<div>
<p class="MsoNoSpacing">일반적으로 상장회사의 매출은 제품<span lang="EN-US">(</span>제조업<span lang="EN-US">), </span>상품<span lang="EN-US">(</span>유통업<span lang="EN-US">)</span>의 판매 또는 서비스의 제공에 대한 반대급부로 발생합니다<span lang="EN-US">.&nbsp; </span></p>
<p class="MsoNoSpacing">재화<span lang="EN-US">(</span>제품<span lang="EN-US">, </span>상품<span lang="EN-US">)</span>의 가격은 소비자의 기호<span lang="EN-US">, </span>시장 상황<span lang="EN-US">, </span>원자재의 가격에 따라서 공급자가 올릴 수도<span lang="EN-US">, </span>내릴 수도 있습니다<span lang="EN-US">. </span>예를 들어<span lang="EN-US">, </span>샤인머스캣의 공급량이 예년보다 적다면 작년보다 비싸게 공급할 수 있고<span lang="EN-US">, </span>가격 인상 폭은 시장의 수급에 따라서 정해질 것입니다<span lang="EN-US">.</span></p>
<p class="MsoNoSpacing">리츠는 어떨까요<span lang="EN-US">. </span>매출은 공간의 사용과 이에 따른 수익에 대한 반대급부인 임대료에서 나옵니다<span lang="EN-US">. </span>리츠는 부동산 등을 기초자산으로 하고 있습니다<span lang="EN-US">. '</span>공간 사용의 대가<span lang="EN-US">'</span>인<span lang="EN-US"> '</span>부동산의 임대료<span lang="EN-US">'</span>는 일반적인 재화의 가격과 다릅니다<span lang="EN-US">.</span></p>
<p class="MsoNoSpacing">먼저 주택과 상가에 대해 알아보겠습니다<span lang="EN-US">. </span>주택임대차보호법 제<span lang="EN-US">7</span>조<span lang="EN-US"> 2</span>항에 따르면<span lang="EN-US"> '</span>차임 등의 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의<span lang="EN-US"> 20</span>분의<span lang="EN-US"> 1</span>의 금액을 초과하지 못한다<span lang="EN-US">'</span>고 규정하였으며<span lang="EN-US">, </span>상가건물임대차보호법시행령 제<span lang="EN-US"> 4</span>조에 따르면<span lang="EN-US">&nbsp; '</span>규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의<span lang="EN-US"> 100</span>분의<span lang="EN-US"> 5</span>의 금액을 초과하지 못한다<span lang="EN-US">'</span>고 규정하였습니다<span lang="EN-US">. </span>정리하면<span lang="EN-US">, </span>주택은<span lang="EN-US"> 2</span>년마다 최대<span lang="EN-US"> 5%</span>씩 인상 가능하며<span lang="EN-US">, </span>상가는 매년 최대<span lang="EN-US"> 5%</span>씩 인상 가능합니다<span lang="EN-US">.</span></p>
<p class="MsoNoSpacing">다시 리츠로 돌아오겠습니다<span lang="EN-US">. </span>리츠의 임대료 상승 구조는 리츠마다 다르며<span lang="EN-US">, </span>같은 리츠라고 해도 리츠가 보유한 자산 별로 임대료 상승 구조는 다릅니다<span lang="EN-US">. </span>우리나라 리츠의 임대료 구조를 크게 몇 가지 형태로 분류<span lang="EN-US">, </span>정리해보았습니다<span lang="EN-US">.</span></p>
<p class="MsoNoSpacing"><span lang="EN-US">&nbsp;</span></p>
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<div><strong>1. 고정임대료(정액제)</strong></div>
<div>먼저, 정해진 임대차 기간 동안 꾸준히 고정된 임대료를 받습니다. 임대차 기간 중 임대료 인상이 없다는 것을 고려해서 임대료를 책정하겠지만, 이자율 등을 고려한다면 초기에 수령하는 임대료의 가치는 추후 수령할 임대료의 가치보다 낮을 것입니다.&nbsp;</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/waGQWcOifRLpTL7ATkZsKSlJURZD4kg5.png" alt="">
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<p>대표적인 사례로 코람코라이프인프라리츠의 가전 리테일(삼성전자판매, LG하이프라자)과 LS이링크가 있습니다. 동사는 경수대로, 제이셀프, 아산셀프, 동래주유소를 가전 리테일 자산으로 전환하여 고정된 임대료를 수취하고 있습니다. 또한, 인천셀프, 마산현대 주유소를 용도전환하여 각각 월 2,000만원, 3,300만원 수준의 고정 임대료를 받고 있습니다.</p>
<p>&nbsp;</p>
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<div><strong>2. 매년 상승하는 구조</strong></div>
<div>다음은 K리츠가 보유한 임대료 상승 구조 중 가장 흔하게 찾아볼 수 있는 사례입니다. 임대료는 전년대비 1.5% ~ 3% 이상 매년 상승합니다. 만약 N년차의 임대료가 100만원일 경우, N+1년차는 100만원 * (1+0.03%)^1, N+2년차는 100만원 * (1+0.03%)^2와 같은 방식으로 복리가 적용됩니다.</div>
<div>롯데리츠(트렌치 A,B,C, DF타워 우선주), 신한알파리츠, 코람코더원리츠, 삼성FN리츠(대치타워, 삼성화재 판교사옥), 코람코라이프인프라리츠(남청라 물류센터, 죽전물류센터, 서초마제스타시티 우선주, DF타워 우선주), 마스터프리미어리츠(인천 항동물류센터) 등이 대표적인 예시입니다.</div>
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<div><strong>3. 특정 기간마다 상승하는 구조</strong></div>
<div>앞서 살펴본 사례는 매년 상승하는 구조라면, 특정 기간마다 상승하는 구조도 있습니다. DF타워(코람코라이프인프라리츠, 롯데리츠 투자)의 임차인 중 우리은행은 홀수년도에 임대료를 인상하는 구조인데, 매 2년마다 인상하는 것과 동일합니다.&nbsp;</div>
<div>다만, 복리의 효과를 누리기에는 매년 임대료를 상승하는 구조가 투자자에게 유리합니다.&nbsp;</div>
<div>예를 들어, 미래에셋글로벌리츠의 페덱스 인디애나폴리스 물류센터는 5년마다 5%를 인상합니다. 5년마다 5%를 인상하는 것과 매년 1%씩 5년 동안 인상하는 것은 비슷해보이지만, 미묘한 차이가 있습니다. 전자는 5년 뒤 5%를 인상하는 것이지만, 후자는 5.101%를 인상하는 것입니다.&nbsp;</div>
<div>이 외에도, 이지스레지던스리츠의 더샵 부평은 매 2년마다 3.0% 인상합니다.</div>
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<div><strong>4. 특정 시점에 상승하는 구조</strong></div>
<div>매 년 상승하는 구조 또는 특정 기간마다 상승하는 구조와는 달리, 특정 시점에 임대료가 상승하는 구조도 있습니다. 두 가지 사례 대비 임대료 상승의 효과는 누리기 어렵습니다.</div>
<div>코람코라이프인프라리츠의 주유소 포트폴리오와 SK네트웍스 차량정비 임차인이 그 예입니다. 임대차 6년차 시점에 전년 대비 1.5% 인상을 1회 적용합니다. SK리츠의 주유소 포트폴리오 역시 비슷한 구조입니다. 1~5년차까지는 임대료가 고정되어있고, 6년차부터 직전연도 CPI인상률에 연동(직전년도 CPI인상률에 연동하되, 인상률 하한선 1.0% 조건)되어있습니다.&nbsp;</div>
<div>디앤디플랫폼리츠의 물류센터인 백암파스토는 36개월간 임대료가 상승하지 않으며, 이후 2년마다 2%씩 오르는 구조입니다. 또한 동사의 일본 아마존 물류센터 역시 상장 이후 임대료 상승이 없었으며, 23년 재협상 시 임대료가 상승하였습니다.</div>
<div>조금 변형된 형태도 있습니다. NH올원리츠의 분당스퀘어는 매년 2.5% 인상하지만, 26년 1월 이후 연 3.0% 인상합니다.&nbsp;</div>
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<div><strong>5. 물가지수 연동 구조</strong></div>
<div>임대료를 물가지수에 연동한 구조로, 매우 흔하게 볼 수 있습니다. 물가가 오른만큼 임대료를 임차인에게 전가하여 인플레이션 헷지 기능을 강화하였습니다. 이는 곧 인플레이션을 막기 위한 금리인상에 대비할 수 있다는 점에서 배당 수익률과 배당 안정성을 추구할 수 있습니다.&nbsp;</div>
<div>SK리츠와 해외자산을 기초로 한 K리츠에서 쉽게 볼수 있는 구조입니다. SK리츠는 서린빌딩과 이천SK하이닉스 수처리센터(인상률 하한선 2.0%, 상한선 5.0%)에 대해서 직전연도 CPI인상률을 연동하였고, 분당U타워에 대해서 직전연도 경기지역 CPI연동률과 연동하였습니다. 신한서부티엔디리츠의 인천스퀘어원 역시 매년 CPI에 연동되어 인상되는 구조(인상률 최소 0%, 최대 5.0%) 입니다.</div>
<div>마스턴프리미어리츠의 프랑스 크리스탈파크 임대료는 프랑스 상업용 부동산 임대료 인상지표인 ILAT에 매년 연동되어있고, KB스타리츠의 삼성전자 유럽 본부 역시 5년마다 연 소매물가지수 상승률을 누적 연동(최소 2.0%~최대 4.0%)하였습니다. 벨기에 브뤼셀에 위치한 KB스타리츠의 노스갤럭시타워와 제이알글로벌리츠의 파이낸스타워 역시 벨기에 건강지수에 100% 연동되어있습니다. 벨기에 건강지수는 벨기에 소비자 물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발유를 제외하고 산정한 물가지수입니다. 이를 바탕으로, 23년 벨기에 노스갤럭시타워는 22년 임대료 대비 10.63% 인상하였습니다.</div>
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<div><strong>6. 매출연동임대료</strong></div>
<div>매출 연동 임대료는 임대료가 매출에 연동되어있는 구조입니다. 흔히 스타벅스 건물주들이 스타벅스와 매출연동 임대료로 계약하는 사례가 많으며 매출의 약 15% 가량을 임대료로 지불한다고 합니다.&nbsp;</div>
<div>코람코라이프인프라리츠의 F&amp;B 임차인 중 폴바셋이 이러한 형태를 보입니다. 코람코라이프인프라리츠는 부경셀프주유소, 영일대셀프주유소(포항), 괴정셀프주유소(부산) 등을 개발 및 용도전환하여 폴바셋을 신규 임차인으로 두었습니다.&nbsp;</div>
<div>임차인의 입장에서는 코로나19 등으로 인해 사업이 부진할 경우 유리하지만, 역으로 사업이 잘 될 경우 임대인에게 유리합니다. 상하한선 Cap(최소치, 최대치)가 없기 때문이죠.</div>
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<div><strong>7. 복합 케이스(두 가지 조건을 합산한 케이스)</strong></div>
<div>지금까지 설명드린 것들은 한 가지 조건이었습니다. 하지만, 두 가지 조건을 합산한 케이스도 존재합니다.&nbsp;</div>
<div>복합 케이스를 크게 두 형태로 나누어보면 1) A조건의 임대료와 B조건의 임대료를 합산한 케이스, 2) A조건 vs B조건 중 큰 금액을 택한 사례(max)로 나뉘어집니다.</div>
<div>먼저<span lang="EN-US">, 1) A</span>조건의 임대료와<span lang="EN-US"> B</span>조건의 임대료를 합산한 케이스입니다<span lang="EN-US">. </span>이지스레지던스리츠의 누디트홍대<span lang="EN-US">, </span>디어스명동은 임대료가 매년<span lang="EN-US"> 2% </span>상승하고 매출연동 임대료를 별도로 적용합니다<span lang="EN-US">. </span>롯데리츠의 트렌치<span lang="EN-US"> <span style="color: rgb(0, 0, 0);">D(</span></span><span style="color: rgb(0, 0, 0);">롯데백화점 안산<span lang="EN-US">, </span>부천중동<span lang="EN-US">, </span>롯데마트 계양점<span lang="EN-US">, </span>경기양평점<span lang="EN-US">), E(</span>롯데프리미엄아울렛 이천점<span lang="EN-US">, </span>롯데마트 춘천점<span lang="EN-US">)</span>에 대해서 월고정임대료와 월매출연동임대료를 더하며<span lang="EN-US">, </span>월 매출연동임대료는 직전년도 매출총액<span lang="EN-US"> * 0.0045/12(</span>개월<span lang="EN-US">)</span>을 적용합니다<span lang="EN-US">(</span>단<span lang="EN-US">, </span>롯데마트 경기양평점은 직전년도 매출총액<span lang="EN-US"> * 0.005/12).</span></span></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/Ktok3L3W50Bnh8OMeSpy1dHuedsHNhpW.png" alt="">
<figcaption>이미지에 대한 설명을 작성해주세요.</figcaption>
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<p class="MsoNoSpacing"><span style="color: rgb(0, 0, 0);">롯데리츠의 경우<span lang="EN-US">, </span>월 고정 임대료보다는 월매출연동 임대료가 매우 작은 편입니다<span lang="EN-US">. </span>트렌치<span lang="EN-US"> D </span>자산 중 롯데백화점 중동점의<span lang="EN-US"> 2023</span>년 매출은 약<span lang="EN-US"> 2,168</span>억원<span lang="EN-US">, </span>트렌치<span lang="EN-US"> E </span>자산 중 롯데프리미엄아울렛 이천점의<span lang="EN-US"> 2023</span>년 매출은 약<span lang="EN-US"> 3,464</span>억원<span lang="EN-US">(</span>전체 추정<span lang="EN-US">)</span>이며 연간 임대료는 각각 <span lang="EN-US">82.22</span>억원<span lang="EN-US">, 130.47</span>억원입니다<span lang="EN-US">. </span>매출연동 임대료의 경우 롯데백화점 중동점<span lang="EN-US">-2,168</span>억원<span lang="EN-US">(</span>매출총액<span lang="EN-US">)*0.0045-</span>이 <span lang="EN-US">9.75</span>억원<span lang="EN-US">, </span>롯데프리미엄아울렛 이천점<span lang="EN-US">-3,464</span>억<span lang="EN-US">(</span>매출 총액<span lang="EN-US">)*0.0045-</span>이 약 <span lang="EN-US">15.58</span>억원임을 감안한다면<span lang="EN-US">, </span>월 고정 임대료가 월 매출 연동 임대료의 비중을 크게 상회한다는 것을 알 수 있습니다<span lang="EN-US">.</span></span></p>
</div>
<div>둘째, Max 조건입니다. 삼성FN리츠의 에스원타워는 소비자물가지수와 2.0% 중 큰 값을 택하며, 매년 인상하는 구조입니다. Max 조건 중에서는 최소보장금액(MRG, Minimum Revenue Guarantee)이 포함된 사례들이 있었습니다. DF타워(코람코라이프인프라, 롯데)의 임차인 중 커피빈 코리아의 임대료는 월 최소보장금액 3,500만원과 월 순매출액의 25% 중 많은 금액으로 결정되며, 매년 관리비는 평당 천원이 인상되는 조건입니다. 신한서부티엔디리츠가 보유한 용산드래곤시티 역시 매출연동방식으로 지급되지만, 최소보장금액은 월 8.1억원 수준입니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/VKVfzRKn74UGAIDCV1FOkIxMYlaDpUSD.png" alt="">
<figcaption>이미지에 대한 설명을 작성해주세요.</figcaption>
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<div>코람코라이프인프라리츠가 이번 달에 인수한 아늑호텔 홍대점 역시 Max 조건을 따릅니다. 최소보장 임대료(월 6,000만원)와 매출연동 임대료 중 큰 값을 택합니다. 매출연동임대료는 순매출액(매출액-수수료 등)을 뺀 금액과 임대료율을 곱한 금액입니다. 매출연동임대율은 개시일로부터 24개월까지는 39%를 적용하며, 25개월에서 60개월까지는 40%를 적용합니다.</div>
<div>이외에도 다양한 임대조건들이 있습니다. 한화리츠는 일부 리테일(아케이드) 임차인에 대해서 임대료는 고정이지만 관리비만 올리는 사례도 있었고, 미래에셋맵스리츠의 강남 KG타워처럼 매출연동임대율 15%를 적용하더라도, 렌트프리를 1~2개월 수준으로 적용한 사례도 있었습니다.</div>
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K리츠 배당의 핵심 재원, ‘부동산 임대료’는 어떻게 산정될까