 첫 작품(삼성FN리츠)의 후속 행보란 점 등에서 계속해 지분율을 유지할 가능성이 높아 보입니다. 특히 삼성FN리츠는 AMC와 스폰서들 간 지속적으로 자산편입과 관련한 밀도 있는 협의를 이어오고 있습니다.
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<figcaption>*IR 상당 시간을 할애해 설명했던 판교 오피스 시장. 사진은 삼성화재가 보유한 판교사옥(출처:삼성FN리츠)</figcaption>
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