<div><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">상장 리츠의 역사가 가장 긴 미국의 리츠협회(NAREIT) 홈페이지에 접속하면 투자자들이 손쉽게 다양한 데이터에 접근이 가능합니다. NAREIT에서는 1994년도부터 상장 리츠의 하위 섹터 별 연간 주가 수익과 배당 수익을 합친 총수익률(Total Return) 데이터를 제공하고 있습니다. 그렇다면 지난 30여년간 미국 리츠 시장에서 가장 높은 수익률을 기록한 섹터는 어디였을까요? 데이터센터, 인프라, 팀버 섹터는 신규 리츠의 상장 시점이 2010년도 이후라서 데이터 수집 기간이 짧아 제외하겠습니다.&nbsp;</span></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/cm0NPoRmq0NcLXWCFdrrGdbOD8qjAXxi.png" alt="">
<figcaption>자료=NAREIT</figcaption>
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<div>정답은 바로 셀프스토리지입니다. 셀프스토리지는 연평균 수익률 +15.18%라는 매우 압도적인 수치로 1위를 차지하고 있고, 2위 그룹인 물류(+10.97%) 섹터 및 레지덴셜(+10.57%) 섹터와 비교해서도 큰 차이를 보이고 있습니다. 오피스(+7.47%) 섹터와는 2배 이상의 수익률 차이를 형성하고 있습니다.</div>
<div>이처럼 큰 수익률 차이는 다양한 요소에서 발생할 수 있으나 다른 섹터와의 대표적인 차별점으로 ‘오퍼레이팅’이라는 요소를 꼽을 수 있습니다. 일반적으로 부동산은 입지가 가장 중요한 요소이나 셀프스토리지 리츠는 자체 브랜드를 보유하고 운영에서 차별적인 경쟁력을 가지고 있어 장기적으로 높은 수익성을 보였다고 추정됩니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/F22l7LFey2HpPp2EJ1VI7ZppPw7qPDpl.png" alt="">
<figcaption>자료=Extra Space Storage</figcaption>
<figcaption></figcaption>
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<div>미국 시장에서 최대 규모 셀프스토리지 리츠인 '엑스트라 스페이스 스토리지(Extra Space Storage)'의 자료를 보면 총 3,714개의 운영 자산 중 직접 소유한 점포가 1,905개이고 1,337개 자산은 엑스트라 스페이스 스토리지의 브랜드와 시스템을 활용해 운영되는 일종의 프렌차이즈 점포입니다. 즉, 추가적인 자본 유치를 통해 운영 자산을 확장하는 일반적인 형태의 리츠와 달리 셀프스토리지는 추가 자본 없이도 운영수수료를 수취하며 투입된 자본의 수익성을(ROE) 극대화할 수 있는 구조입니다.</div>
<div>호텔 섹터가 자산의 소유와 오퍼레이터가 분리되어 있는 대표적인 케이스로 볼 수 있습니다. 호텔의 소유주는 다양하며 인터콘티넨탈, 메리어트, 힐튼 등이 대표적인 글로벌 호텔 오퍼레이터입니다. 소비자들이 유명 오퍼레이터가 보유한 브랜드에 대한 인지도 및 신뢰도가 높아 자산 소유주는 오퍼레이터에게 수수료를 내고 브랜드를 사용하거나 운영을 맡깁니다.<br><br>그리고 성공적인 오퍼레이터의 높은 수익성은 메리어트 호텔의 사례에서도 볼 수 있습니다. 메리어트는 1993년 회사를 호텔 자산을 보유한 사업부와 호텔 체인을 운영하는 오퍼레이팅 사업부로 분할했습니다. 자산을 보유한 회사는 리츠화 시키며 현재 미국 최대 규모의 호텔 리츠 '호스트 호텔&amp;리조트(Host Hotels&amp;Resorts)'가 탄생했습니다. 오퍼레이팅 사업부는 메리어트 인터내셔널(Marriott International)의 이름으로 분리되었습니다. 블름버그에서 확인할 수 있는 1998년 이래로 양사의 누적 연평균 수익률은 메리어트 인터내셔널이 +11.69%, 호스트 호텔&amp;리조트는 +4.10%로 메리어트 인터내셔널이 압도적으로 높아 성공적인 오퍼레이터의 높은 수익성을 보여줍니다.</div>
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<div><strong>펜데믹 시기 빛난 셀프스토리지</strong><hr><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">2020년 팬데믹 사태로 전통적인 상업용 부동산 섹터들은 폭락을 했습니다. 이후 백신 개발로 2021년 주가가 일부 회복했습니다. 반면 셀프스토리지 섹터는 2020년에도 +12% 상승을 기록했고 2021년에는 무려 +79%의 주가 상승을 기록했습니다.&nbsp;</span></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/ERJGWe37lP1oxW1cIPWN95QxsZdl09X6.png" alt="">
<figcaption>자료=NAREIT</figcaption>
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<div>블룸버그의 조사에 따르면 미국에서는 팬데믹으로 장기 재택근무가 시행되자 많은 근로자들이 일시적으로 임대료가 비싼 도심지를 떠나 도심 근교로 이동했습니다. 전반적인 이사 수요의 증가가 셀프스토리지의 수요 증가로 이어졌습니다. 특히 일시적인 주거지 이동이었기 때문에 기존 가구들을 창고에 맡기려는 수요가 더 컸을 것으로 추측됩니다.&nbsp;</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/tphc8rX7ElcuidkkMrmvsTfBm4rO4kk9.png" alt="">
<figcaption>자료=Bloomber 2021.04.26 More Americans are leaving cities, but don’t call it an urban exodus</figcaption>
</figure>
<p><span style="color: rgba(0, 0, 0, 0.87); font-size: 18px; font-weight: 300; letter-spacing: -0.02em;">개인적으로 미국에서 사업을 하는 지인으로부터 들은 사례 중 하나를 소개하면 마침 팬데믹 당시 사무실 임대 만기가 돌아왔는데 재택근무 때문에 굳이 사무실 임차를 연장하지 않고 기존 사무실 가구를 일시적으로 모두 창고에 맡겨두었다고 합니다. 오피스는 공실이 급증하고 오피스에 있던 가구들과 오피스를 사용하던 근로자들의 가구가 모두 창고에 저장되며 셀프스토리지의 임대율이 상승한 현상이라고 이해됩니다.</span></p>
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<div><strong>엔데믹 이후 꺾인 셀프스토리지</strong><hr>상장 리츠 투자를 추천하는 운용사들의 주요 논리는 리츠가 주가 하락으로 실물 자산이나 주식 자산 대비 큰 폭으로 할인받고 있다는 점, 그리고 대부분 섹터에서 이익 성장이 지속되고 있다는 점입니다. 그러나 팬데믹 시기 이익이 급증하던 셀프스토리지 섹터는 엔데믹 이후 수요가 급속하게 감소하며 이익이 역성장하고 있습니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Jd6ZJlfVmJgpAx5c7tUaUJI1jsNHyylN.png" alt="">
<figcaption>섹터 평균 임대율 추이/ 자료=Green Street</figcaption>
<figcaption></figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Kef8JvAyPlnulD65if3KmZrxUV3RW6PV.png" alt="">
<figcaption>리츠별 신규 임대료 하락 추이/사진=Green Street<span style="color: rgb(150, 150, 150); font-size: 14px; letter-spacing: -0.02em; font-weight: 300; font-family: Pretendard, -apple-system, BlinkMacSystemFont, 'Apple SD Gothic Neo', 'Noto Sans KR', Roboto, 'Segoe UI', sans-serif;">&nbsp;</span></figcaption>
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임대율은 팬데믹 시기 96% 가까운 역대 최고 수치까지 기록했다가 현재 팬데믹 이전 수준으로 정상화되었다고 볼 수 있습니다. 문제는 현재는 리츠별 순임대수익(NOI) 하락률이 -0.5~-3.7%로 미미하게 나타나고 있지만 최근 신규 임대료가 기존 임대료 대비 -25%~-42%까지 하락한 점입니다. 반등이 없다면 시간이 지날수록 높은 임대료를 내고 있는 기존 임차인이 나가고 신규 임차인으로 채워지며 순임대수익 하락률이 더 커질 수밖에 없습니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/cp3LNrRKFgL2sog46dO6EVcR7pDXTMkX.png" alt="">
<figcaption>셀프스토리지 월별 임대료 변화율/사진=UBS Evidence Lab</figcaption>
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<div>셀프스토리지 신규 임대료는 과거 상반기 임대료가 상승하고 하반기 감소하는 계절성을 보였습니다. 올해 1분기는 임대료 변동률이 이미 마이너스를 기록하고 있어 과거의 계절성이 지속된다면 하반기 임대료가 더욱 약세를 보일 것으로 예상됩니다.</div>
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<div>팬데믹에 따른 초과 수요가 사라지고 임대율이 정상화된 점은 당연한 과정일 수 있습니다. 그러나 최근에 예상보다 수요가 더 약세를 보이고 있는 점은 높은 모기지 금리 상승에 따른 기존 주택판매량 하락에서 기인한 것으로 판단됩니다. 미국 기준 금리는 팬데믹 이전인 2019년에 1.75%였으나 2020년 다시 제로금리로 돌아갔고 30년물 모기지 금리는 최저 2% 중반까지 하락했습니다. 금리가 하락하자 미국 평균 집값은 2019년 38만 달러에서 2022년 말 57만 달러로 급등합니다.&nbsp;</div>
<div>2022년부터는 기준금리가 급격하게 인상되며 집값이 소폭 조정을 받았으나 올해 3월 평균 집값 데이터가 52만 달러로 여전히 절대적 수준이 높게 유지되고 있습니다. 높은 주택 가격과 더불어 모기지 금리가 현재 7.2%대를 기록하고 있어 기존에 2% 중반 저금리에 30년물 모기지로 차환한 주택 보유자들은 기존 주택을 팔고 다른 집으로 이사를 가기가 어려운 상황입니다. 결국 주택판매량 감소가 셀프스토리지 수요 감소로 이어지며 어려움이 가중되고 있습니다.</div>
<div>일시적인 초과 수요는 지나갔으나 초과 수요 시기 셀프스토리지 시장에 매료되어 시작된 공급은 누적되어 2028년까지 지속적으로 신규 공급량이 늘어날 것으로 예측됩니다. 셀프스토리지 시장의 짧고 굵직했던 확장기가 지나가고 이제는 확연히 위축기에 들어간 모습입니다. 단기적으로 본다면 회복기를 넘어 다음 확장기까지는 오랜 시간이 소요될 것입니다. 장기적으로 본다면 그 사이에는 여전히 수많은 개인사업자로 분할되어(Fragmented) 있는 시장 내에서 여전히 수익성과 자본력에서 우위에 있는 리츠의 시장 통합이 거세질 것으로 기대됩니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/WAU9VEp1AEuZpQBDnqKzBqo9YMXKxd1D.png" alt="">
<figcaption>미국 30년 모기지 금리/사진=tradingeconomics</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/9cXBcKEkVUwQxfPRhm7e2SOWBkV1fEPF.png" alt="">
<figcaption>미국 기존 주택 판매량/사진=tradingeconomics</figcaption>
<figcaption></figcaption>
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펜데믹 이후 분위기 달라진 미국 셀프스토리지 리츠