<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

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리츠업계의 인력난이 어제오늘 일은 아닙니다. 부동산 펀드 비즈니스에 비해 상대적으로 열악한 처우와 미래 비전 부재 등으로 인한 인력 이탈은 리츠업계의 고질적인 문제입니다. 리츠가 주목을 받기 시작하자 너도나도 명확한 비전 없이 리츠 AMC를 만들고 리츠 AMC가 난립하면서 업계 인력난이 더욱 심화된 측면도 있습니다. 이러한 인력난이 결국은 리츠 시장이 건전하게 성장하는 데 발목을 잡을 것이라는 우려도 계속 나오고 있습니다. 리츠와 같은 영속형 투자 상품의 경우 핵심 운용역이 오래 근무하면서 장기적인 관점을 가지고 리츠를 성장시키는 게 중요하기 때문입니다. 이는 리츠의 성과와도 직결됩니다. 특히 한국과 같이 아직 리츠 시장의 역사가 짧고 리츠의 규모가 작은 경우는 운용역의 [...]

떠나는 리츠 운용역, 핵심 운용역 이탈한 대신

2022년 이후 시작된 고금리 시기에 가장 타격을 받은 K리츠는 어디일까요. 아마도 타격 강도나 횟수 등에서 롯데리츠 만큼 가장 먼저 직격탄을 맞은 곳은 없을 것입니다. 그만큼 고금리 리파이낸싱으로 인한 영향은 컸습니다. 타 리츠 대비 낮은 41% 수준의 LTV(감정평가 기준)에도 이자비용은 크게 불어났습니다.
실제로 롯데리츠는 한 해 단행한 차입금 리파이낸싱 규모가&nbsp;1조원을 훌쩍 넘기도 했습니다. 한파 속에 단기물 조달로 매년 지난한 조달 행렬을 이어왔죠. 주당배당금(DPS)는 연간 300원 수준이었지만, 지난해 200원 안팎으로 떨어졌고, 6,000원을 넘나들던 주가는 절반 수준에 머물러 있습니다.
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<figcaption>*롯데리츠 연간 DPS 추이, 출처:SPI</figcaption>
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<figcaption>*롯데리츠 상장 후 주가 흐름, 출처:SPI</figcaption>
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개점 휴업 상태로 한파를 겪던 롯데리츠는 올해 중순 잇따라 신규 자산을 편입하면서 드디어 움직이기 시작했는데요. 금리 불확실성이 기존 대비 크게 해소되고, 리츠 섹터에 대한 안개가 걷히기 시작할 무렵이었습니다. 외부 차입에서도 기존과는 달라진 퍼포먼스를 보여주기도 했죠.
<a href="https://seoulpi.io/article/00335560766592753664">유상증자 브리핑, 그리고 ‘확실한 배당 턴어라운드’ 선언한 롯데리츠</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00328059389071618048">SK리츠 이어 롯데리츠도 차입금 조기 롤오버 ‘조달코스트 최소화’</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00325024924585979904">롯데리츠, 신규 자산 ‘L7 강남’ 편입 오피셜</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00286715777075924992">롯데리츠의 '강남 오피스(DF타워) 투자' 오피셜</a>
최근에 롯데리츠는 유상증자를 끝내고 기업가치 제고 계획까지 발표했습니다(업계 두 번째로 흔하지 않은 이벤트). 그동안 장기간 부진을 만회하고 자존심을 회복하기 위한 일종의 반격을 예고한 셈인데요. 냉정한 현실 진단과 함께 향후 방향을 제시하면서 주주가치 제고를 위한 액션플랜을 제시했습니다.&nbsp;
롯데리츠는 가장 먼저 현재 2조6,000억원 규모의 자산을&nbsp;2030년까지 4조5,000원대로 확대한다는 청사진을 그렸습니다. 외부 이슈에 취약한 리테일 중심의 포트폴리오 였던 만큼 신규 자산은 호텔롯데, 롯데물산을 비롯 외부 자산으로 눈을 확장합니다. 기존 16% 수준인 비리테일 자산을 30%까지 늘릴 예정입니다(유의미한 첫 단추는 L7 강남 편입으로 이미 완료했죠).
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<figcaption>*출처:롯데리츠</figcaption>
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두 번째로 급증한 이자비용 탓에 배당컷이 확대되었던 만큼 차입만기 분산, 차입구조 다변화 등에 나설 예정입니다(일례로 3%대 회사채 발행을 들 수 있습니다). 이를 통해 조달 안정성을 크게 높일 계획입니다. 지난해와 올해 말 크게 떨어진 200원 안팎 수준의 DPS를 과거 정상화 수준인 300원으로 2028년 복귀할 수 있다는 판단입니다.&nbsp;
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<figcaption>*출차:SPI</figcaption>
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마지막 주주가치 제고를 위해 기업설명회(IR)을 강화해나갈 예정입니다.&nbsp;롯데리츠는 2022년과 2023년, 여러 제약으로 인해 제한된 IR을 실시해왔는데요. 올해 신규 자산편입을 늘리면서 이를 확대하고 있습니다. 개인 및 기관을 비롯해 외국인 투자자 등으로 세분화해 IR을 강화하겠단 복안입니다.
삼성증권은 롯데리츠가 제시한 여러 변화 지점 가운데 스폰서 리츠의 미묘한 변화에 대해 주목했는데요. 바로 롯데리츠가 롯데쇼핑뿐 아니라 이제는 호텔롯데와 롯데물산 등 롯데그룹 전체의 스폰서 리츠로서 매력을 확장할 것으로 기대한 점입니다. 이는 외형 확장과도 맞닿아 있는 부분입니다.
실제로 롯데물산의 경우 잠실월드타워 100%를 소유한 주체로 그룹 부동산 개발을 전담하는 계열사이기도 하죠. 장기적으로 그룹이 보유한 부지 개발과 부동산 유동화 과정에서 리츠의 역할이 커질 것이란 전망입니다. ‘프로젝트 리츠(개발형 리츠)’ 활용 역시 그중 하나가 될 수 있다는 분석입니다.
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<figcaption>*출처:삼성증권</figcaption>
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대반격 선언한 대기업 스폰서 리츠의 효시, 롯데리츠

<h1>식물 x 도시 x 공간 | Plant x city x space</h1>
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지하철 3호선 안국역을 나와 창경궁 쪽으로 5분 정도 걷다 보면 부동산이 아닌 문화이자 예술품이라고 불리는 건축물이 나타납니다. 그것은 바로 &apos;공간&apos;입니다. &apos;공간&apos;은 현대 한국건축의 거장이라고 불리는 고 김수근 건축가가 건축설계사무소 사옥으로 이용할 목적으로 설계했습니다. 1971년 완공 후 2세대, 3세대 소장을 거치고 몇 차례 증축과 리노베이션을 통해 오늘날의 모습이 되었습니다. 현재 이 공간은 2014년부터 아라리오미술관으로 사용되고 있습니다. 공간이라는 건축물은 오늘날 단순한 건축물을 넘어 건물 안과 밖으로 우리가 공간에 대해 가질 수 있는 모든 담론을 담고 있습니다. 그 중에서 필자가 주목한 것은 [...]

도심 속 화두가 된 '식물공간' 탐구

<div>물류 섹터는 2020년 코로나19 팬데믹에 의해 주택 섹터와 함께 가장 큰 수혜를 입은 섹터입니다. 정체불명의 바이러스 창궐로 인해 전세계적으로 재택 근무, 사회적 거리 두기 등 다른 사람과의 접촉을 피하기 위한 각종 캠페인이 실행되면서 오피스, 리테일, 호텔 섹터는 전무후무한 매출액 감소와 투자 시장 경색이라는 피해를 입었습니다. 반면 물류 섹터는 오히려 온라인 시장의 급속한 성장과 새로운 서비스의 발달로 임대수요가 큰 폭으로 성장하면서 글로벌 시장에서의 투자 수익률 역시 주택 섹터과 더불어 가장 높은 수준을 보여주었습니다. 다만 이러한 독보적인 성장세는 팬데믹이 진정되고 다시금 사람들이 일상 생활을 회복하면서 약화되었고 투자 수익률 역시 2024년 3분기 기준으로 미국</div> [...]

DWS자산운용이 본 한국 수도권 물류 시장과 전망

<div>서울역 일대의 잠재력에 주목해서 시작된 이지스자산운용의 ‘이오타 서울(밀레니엄 힐튼+서울역/메트로)’ 프로젝트가 속도를 냅니다. 이지스는 지난 24일 ‘양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구’ 재개발에 대한 사업시행 계획인가가 고시됐다고 밝혔습니다. 내년 1분기 관리처분계획인가 완료 후 내년 상반기에 착공할 예정입니다. 사업시행자인 와이디427피에프브이는 이지스, 현대건설, 신한금융그룹이 주주로 참여하고 있으며 지난 2022년 초 밀레니엄 힐튼 인수 완료 후 서울역과 남산 사이에 위치한 양동구역 내 2개 지구를 대상으로 대규모 도심 재생 사업을 추진 중입니다. 이번 사업시행계획인가 대상은 사업의 중심축인 힐튼 부지로 연면적 33만 8,982.69㎡ 규모에 달합니다. 또한</div> [...]

이지스 ‘이오타 서울’의 청사진, 슈퍼 사이클과 도심 중심축의 이동

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