삼성증권이 글로벌 물류 공룡 리츠로 불리는 프롤로지스의 3분기 견조한 실적 발표와 주가 상승, 그리고 데이터센터 등 신규 섹터 확장의 가속 등을 주목한 보고서를 내놨습니다.

프롤로지스는 국내 투자자들에게도 친숙한, 물류센터 중심의 글로벌 1위 산업용 리츠인데요. 올해 3분기 매출이 전년 대비 6%, 핵심 FFO(Funds From Operation, 당기순이익+감가상각비-자산매각 차익)이 10% 증가했다고 최근 발표했습니다. 이는 시장 예상치를 상회한 수치입니다. 이후 주가가 급등하기도 했죠.

과거 프롤로지스의 주가와 시가총액(밸류에이션)은 이커머스 붐을 타고 급격히 팽창했지만, 2022년 고금리와 시장 둔화, 물류 공급 과잉 이슈 등으로 부진한 주가 흐름을 보여왔습니다. 실제로 당시를 저점으로 임대료 상승률도 꺾이기 시작했습니다.

프롤로지스의 자산을 비롯해 올해 미국 물류센터 시장엔 여러 긍정적 기류들이 조성되고 있습니다. 먼저 과잉공급을 해소하는 수순을 밟고 있는 점입니다(올해 1분기 저점). 2024년부터 순흡수량 대비 초과공급량 규모는 축소되기 시작해 정상화 수준이란 평가입니다. 2025년부터 순흡수량이 완공물량을 초과하기 시작해 공실 하락이 점쳐집니다.

특히 프롤로지스의 경우 주요 자산이 핵심 물류허브와 가까운 입지에 위치하는 등 대체 불가능한 자산군이 많습니다. 시장보다 빠른 회복이 가능할 것이란 분석입니다. 우량 자산 선호 현상인 ‘플라이트투퀄러티’의 수혜가 예상됩니다. 이미 프롤로지스의 3분기 평균 임차율은 96.2%로 시장 평균치를 300bp 상회하고 있습니다.

삼성증권은 프롤로지스가 물류센터에서 디지털 및 에너지인프라로의 섹터 확장을 가속화하는 점도 짚었습니다. 물론 3분기에 14억달러 규모의 물류센터를 인수하며 기존 포트폴리오도 계속해 강화하고 있죠. 여기에 태양광과 데이터센터 등에서의 수익창출력을 확대하고 있다는 평가입니다.

특히 핵심은 데이터센터 개발인데요. 수익률이 물류 대비 1%p~2.5%p 높고 기존 자산과 운영 및 개발 방식이 유사하다고 평가되는 분야로 꼽힙니다. 이미 3분기 5억달러 규모의 하이퍼스케일 데이터센터 개발에 착수했는데요. 2028년까지 20개, 70억 달러 규모의 개발이 시작될 것으로 예상됩니다.

이 팀장은 “이퀴닉스, 디지털리얼티 등 데이터센터 리츠들의 P/FFO가 20~30배인 반면, 프롤로지스가 19배로 밸류에이션 부담이 낮은 수준”이라며 “순수 물류리츠를 넘어 AI 인프라와 재생에너지 디벨로퍼로 확장해 나가는 산업용 리츠가 프롤로지스”라고 설명했습니다.