일반적으로 상장회사의 매출은 제품(제조업), 상품(유통업)의 판매 또는 서비스의 제공에 대한 반대급부로 발생합니다.
재화(제품, 상품)의 가격은 소비자의 기호, 시장 상황, 원자재의 가격에 따라서 공급자가 올릴 수도, 내릴 수도 있습니다. 예를 들어, 샤인머스캣의 공급량이 예년보다 적다면 작년보다 비싸게 공급할 수 있고, 가격 인상 폭은 시장의 수급에 따라서 정해질 것입니다.
리츠는 어떨까요. 매출은 공간의 사용과 이에 따른 수익에 대한 반대급부인 임대료에서 나옵니다. 리츠는 부동산 등을 기초자산으로 하고 있습니다. '공간 사용의 대가'인 '부동산의 임대료'는 일반적인 재화의 가격과 다릅니다.
먼저 주택과 상가에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법 제7조 2항에 따르면 '차임 등의 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다'고 규정하였으며, 상가건물임대차보호법시행령 제 4조에 따르면 '규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다'고 규정하였습니다. 정리하면, 주택은 2년마다 최대 5%씩 인상 가능하며, 상가는 매년 최대 5%씩 인상 가능합니다.
다시 리츠로 돌아오겠습니다. 리츠의 임대료 상승 구조는 리츠마다 다르며, 같은 리츠라고 해도 리츠가 보유한 자산 별로 임대료 상승 구조는 다릅니다. 우리나라 리츠의 임대료 구조를 크게 몇 가지 형태로 분류, 정리해보았습니다.
1. 고정임대료(정액제)
먼저, 정해진 임대차 기간 동안 꾸준히 고정된 임대료를 받습니다. 임대차 기간 중 임대료 인상이 없다는 것을 고려해서 임대료를 책정하겠지만, 이자율 등을 고려한다면 초기에 수령하는 임대료의 가치는 추후 수령할 임대료의 가치보다 낮을 것입니다.
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대표적인 사례로 코람코라이프인프라리츠의 가전 리테일(삼성전자판매, LG하이프라자)과 LS이링크가 있습니다. 동사는 경수대로, 제이셀프, 아산셀프, 동래주유소를 가전 리테일 자산으로 전환하여 고정된 임대료를 수취하고 있습니다. 또한, 인천셀프, 마산현대 주유소를 용도전환하여 각각 월 2,000만원, 3,300만원 수준의 고정 임대료를 받고 있습니다.
2. 매년 상승하는 구조
다음은 K리츠가 보유한 임대료 상승 구조 중 가장 흔하게 찾아볼 수 있는 사례입니다. 임대료는 전년대비 1.5% ~ 3% 이상 매년 상승합니다. 만약 N년차의 임대료가 100만원일 경우, N+1년차는 100만원 * (1+0.03%)^1, N+2년차는 100만원 * (1+0.03%)^2와 같은 방식으로 복리가 적용됩니다.
앞서 살펴본 사례는 매년 상승하는 구조라면, 특정 기간마다 상승하는 구조도 있습니다. DF타워(코람코라이프인프라리츠, 롯데리츠 투자)의 임차인 중 우리은행은 홀수년도에 임대료를 인상하는 구조인데, 매 2년마다 인상하는 것과 동일합니다.
다만, 복리의 효과를 누리기에는 매년 임대료를 상승하는 구조가 투자자에게 유리합니다.
예를 들어, 미래에셋글로벌리츠의 페덱스 인디애나폴리스 물류센터는 5년마다 5%를 인상합니다. 5년마다 5%를 인상하는 것과 매년 1%씩 5년 동안 인상하는 것은 비슷해보이지만, 미묘한 차이가 있습니다. 전자는 5년 뒤 5%를 인상하는 것이지만, 후자는 5.101%를 인상하는 것입니다.
이 외에도, 이지스레지던스리츠의 더샵 부평은 매 2년마다 3.0% 인상합니다.
4. 특정 시점에 상승하는 구조
매 년 상승하는 구조 또는 특정 기간마다 상승하는 구조와는 달리, 특정 시점에 임대료가 상승하는 구조도 있습니다. 두 가지 사례 대비 임대료 상승의 효과는 누리기 어렵습니다.
코람코라이프인프라리츠의 주유소 포트폴리오와 SK네트웍스 차량정비 임차인이 그 예입니다. 임대차 6년차 시점에 전년 대비 1.5% 인상을 1회 적용합니다. SK리츠의 주유소 포트폴리오 역시 비슷한 구조입니다. 1~5년차까지는 임대료가 고정되어있고, 6년차부터 직전연도 CPI인상률에 연동(직전년도 CPI인상률에 연동하되, 인상률 하한선 1.0% 조건)되어있습니다.
디앤디플랫폼리츠의 물류센터인 백암파스토는 36개월간 임대료가 상승하지 않으며, 이후 2년마다 2%씩 오르는 구조입니다. 또한 동사의 일본 아마존 물류센터 역시 상장 이후 임대료 상승이 없었으며, 23년 재협상 시 임대료가 상승하였습니다.
조금 변형된 형태도 있습니다. NH올원리츠의 분당스퀘어는 매년 2.5% 인상하지만, 26년 1월 이후 연 3.0% 인상합니다.
5. 물가지수 연동 구조
임대료를 물가지수에 연동한 구조로, 매우 흔하게 볼 수 있습니다. 물가가 오른만큼 임대료를 임차인에게 전가하여 인플레이션 헷지 기능을 강화하였습니다. 이는 곧 인플레이션을 막기 위한 금리인상에 대비할 수 있다는 점에서 배당 수익률과 배당 안정성을 추구할 수 있습니다.
SK리츠와 해외자산을 기초로 한 K리츠에서 쉽게 볼수 있는 구조입니다. SK리츠는 서린빌딩과 이천SK하이닉스 수처리센터(인상률 하한선 2.0%, 상한선 5.0%)에 대해서 직전연도 CPI인상률을 연동하였고, 분당U타워에 대해서 직전연도 경기지역 CPI연동률과 연동하였습니다. 신한서부티엔디리츠의 인천스퀘어원 역시 매년 CPI에 연동되어 인상되는 구조(인상률 최소 0%, 최대 5.0%) 입니다.
마스턴프리미어리츠의 프랑스 크리스탈파크 임대료는 프랑스 상업용 부동산 임대료 인상지표인 ILAT에 매년 연동되어있고, KB스타리츠의 삼성전자 유럽 본부 역시 5년마다 연 소매물가지수 상승률을 누적 연동(최소 2.0%~최대 4.0%)하였습니다. 벨기에 브뤼셀에 위치한 KB스타리츠의 노스갤럭시타워와 제이알글로벌리츠의 파이낸스타워 역시 벨기에 건강지수에 100% 연동되어있습니다. 벨기에 건강지수는 벨기에 소비자 물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발유를 제외하고 산정한 물가지수입니다. 이를 바탕으로, 23년 벨기에 노스갤럭시타워는 22년 임대료 대비 10.63% 인상하였습니다.
6. 매출연동임대료
매출 연동 임대료는 임대료가 매출에 연동되어있는 구조입니다. 흔히 스타벅스 건물주들이 스타벅스와 매출연동 임대료로 계약하는 사례가 많으며 매출의 약 15% 가량을 임대료로 지불한다고 합니다.
코람코라이프인프라리츠의 F&B 임차인 중 폴바셋이 이러한 형태를 보입니다. 코람코라이프인프라리츠는 부경셀프주유소, 영일대셀프주유소(포항), 괴정셀프주유소(부산) 등을 개발 및 용도전환하여 폴바셋을 신규 임차인으로 두었습니다.
임차인의 입장에서는 코로나19 등으로 인해 사업이 부진할 경우 유리하지만, 역으로 사업이 잘 될 경우 임대인에게 유리합니다. 상하한선 Cap(최소치, 최대치)가 없기 때문이죠.
7. 복합 케이스(두 가지 조건을 합산한 케이스)
지금까지 설명드린 것들은 한 가지 조건이었습니다. 하지만, 두 가지 조건을 합산한 케이스도 존재합니다.
복합 케이스를 크게 두 형태로 나누어보면 1) A조건의 임대료와 B조건의 임대료를 합산한 케이스, 2) A조건 vs B조건 중 큰 금액을 택한 사례(max)로 나뉘어집니다.
롯데리츠의 경우, 월 고정 임대료보다는 월매출연동 임대료가 매우 작은 편입니다. 트렌치 D 자산 중 롯데백화점 중동점의 2023년 매출은 약 2,168억원, 트렌치 E 자산 중 롯데프리미엄아울렛 이천점의 2023년 매출은 약 3,464억원(전체 추정)이며 연간 임대료는 각각 82.22억원, 130.47억원입니다. 매출연동 임대료의 경우 롯데백화점 중동점-2,168억원(매출총액)*0.0045-이 9.75억원, 롯데프리미엄아울렛 이천점-3,464억(매출 총액)*0.0045-이 약 15.58억원임을 감안한다면, 월 고정 임대료가 월 매출 연동 임대료의 비중을 크게 상회한다는 것을 알 수 있습니다.
둘째, Max 조건입니다. 삼성FN리츠의 에스원타워는 소비자물가지수와 2.0% 중 큰 값을 택하며, 매년 인상하는 구조입니다. Max 조건 중에서는 최소보장금액(MRG, Minimum Revenue Guarantee)이 포함된 사례들이 있었습니다. DF타워(코람코라이프인프라, 롯데)의 임차인 중 커피빈 코리아의 임대료는 월 최소보장금액 3,500만원과 월 순매출액의 25% 중 많은 금액으로 결정되며, 매년 관리비는 평당 천원이 인상되는 조건입니다. 신한서부티엔디리츠가 보유한 용산드래곤시티 역시 매출연동방식으로 지급되지만, 최소보장금액은 월 8.1억원 수준입니다.
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코람코라이프인프라리츠가 이번 달에 인수한 아늑호텔 홍대점 역시 Max 조건을 따릅니다. 최소보장 임대료(월 6,000만원)와 매출연동 임대료 중 큰 값을 택합니다. 매출연동임대료는 순매출액(매출액-수수료 등)을 뺀 금액과 임대료율을 곱한 금액입니다. 매출연동임대율은 개시일로부터 24개월까지는 39%를 적용하며, 25개월에서 60개월까지는 40%를 적용합니다.
이외에도 다양한 임대조건들이 있습니다. 한화리츠는 일부 리테일(아케이드) 임차인에 대해서 임대료는 고정이지만 관리비만 올리는 사례도 있었고, 미래에셋맵스리츠의 강남 KG타워처럼 매출연동임대율 15%를 적용하더라도, 렌트프리를 1~2개월 수준으로 적용한 사례도 있었습니다.
김고양
개인투자자
필명을 사용해 글을 써오고 있습니다. 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.
"야, 너두 건물주 될 수 있어"라는 모토로, 어려운 부동산을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 돕겠습니다.
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