일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 ‘시티&’의 세 번째 시리즈는 뉴 직주라이프 지역으로 주목받고 있는 상봉입니다. 상봉은 아직 낯선 서울의 한 지역이지만, 생활 인프라 환경을 중요하게 생각하는 3040 직주 라이프족의 이주가 활발해지고 있는 곳이기도 합니다. 펜타역세권, 서울 중심 업무지구 어디든 30분 내 이동이 가능한 지역이며 동시에 코스트코, 노포 맛집, 영화관 등 놀이 시설도 충분합니다. 세 개의 산이 만나고 배밭이 있는 자연환경은 크게 애쓰지 않아도 바이오필릭 라이프를 가능하게 해줍니다. 이렇게 직주 라이프족이 원하는 라이프 스타일을 구현할 수 있는 동네, 상봉에 대한 이해를 돕겠습니다. 특히 시티& 세 번째 시리즈는 상봉의 변화를 이끄는 ㈜신아주와 서울프라퍼티인사이트가 함께하는 첫 번째 ‘에리어 매니지먼트’ 프로젝트이기도 합니다. 지역의 변화가 사람의 생활을 어떻게 바꿔 가는지 시티& 시리즈3을 통해 소개하겠습니다.
도쿄 미나토구에는 모리빌딩이 힐스 시리즈를 개발하며, 미나토구 사람들의 라이프 스타일을 함께 만들어 갑니다. 마루노우치 지역은 미쓰비시지쇼, 니혼바시를 중심으로 도쿄 전역의 미드타운 개발은 미쓰이부동산, 시부야 지역은 도큐부동산이 대표적인 디벨로퍼로 개발을 주도합니다. 디벨로퍼는 에리어 매니지먼트를 통해 지어서 파는 것이 아닌, 지속적 운영을 통해 주민들의 ‘생활’을, 나아가 지역의 ‘문화’를 완성해갑니다. 서울에서는 도시 부동산 개발을 시공사와 시행사가 담당하고 있지만, 서울프라퍼티인사이트는 에리어 매니지먼트라는 기준으로 새롭게 관심이 가는 디벨로퍼를 찾아보았습니다. 모리빌딩, 시모기타자와 리로드를 개발한 오다큐와 게이오처럼 기업이 소유한 땅에 수년간 도심 복합 개발을 진행해 오고 있다는 점이 인상적이었습니다. 상봉터미널의 주인인 주식회사 신아주입니다.
주식회사 신아주는 상봉터미널 개발 등 부동산개발업, 자동차 유통 및 정비사업, 전통주 육성 및 큐레이션 플랫폼 사업 등을 진행 중입니다. 2010년부터 신아주를 이끌고 있는 문경회 부회장은 그룹의 시작과 함께한 지역이기도 한 중랑구에 대한 애정이 남다릅니다.
상봉, 많은 것을 받았고 많은 것을 돌려줘야 하는 지역
신아주는 중랑구에 진심입니다. 진심으로 짓고, 지역 활성화를 위해 진심을 다한 매니지먼트를 계획합니다. 자연스럽게 신아주가 만들어 갈 앞으로의 중랑구와 상봉 지역의 변화가 기대될 수밖에 없습니다. 이에 신아주 문경회 부회장과 조금 더 이야기를 나눠봤습니다.
Q. 상봉이라는 지역과 인연이 깊으신 것 같습니다. 상봉에는 가족과 회사, 사업의 변화 과정 등을 경험할 수 있는 곳들이 꽤 있습니다. 아주그룹의 창업주이자 저에게는 할아버지이신 故문태식 명예회장께서 2015년 중랑구민들을 위해 기부한 공간이 ‘청남공원’입니다. 10년의 시간동안 중랑구 주민들의 산책로이자 휴식공간으로 활용되고 있죠. 저에게는 답답할 때 걷기 좋은 곳, 할아버지를 생각하게 되는 곳이기도 합니다. 올 여름 청남공원 입구에 육모정을 설치했습니다. 팔각정과 같은 형태인데 지붕의 각이 여섯 개인 정자입니다. 더 의미가 큰 것은 저희가 운영하던 상봉터미널 입구에 있던 건축물을 그대로 이축했다는 점입니다. 상봉터미널을 상징하는 건축물이자 약 40여 년의 시간동안 상봉터미널을 이용한 사람들의 추억을 담고 있습니다. 그만큼 추억을 지켜달라는 사람들의 요청도 많았습니다. 육모정 현판에 적힌 글씨 ‘여정’은 할아버님이 직접 쓰신 붓글씨라 개인적으로도 굉장히 의미가 있습니다. 이 건축물을 청남공원으로 이전해 할아버님의 추억과 상봉터미널을 지나쳐 간 모든 이들의 추억을 함께 간직하기를 잘 했다고 생각됩니다.
상봉터미널 입구를 40년간 지켜온 육모정 ⓒ신아주
Q. 지역에 대한 애정을 바탕으로 상봉터미널 자리를 새롭게 변화할 프로젝트를 진행중입니다. 진행 과정에서 어떤 부분에 가장 신경을 쓰셨나요? 무엇보다 상업공간 디자인에 신경을 썼습니다. 보통 주상복합건물의 상업시설은 대부분 포디움(Podium: 네모 반듯한 박스 위에 몇 개의 타워들이 얹혀져 있는 형태)의 모습입니다. 박스 하나를 만들고 그 안에 모든 가게들을 일렬로 넣어놓는 방식이지요. 그래야 영업 면적이 넓어지고 동선이 단순해져서 공간 효율이 훨씬 높아지거든요. 반면에 평면이 단조롭고 재미가 없으며, 자연과 맞닿을 수 없다는 단점이 있습니다. 이에 사업구상 초기부터 포디움 방식의 디자인은 하지 않는 것으로 결정했습니다. 대신 공간을 과감하게 열어젖혀서 외부 자연과 맞닿는 공간을 최대한 많이 만드는 설계를 계획했죠. 마치 작은 공원과 몇 개의 골목길을 합쳐 놓은 느낌의 공간을 만드는 것이죠. 전용율이 낮아져서 임대면적이 줄어들고 여름/겨울철에 유지비가 더 많이 드는 손해를 감수해야 하지만, 그게 중랑구 주민들에게 훨씬 쾌적하고 쉴 수 있는 공간을 제공하는 방법이라 생각했습니다. 걷다가 쉬려고 앉았을 때 나무가 보이고 바람과 하늘을 느낄 수 있는 곳을 만들고 싶었습니다. 참고로 저희 상업공간의 특화설계는 JAD가 수고해주었습니다.
Q. 신아주가 새롭게 만들어 낼 공간이 기대됩니다. 주거의 측면에서는 어떤 점을 중요하게 생각하셨나요? 상봉 지역 주민들의 바람 중 하나가 “우리도 번듯한 아파트가 있었으면 좋겠다.”는 것이었습니다. 주변에 자랑할만한 랜드마크를 가지고 싶은 마음이죠. 아쉽게도 중랑구는 현재 가장 높은 아파트가 30층 정도로, 타 지역에 비하면 고층 대단지 아파트가 없다고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 이번 프로젝트에서 중랑구 최초의 랜드마크 아파트 단지를 완성하는 것에 주력했습니다. 높이 49층, 공사비가 비싸더라도 브랜드력이 높은 시공사와 함께 하는 것이 맞다고 생각했죠. 이런 점들을 고려해 선정한 곳이 포스코E&C입니다. 결정이 난 후 주민들도 높은 기대감을 보였습니다.
Q. 다른 지역과 다르게 상봉이라는 지역의 특성을 고려했을 때 재개발을 통해 강화해야 하는 기능은 어떤 것이 있을까요? 교육기능의 강화가 필요입니다. 지역의 목소리를 들어보면 항상 단점으로 지적되는 것이 “학군이 나쁘다.”, “교육환경이 열악하다.”는 것입니다. 완전히 동의할 수는 없지만 그래도 일리가 있는 지적이지요. 초등학교와 중학교 숫자가 적다 보니 학원가가 형성되기 어려운 환경이에요. 물론 3대 학원가 중 하나인 중계동 학원가까지 지하철로 여섯 정거장밖에 되지 않지만, 교육환경이 상대적으로 부족한 것은 사실입니다. 이를 보완하기 위해 상업시설의 한 부분에 교육기관을 유치해보려는 계획을 가지고 있습니다. 바로 옆 단지인 상봉7구역 재개발, 맞은편 단지인 이마트 부지 개발이 이어질 예정이기도 해 지역 재개발이 전반적으로 완성되면 인구수가 늘어나고 거주환경이 훨씬 개선되어 학원들 또한 자연스럽게 늘어날 것으로 보고 있습니다.
신아주는 상업시설 어느 공간에서나 자연을 마주할 수 있는 라이프 스타일을 구현할 계획이다 ⓒ신아주
‘나만을 위한 일상적 공간’과 ‘모두를 위한 특별한 공간’을 동시에 구현하다
지역의 변화를 만들어 가는 과정에서 중요한 키워드 중 하나가 ‘소통’입니다. 소통을 통해 공간에 대한 동일한 이해를 만들어 가야 만드는 사람도, 이용하는 사람도 만족감을 느낄 수 있습니다. 특히 한번 짓고 나면 공간은 변화하기에 어려움이 따르기 때문에 짓기 전에 이후의 생활과 라이프 스타일까지 고려한 기획이 필요합니다. 신아주는 상봉 프로젝트에서 이 부분에 대해 깊게 고민했습니다.
Q. 요즘은 ‘도심이지만 자연 환경이 가까이 있는 공간’에 대한 관심이 높습니다. 프로젝트에서 상업 공간의 설계를 어디서나 자연을 느낄 수 있도록 한 것도 같은 맥락이라 생각됩니다. 동선 어디서나 나무와 꽃을 보며 걷고 뛰는 생활이 가능한 공간을 구현하고자 한 것이죠. 자연환경을 즐기는 것 외에 자연친화, 지속가능성 측면까지 고려한 부분도 있을까요? 요즘은 환경에 관한 기준과 규제가 워낙 까다로워서 그 기준을 맞추고 인허가를 득하는 것도 쉽지 않은 일입니다. 특히 초고층 대단지 건물은 더욱 그렇지요. 태양광, 연료전지, 전기차 방화벽 등 엄청나게 까다로운 조건들을 모두 통과해야 합니다. 그 사실만으로 충분히 설명이 될 수 있을 것입니다. 그 외에 특별히 공간의 지속가능성 측면에서 고려한 부분이 있다면 ‘빌딩풍’입니다. 높은 타워 다섯 개 사이에 마련된 공간이라 불가피하게 빌딩풍이 생길 수밖에 없고 이는 사람들이 쾌적하게 공간을 즐기는 데 방해가 됩니다. 자연히 공간의 지속성을 떨어뜨리지요. 이런 부분을 보완하기 위해 설계 단계에서부터 빌딩풍을 고려한 풍동 실험을 실시했습니다. 바람의 정도를 시뮬레이션해 보완법을 찾았죠. 서울보다 태풍이 잦고 고층 빌딩이 더 많은 일본의 사례를 많이 참고하려고 합니다. 빌딩풍을 완전히 차단하기는 어렵겠지만 지금부터 준비한다면 쾌적한 공간 이용은 충분히 가능하리라 생각합니다.
Q. 살기 좋은 동네의 조건에서 생활 편의성, 교통 편의성이 차지하는 비중이 크다고 생각합니다. 재개발 이후 상봉 지역에서 누릴 수 있는 생활 편의성과 교통 편의성은 어떤 것들일까요? 가장 자신 있게 이야기하는 부분은 ‘펜타역세권’이라는 사실입니다. 경춘선, 경의중앙선, 7호선, KTX, GTX-B(예정) 등 5개의 철도노선이 지나갑니다. 특히 7호선은 강남과의 접근성이 훌륭하고, GTX-B는 여의도까지 15분 이내에 갈 수 있어서 요즘 세대의 트렌드인 ‘직주근접’이 충분히 가능합니다. 향후 개발될 예정인 상봉역 복합환승센터 설계안에는 UAM(도심항공교통)도 계획돼 있습니다. 이 모든 게 완성되는 2030년경에는 조금 과장을 보태 상봉에 ‘헥사역세권’이라고 이름을 붙이고 싶습니다. 외부의 교통 편의성에 더해 주상복합이 가지는 생활 편의성도 강조하고 싶습니다. 다른 프로젝트와 달리 더샵 퍼스트월드 서울의 상업시설은 아무에게나 쪼개 팔지 않고 테넌트와 컨텐츠 도입까지 신아주에서 꼼꼼히 체크할 계획입니다. 저희가 짓는 공간을 사용하는 입주민들에게 9천 평의 커뮤니티 공간을 누리는 느낌을 제공하고 싶습니다. 이미 서울시와 중랑구에 기부채납한 시설의 용도 또한 어린이도서관, 컨벤션(문화복합공간) 등으로 협의 중에 있고, 바로 옆에 위치한 코스트코까지 포함하면 그야말로 상당한 규모의 생활 편의시설이 완성될 것이라 예상할 수 있습니다.
Q. 9천 평의 커뮤니티 공간이라는 표현이 굉장히 매력적입니다. 조금 더 설명해 주실 수 있을까요? 아파트 입주민 전용 커뮤니티 시설도 제공합니다. 동시에 상업시설 전체를 주민 커뮤니티 공간으로 활용하려는 계획을 가지고 있습니다. 이를 위해 상업시설의 컨텐츠와 테넌트 유치에 많은 공을 들이고 있습니다. 거주자들에게 꼭 필요한 시설을 유치하자는 것이죠. 예를 들어 거주자 입장에서는 우리집 아래 가구점보다 마트나 서점이 생기는 것이 좋을 것입니다. 술집보다 병원이나 대규모 체육시설이 있으면 생활에 편리함이 높아지겠죠. 이런 지점을 특별히 신경 쓰면서 개발하고 있습니다.
Q. ‘더샵 퍼스트월드 서울’ 만의 차별화 포인트도 궁금합니다. 기획 초기 단계에서 고민했던 것 중 하나는 “입주민의 동선과 방문객의 동선을 어떻게 분리시킬 것인가?”였습니다. 많은 주상복합들을 가보았지만 대부분 뒤섞여 다니거나 일부 구역에 철조망을 설치해 ‘입주민 외 출입금지’ 팻말을 세워놓는 등 상식적이지 않고 보기에도 좋지 않은 모습이었거든요. 더샵 퍼스트월드 역시 상업시설에 공을 들일수록 입주민만의 공간은 줄어드는 딜레마가 있었습니다. 이에 설계사 JAD와 몇 주를 고민한 끝에 찾아낸 해답이 바로 ‘수직적 동선분리’입니다. 즉, 1층을 반반으로 쪼개는 것이 아니라, 1층은 완전공용공간으로 만들되 1층이 훤히 내려다보이는 3층에 주민전용공간을 만드는 것입니다. 3층에는 입주민만을 위한 트랙 공원이 설치되어 있고, 여기서 1층의 광장을 내려다볼 수 있습니다. 입주민들은 독립적인 시간을 원할 때는 3층에서 쉬거나 산책을 하다가 언제든 1층에 내려가 여러 사람들과 함께 밥을 먹고 책을 사고 커피를 마시는 생활을 누릴 수 있습니다. ‘나만을 위한 일상적 공간’과 ‘모두를 위한 특별한 공간’을 동시에 즐기는 신기한 경험을 하게 되는 것이지요.
나만을 위한 일상적 공간과 모두를 위한 특별한 공간을 모두 만족시키는 '더샵 퍼스트월드 서울' ⓒ신아주
디벨로퍼 신아주가 그리는 상봉의 변화
신아주가 진행중인 ‘더샵 퍼스트월드 서울’ 프로젝트의 목적은 단순히 주상복합단지를 만드는 것이 아닙니다. 중랑구 전체의 업그레이드를 위한 시금석이 되기를 바랍니다. 이런 의미를 담아 상업공간의 이름도 ‘Transit’이라고 지었습니다. 여러 의미가 담겼지만 특히 강조하는 의미는 ‘변화’입니다. 1981년에 문을 연 이후 지난 40년 간 상봉터미널의 역사와 함께해온 상봉은 흥망성쇠를 겪었습니다. 일평균 이용객 2만 명을 넘었던 번성기, 동서울터미널의 확장과 버스 이용률 감소로 급격히 찾아온 쇠퇴기를 지나왔죠. 지역의 중추였던 터미널의 기능이 축소되면서 자연스럽게 주변 상권과 유동인구도 줄었습니다. 동네 분위기의 부정적 영향을 미쳤죠.
‘Transit’ 프로젝트를 동네의 긍정적 변화를 만드는 계기이자 상봉의 모든 것이 변화하는 턴어라운드(turnaround)의 기회로 삼고자 합니다. 문경회 부회장은 “모리빌딩, 미쓰이부동산 등 일본의 성공적인 디벨로퍼들 모두 처음에는 굉장히 낙후된 지역에서 시작했잖아요. ‘이런 곳에서 사람이 어떻게 살지?’라는 생각이 들 공간을 모두가 살고 싶어하는 곳으로 바꿔 놓았습니다. 신아주도 이곳 상봉, 나아가 중랑구가 향후에는 모두가 살고 싶은 지역이 되기를 희망합니다. 그래서 20년, 30년이 지나고 이 지역에서 태어난 아이들이 어른이 되면 ‘그 당시에 신아주라는 기업이 Transit을 만들었고, 그 때부터 이 지역이 크게 좋아졌었지.’라는 생각을 떠올려주었으면 좋겠습니다.”라고 미래에 대한 바람을 밝혔습니다.
단순히 바람만 있는 것도 아닙니다. 지역주민들이 함께 이용할 수 있는 시설을 기부채납을 하고, 교통 혼잡을 막기 위해 도로를 넓히는 방법을 고민합니다. 매년 중랑구의 사회적 약자를 위한 기부도 시행하고 있습니다. 거창한 건물만 지어놓지 않습니다. 지역의 사람을 생각하고, 그들의 생활과 라이프 스타일을 고민합니다. 삶의 변화를 함께 만들어 가는 그림을 그립니다. 1981년부터 천천히 쌓아온 상봉 지역과 신아주의 유대관계, 중랑구 지역민들과 신아주의 신뢰가 핵심입니다. 그렇기에 ‘Transit’ 프로젝트가 상봉 변화에 견인차 역할을 할 것이라 기대됩니다.
SPI 플랫폼 마케팅팀
SPI 플랫폼 마케팅팀
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