전 세계적으로 고령인구가 증가하면서 헬스케어, 특히 요양원 산업이 주목을 받고 있습니다. 이렇게 인구 구조적으로 자연스럽게 수요가 증가하고 있는 산업이 있는 반면 정부가 적극적인 자금 지원을 통해서라도 수요를 증가시키려는 분야도 있죠. 대표적으로 많은 선진국들이 저출산 문제를 해결하기 위해 다양한 대책을 마련하고 있습니다. 이에 따라 정부의 혜택을 받는 차일드케어(Childcare) 산업도 주목을 받고 있습니다.

2~3세를 대상으로 양육비를 조사한 OECD 데이터에 따르면 2022년 기준으로 불가리아, 에스토니아, 이탈리아 등 몇몇 국가는 정부에서 전액 양육비를 제공하고 있습니다. 반면 뉴질랜드와 미국, 영국 등은 정부 보조금에도 불구하고 가계소득 대비 양육비 비중이 20%를 초과하는 것으로 나타났습니다. 한국의 경우에는 가계소득 대비 양육비 비중이 5%입니다. 그리고 오늘 소개할 사례인 호주의 경우는 가계 소득의 15%를 양육비로 지출했습니다. 이는 OECD 평균인 10% 대비 높은 수치입니다.

가계소득 대비 양육비 지출(Net Childcare Cost, 2022년 기준) / 자료=OECD(2세와 3세 두 명의 자녀를 둔 부부 기준, 가계소득 대비 정부 보조금 및 세금 혜택을 감안한 양육비)

호주는 이민자 유입으로 인구가 크게 증가하고 여성의 노동 참여율이 높아지고 있습니다. 또한 교육에 대한 중요성이 높아지면서 양질의 차일드케어 서비스에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이에 차일드케어 산업 규모는 2012년 이후 37% 성장하면서 400억 호주달러를 기록하고 있습니다. 더불어 호주 정부는 가계의 높은 양육비 부담을 덜기 위해 2023년 7월부터 13세 이하 아동들에 대한 보조금 수준을 높였습니다. 연 가계소득이 8만 호주달러 이하일 경우 양육비의 90%를 보조금으로 지원받고, 8만 호주달러 초과~53만 호주달러 미만일 경우 연 가계소득이 5,000 호주 달러 증가할 때마다 1%씩 감소하는 비율로 보조금을 지원받게 됩니다.보조금을 받기 위해서는 정부에서 인증한 가정 교육 서비스를 받거나 등록된 교육 시설을 이용해야 하기 때문에 결국 어린이집에 대한 수요를 견인하는 요소라고 할 수 있습니다. 아울러 호주 정부는 향후 4년 동안 연간 150억 호주달러를 차일드케어 산업에 투자할 예정입니다.

정부 차원의 보조금과 혜택이 늘어나다 보니 자연스럽게 어린이집에 대한 수요도 증가하고 있습니다. 호주 상장 리츠 중 대표적인 어린이집 리츠로는 'Charter Hall Social Infrastructure REIT(CQE)'와 'Arena REIT(ARF)'가 있습니다. 최근 실적에 따르면 두 개 리츠 모두 어린이집 일평균 요금은 연간 8%대로 상승했습니다. 더불어 타 섹터 임차인들이 고통받았던 팬데믹 기간 동안에도 어린이집 섹터는 정부 보조금과 탄탄한 수요를 기반으로 임대료 구제 요청 건수가 전무한 수준이었습니다. 반면 호주 내 어린이집의 공급량은 계속 타이트한 모습을 보이고 있습니다. 작년 말 기준 공급량은 전년 대비 3.6% 상승하는데 그쳤습니다. 특히 최근 호주에서 나타나는 급격한 개발 비용과 토지 가치의 상승으로 향후 공급량은 더 줄어들 전망입니다.

Charter Hall Social Infrastructure REIT 자산 비중(왼쪽)과 임차인 비중(오른쪽) / 자료=Charter Hall Social Infrastructure REIT

Arena REIT 자산 및 지역 비중, 임차인 비중 /자료=Arena REIT

호주의 어린이집 리츠는 미국 헬스케어 섹터 중에서도 특히 정부 보조금에 의존해서 운영되는 전문간호시설과 유사한 점이 있습니다. 호주의 어린이집도 정부 규제에 따른 높은 진입장벽을 보이고 있습니다. 또한 두 섹터 모두에서 나타나는 리스크 요인으로는 임차인단에서 나타나는 임금 상승이 있습니다. 차일드케어 산업에서 나타나는 비용 중 가장 큰 부분이 노동 비용입니다. 인증된 고학력자를 필요로 하기 때문에 만성적인 노동력 부족 현상이 나타나고 있고 이는 팬데믹을 기점으로 더 극심해진 것으로 보입니다.

한편 어린이집은 금리 인상기에도 불구하고 호주 상업용 부동산 섹터 중 자산가치 하락이 적었던 섹터 중 하나입니다. CBRE에 따르면 어린이집의 평균 수익률(yield)는 5.25~5.5% 수준을 보이고 있습니다. 리츠별 수익성 측면에서는 CQE의 경우 임대료 상승률 계약을 고정 77%, CPI 연동 22%로 체결한 반면 ARF의 경우 Max(고정 상승률, CPI 상승률) 계약으로 체결하면서 최근 인플레이션 환경에 따라 좀 더 나은 수익 성장을 보이고 있습니다.

이처럼 호주 상장 리츠 시장은 토지임대(Land lease), 공항, 농지, 병원 등 다양한 니치 섹터들이 있고 덕분에 투자자 입장에서는 여러 국면과 니즈에 맞는 섹터를 골라서 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

한국의 경우 호주와 다르게 인구 감소가 나타나고 있고 특히 극심한 저출산 문제로 영유아를 대상으로 한 산업이 쇠퇴하고 있는 모습입니다. 실제로 2012년 4만 2,572개이던 어린이집은 2022년 말 기준 3만 923개로 급감했습니다. 본질적인 저출산 문제를 해결하기 위해선 직접적인 현금 보조금도 필요하지만 돌봄 인프라를 개선할 필요도 있어 보입니다. 최근 정부가 급증하는 노인 인구 문제를 해결하기 위한 방안으로 시니어하우징 관련 규제를 풀고 활성화 정책을 고민하면서 국내에도 시니어하우징 투자를 고려하는 곳이 많아졌는데요. 언젠가는 상업용 부동산 업계에서도 주목할 수 있는 프리미엄 어린이집 리츠가 한국에 생길수도 있겠다고 생각합니다. 한국 리츠 시장은 아직까지 유의미한 섹터 다변화는 나타나지 않고 있지만 글로벌 리츠들을 통해 다양한 아이디어를 고민해 볼 시점입니다.

'어린이집(Childcare Centre)'에 투자하는 호주 리츠를 아시나요?