<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

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금리인상 여파로 상업용 부동산 시장에도 한파가 매섭게 몰아치고 있습니다. 에쿼티는 물론이고 금리인상 이전까지만 하더라도 상업용 부동산 거래에서 큰 변수가 되지 않았던 대출까지 자금 조달이 아예 막혀 있는 상황입니다. 그야말로 앞이 보이지 않는 ‘시계제로’ 상황입니다. 그러다 보니 시장에 매물은 많이 나와 있지만 거래가 아예 진행이 되지 않고 있는 상황입니다. 올해 중순 이후 상업용 부동산 시장에서 거래된 사례는 손에 꼽을 정도입니다. 실제 지난 7월에 거래가 마무리된 여의도 신한금융투자 사옥 이후 눈에 띄는 거래 사례가 아예 없습니다. 올해 거래가 마무리될 것으로 예상됐던 광화문 콘코디언빌딩과 인천 서구 석남동 쿠팡물류센터는 내년으로 거래 종결 시점이 연기됐습니다. 이 외 [...]

한파에도 1조 조달한 페블스톤의 저력

코로나 사태가 2년 정도 계속되다 보니 연말연시의 풍경도 전과는 많이 달라졌다. 축제 같았던 분위기는 어디론가 사라져버리고 이번 연말 연시도 작년에 이어 불안하고 가라앉은 기분으로 지내게되는 요즘. 예전같은 설레는 마음은 사라진 지 오래다. 일본의 크리스마스 시즌도 마찬가지였다. 그나마 이 글을 쓰고 있는 요즘엔 코로나 확진자가 많이 줄었다는 보도가 뉴스에서 나오고 있긴 하지만 그걸로 안심하고 즐겁게 외출을 하긴 힘들다. 그래도 가족들과 함께 집에서 보낼 크리스마스를 생각하면서 집안 장식을 크리스마스 풍으로 바꿔야 할까를 고민하던 12월 초 어느날 지인으로부터 연락이 왔다. 그렇다. 늘 간사이 지방의 핫 플레이스를 소개해주는 바로 오사카의 &apos;나의 세련된 그녀’였다.
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<figcaption>젠티</figcaption></figure> [...]

크리스마스를 위한 완벽한 런치 테이블, 호텔 젠티스 오사카의 '업스테어즈'

신한리츠운용

코스피상장

위탁관리

오피스형

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<figcaption>가로수길</figcaption>
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<div>지난 7월 말 신사동 가로수길 가로골목을 찾았습니다. 코로나19 사태와 높은 임대료 등으로 인해 어려운 시기를 보내온 가로수길에서 오랫동안 고전하고 있는 가로골목이 새단장을 했다는 소식이 들렸기 때문입니다. 실제 오랜만에 방문한 가로골목은 다시 활기를 찾고 있었습니다. 브랜딩과 마케팅 전문가인 이준섭 대표, 김민 대표, 엄상용 실장 등이 의기투합해 만든 메이드코퍼레이션의 자회사인 ‘에어드랍(AIRDROP)’에서 마련한 팝업 행사가 열리고 있었기 때문입니다. 가로골목의 달라진 모습은 당시 &lt;브랜딩과 NFT로 공간의 가치 다시 찾는 &apos;가로골목&apos;&gt;을 통해 소개한 바 있습니다. </div>
<div><a href="https://seoulpi.io/article/00182028926826065920">브랜딩과 NFT로 공간의 가치 다시 찾는 ‘가로골목’</a></div>
<div>다만 당시</div> [...]

어느새 가로골목 지운 에어드랍의 세 번째 팝업 with 파페치

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<div>한국 리츠 시장은 다른 글로벌 리츠 시장과 구분되는 독특한 특징이 있습니다. 바로 대기업들이 주도해서 만드는 스폰서 리츠가 큰 비중을 차지한다는 점입니다. SK리츠, 롯데리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠가 대표적인 사례입니다. 이들 대기업 스폰서 리츠가 한국 리츠 시장의 양적 성장에 기여를 해온 것은 사실입니다. 다만, 대기업 스폰서 리츠에 대한 비판적인 시각도 존재합니다. 대기업들이 자산을 유동화하는 과정에서 투자자들보다 스폰서의 이해관계를 앞세우면서 리츠 시장에 대한 신뢰도를 떨어뜨리고 있기 때문입니다. 스폰서의 입장을 앞세우다 보니 시장의 투자자들과 섬세하게 소통하려는 노력이 부족하다는 점도 대기업 스폰서 리츠에서 공통적으로 발견되는 문제입니다. 그러다 보니 현재 시장</div></div> [...]

디테일 놓친 '신세계', 리츠 설립 해 넘긴다

최근 신한알파리츠가 유상증자 투자자 모집을 성공적으로 마무리했습니다. 청약률은 107%를 상회했는데요. 10월 중순 이후 급격히 가라앉은 분위기를 감안하면 다행스러운 결과로 해석됩니다(앞선 신주인수권 거래에서도 가격을 일정 수준 유지했죠). 증자 발표 이후 주가가 조정받는 K리츠 증자의 숙명을 피하진 못했지만, 계획했던 자금조달은 큰 변수 없이 마무리될 예정입니다.
신한알파리츠의 증자는 이번이 다섯 번째입니다. K리츠 중 단연 압도적인 횟수인데요. 2018년 유가증권시장에 상장됐으니 1~2년에 한 차례씩은 꾸준히 증자를 단행해왔습니다. 당연히 그 사이 신규 자산편입도 계속 있었습니다. 신한알파리츠는 대다수 증자에서 지키는 여러 원칙이 있습니다. 그중 가장 눈에 띄는 점은 주가 조정과 주주 부담에 큰 영향을 끼치는 증자비율(신주/구주 비율)을 최대 30%대로 유지해온 점입니다.
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<figcaption>*출처:삼성증권, 2024년 11월 다섯 번째 증자(GS서초타워+씨티스퀘어 편입)</figcaption>
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2019년 증자는 24.99%, 이듬해 2020년은 9.10%이었는데요. 2022년 38.17%로 상승했지만, 지난해 18.33%으로 다시 내려왔습니다. 올해 증자율은 35.66% 수준입니다. 다섯 차례에 걸쳐 총 5,000억원 남짓한 자금을 마련한 셈입니다. 평균적인 증자비율은 20%대, 조달 자금은 1,000억원 가량입니다. 사실 증자비율은 자본시장에서 매우 중요한 구조 중 하나입니다. 리츠 역시 아무리 특수하다고 해도 증자를 마냥 반길 수만은 없기 때문에 주주부담을 최소화하는 방향의 구조는 필수적입니다.
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<figcaption>*2021년 제외 매년 자산편입+유상증자 진행</figcaption>
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실제로 신한알파리츠는 여러 단계에 걸친 계단식 자산편입과 증자, 궁극엔 주주가치 훼손을 최소화하는 성장 전략을 추구해왔습니다. 물론 2018년 상장 과정에서 첫 단추인 우량 자산(그레이츠판교) 편입 효과가 시발점이 된 부분도 있습니다. 증자 없이도 자산가치가 상승하면서 레버리지(대출)만으로 신규 자산을 편입한 경우도 많았습니다. 그래도 핵심은 덩치에 맞는 단계별 성장이란 점은 변함이 없었습니다.
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<figcaption>*신한알파리츠 편입 자산 내역</figcaption>
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유상증자 공모엔 여러 변수가 작용합니다. 증자율 외에도 주가 및 배당 흐름, 자금 용처 등까지도 영향을 미칩니다. 특히 국내외 매크로 이슈는 모든 것을 잠식하는 대형 변수가 되기도 합니다. K리츠 시장의 분위기가 좋은 상황이라면 다소 무리한 구조로도 투자자 모집을 마칠 수 있습니다. 하지만 공모 성패를 떠나 합리적인 증자 방식과 구조를 통한 주주들과의 소통은 후일 주가 흐름과 지속적인 자금조달에서 선순환을 일으킬 수 있습니다. 신한알파리츠가 이를 그대로 증명하고 있습니다.
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<figcaption>*신한알파리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
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