부동산 운영정보는 상장 리츠 투자 판단 시 매우 중요한 요소다. 국내에서 상장 리츠 관련 정보는 각사의 IR자료, 리츠정보시스템, 혹은 DART에 공시되는 모/자리츠에 대한 발행보고서나 정기 보고서가 중요한 원천이다. 국내 상장 리츠는 IFRS 회계기준을 따르나 부동산 가치 평가와 관련해서는 부동산투자회사법을 따르고 있어 자산재평가 의무는 없고 회계기준 외의 부동산 운영관련 해서는 통일된 지표나 기준이 마련되어 있지 않은 상황이다. 모리츠 혹은 자리츠에서 자산을 직접 보유하는 경우 재무제표를 통해 분석이 가능하기는 하지만 개별 리츠에서 복수의 자산 보유 시 자산별 분석이 어렵다는 점이 있고 수익증권으로 보유하는 경우에는 기초자산 레벨에서의 부채나 비용들은 재무제표에 반영되지 않는 등의 이슈가 있다. 한국 리츠는 현재 포트폴리오의 외형 확장이 이뤄지고 있고 조인트벤처(JV) 투자, 지분 투자 등 투자 구조가 복잡해질 수 있는 발전 과정에 있기 때문에 부동산 관련 운영정보에 대한 공시 기준 마련이 시급한 상황이다. 이에 이번 글에서는 이와 관련하여 상장 리츠 시장이 발달한 주요 선진국에서는 어떠한 주체가 어떤 기준으로 운영정보를 발표하는지 알아보려고 한다.
NAREIT와 EPRA는 각각 미국과 유럽(영국 포함)을 대표하는 상장 리츠 협회다. 상장 리츠와 부동산 운영회사들을 회원으로 하여 리츠 시장의 부흥을 위해 각종 리츠의 투자 장점 홍보, 제도/세제 관련 개선 제안, 각종 리서치, 인덱스 개발 등의 영역을 담당하고 리츠들을 대변하며 다양한 활동들을 한다. 아래 내용은 EPRA가 홈페이지를 통해 밝힌 협회의 업무 영역이다.
EPRA와 NAREIT는 리츠의 투자지표를 개발하고 공유하여 리츠사들에 가이드라인을 제공하고 있는데 이중 특히 운영 및 투자지표와 관련하여 몇 가지를 살펴보자.
운영 이익
EPRA는 BPR(Best practice recommendations)이라는 리츠만의 지표와 계산 기준을 개발했다. 회원사의 국가가 다양하고 통화나 부동산 시장 특성이 다른 경우가 많아 통일된 부동산 관련 지표를 개발하여 일관된 기준으로 공시 및 IR활동을 할 수 있게 지원한다.
이 중 EPRA earning과 EPRA NAV, EPRA LTV 등이 중요한데 계산식이 따로 마련되어 있다.
EPRA Earning: EPRA 이익은 운영 활동에서 유도된 순이익을 나타내며 보유자산에 의해 생성된 소득 수익에 중점을 두고 있다. 이에 포트폴리오의 기본 순이익 성과와 관련이 없는 구성 요소를 제외한다. 기초자산의 투자 가치 변동 및 부동산 매매로 인한 이익이나 손실 및 세금이 포함되지 않는다. EPRA 이익 및 그 결과 배당이 현재 주주에게 관련되기 때문에 EPRA 주당 이익(EPRA EPS)은 IFRS 이익과 일치하는 기본 주식 수를 기준으로 계산된다. 변환 가능한 증권이 있는 경우 희석된 EPRA EPS도 공개되어야 한다.
위 EPRA earning과 유사한 개념으로 미국 리츠협회 NAREIT에서 기준을 마련하고 가이드하는 FFOFFO(Funds from operation) 지표가 있다. 미국은 US GAAP 회계를 기준으로 한다는 점에서 다소 차이가 있다. FFO는 부동산 투자 실적을 측정하기 위한 지표로 주로 부동산 운용 활동에서 발생하는 소득을 나타낸다. 이는 임대 수익, 임대 수입의 증가, 비현금성 비용(감가상각) 등을 포함한다. 그러나 부동산 가치의 변동이나 매매로 인한 손익/손실 비부동산 관련 수익은 FFO에서 제외되어 부동산 운영활동에 중점을 두고 있다고 할 수 있다. AFFO(Adjusted Funds from Operation) 지표의 경우에는 CapEX(자본화비용)를 조정 하여 보다 운영활동을 섬세하게 반영한다고 볼 수 있다. 주당 이익을 별도로 공시하고 희석효과도 반영하는 것은 물론이다.
동일면적 순운영매출 혹은 이익
SS NOI(Same store Net Operating income) : 미국 리츠협회 NAREIT는 부동산의 NOI(순운영소득)에 대해서도 동일매장 기준에서 SSNOI의 계산방식 및 기준을 제공하고 있다. 전기와 대비하여 동일한 포트폴리오를 기준으로 NOI의 증감을 비교하는 것이 주요 골자이다. 기존 자산의 매입이나 매각이 있는 경우 이로 인하여 NOI의 큰 변동폭이 생길 수 있으니 동일한 면적을 기준으로 NOI의 증감추이를 살펴 임대차 운영 현황을 파악하고 해당 섹터 혹은 회사 내부 성장의 정도를 파악할 수 있는 활용도가 높은 지표이다. 유럽에서도 유사한 개념으로 Like for like rental growth라는 기준으로 EPRA에서 기준을 정하여 공유하고 있다.
SS NOI(Same store Net Operating income) : 미국 리츠협회 NAREIT는 부동산의 NOI(순운영소득)에 대해서도 동일매장 기준에서 SSNOI의 계산방식 및 기준을 제공하고 있다. 전기와 대비하여 동일한 포트폴리오를 기준으로 NOI의 증감을 비교하는 것이 주요 골자이다. 기존 자산의 매입이나 매각이 있는 경우 이로 인하여 NOI의 큰 변동폭이 생길 수 있으니 동일한 면적을 기준으로 NOI의 증감추이를 살펴 임대차 운영 현황을 파악하고 해당 섹터 혹은 회사 내부 성장의 정도를 파악할 수 있는 활용도가 높은 지표이다. 유럽에서도 유사한 개념으로 Like for like rental growth라는 기준으로 EPRA에서 기준을 정하여 공유하고 있다.
순자산가치(Net Asset Value)
EPRA NAV : 유럽 국가들은 IFRS 회계 기준 하에서 기업들의 보유자산에 대한 재평가를 회계에 반영해야하는 의무가 있다. 따라서 각국별로 리츠 혹은 부동산 운영회사들의 보유 자산에 대한 감정평가를 공시하고 있으며 이를 토대로 순자산가치를 공시하는데 이에 대해서도 EPRA는 장기적 관점에서의 순자산가치, 현재가치로 평가하여 각종 세금 등을 모두 차감한 청산가치 등으로 구분하여 계산식을 공유하고 있다. 반면 미국은 GAAP 회계기준에 따라 자산가치 평가를 의무적으로 회계에 반영하고 있지는 않으며 상장 리츠들도 주당순자산가치 공시 의무가 없다. 다만 주요한 자산 매매 발생시 관련 캡 레이트(cap rate)는 코멘트 하고 있다.
EPRA NAV : 유럽 국가들은 IFRS 회계 기준 하에서 기업들의 보유자산에 대한 재평가를 회계에 반영해야하는 의무가 있다. 따라서 각국별로 리츠 혹은 부동산 운영회사들의 보유 자산에 대한 감정평가를 공시하고 있으며 이를 토대로 순자산가치를 공시하는데 이에 대해서도 EPRA는 장기적 관점에서의 순자산가치, 현재가치로 평가하여 각종 세금 등을 모두 차감한 청산가치 등으로 구분하여 계산식을 공유하고 있다. 반면 미국은 GAAP 회계기준에 따라 자산가치 평가를 의무적으로 회계에 반영하고 있지는 않으며 상장 리츠들도 주당순자산가치 공시 의무가 없다. 다만 주요한 자산 매매 발생시 관련 캡 레이트(cap rate)는 코멘트 하고 있다.
부채비율(Loan To value)
LTV를 계산하는 방식에 있어서도 EPRA는 리츠들과 주요 관계자들과 논의하여 IFRS에서 정의되지 않는 항목들을 정리하여 계산 가이드라인을 정했다. 아무래도 유럽은 여러 국가들마다 기준이 다르다 보니 보다 엄격하고 상세하게 기준들이 마련되어 있다. 주목할만한 점은 각종 하이브리드(Hybrid) 증권, 우선주, 영구채를 부채(Debt)에 포함시키고 있다는 것이다.
LTV를 계산하는 방식에 있어서도 EPRA는 리츠들과 주요 관계자들과 논의하여 IFRS에서 정의되지 않는 항목들을 정리하여 계산 가이드라인을 정했다. 아무래도 유럽은 여러 국가들마다 기준이 다르다 보니 보다 엄격하고 상세하게 기준들이 마련되어 있다. 주목할만한 점은 각종 하이브리드(Hybrid) 증권, 우선주, 영구채를 부채(Debt)에 포함시키고 있다는 것이다.
싱가포르 리츠의 경우에는 협회가 아닌 금융당국인 싱가포르통화청(MAS)에서 프라퍼티 펀드 가이드라인(Property Fund guideline)을 통해 필수 공시항목과 계산방법을 가이드하고 있다. 예를 들어 자산재평가를 통해 반영한 NAV는 연1회 이상 공시해야 하며 이와 함께 Interest Coverage ratio, Leverage, WALE 등의 항목은 공시내용에 포함되어야 한다. 다만 해당 항목들은 법령이 아니기에 위반 시 제재가 있지 않고 강제성이 높지는 않지만 상장 리츠들은 대부분 이러한 가이드라인을 준수하고 투자자들이 참고할만한 지표를 주기적으로 일관된 기준으로 발표하고 있다. 아래 내용은 SPI에서 개최한 부동산금융투자포럼에서 발표한 내용을 일부 발췌한 것으로 상장리츠의 정보공시 항목과 기준을 정리한 내용이다.
한국 리츠는 현재 많은 공시 의무에 노출되어 있으나 정작 투자자 입장에서 필요로 하는 운영정보 등은 매우 제한적으로 제공되는 상황이다. 결국 정보의 비대칭 상태가 높을수록 투자자가 리츠의 가치를 평가하기 어려워지므로 리츠의 기업가치는 저평가될 가능성이 높다.
한국 리츠의 장기적인 성장을 위해서는 회계기준에서 정해지지 않은 부동산 운영 및 투자지표에 대한 개발과 이에 대한 공시 기준을 마련하여 리츠 투자에 필요한 정보가 충분하게 공개될 필요가 있다. 현재 한국 상장 리츠 들은 이러한 기준이 없기에 회계기준 외에 어떤 정보를 어떤 기준으로 발표할지 난감한 상황에 처해있을 것이다. 또한 동시에 불필요한 공시의무는 철폐하여 상장 리츠들의 공시 부담도 줄일 필요가 있다. 한국 리츠의 성장을 위해서는 한국리츠협회 혹은 리츠 관련 규제당국에서 이에 대한 필요성을 인지하고 관련 기준을 조속히 마련할 필요가 있다.
