<div>최근 국민연금이 1조 3,500억원을 출자해 블라인드 펀드 운용사 선정에 나서고 더익스체인지서울(TES)과 같은 프로젝트에 투자를 추진하는 등 자본시장의 큰손이 국내 부동산 투자를 재개하면서 유동성이 메마른 상업용 부동산 업계에 활력소가 될 것이라는 기대감이 커지고 있습니다. 국민연금뿐만 아니라 다른 기관투자자들도 서서히 에쿼티 투자를 재개하려는 움직임을 보이고 있는데요. </div>
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<div> 군인공제회, HJ중공업 서울 용산 사옥 우선주에 320억원 투자 추진 <hr />특히 군인공제회가 발빠르게 움직이고 있습니다. 군인공제회는 13일 서울시 용산구 갈월동 103-17에 위치한 HJ중공업 서울 용산 사옥 우선주에 투자하기 위해 투자 심의를 진행하고 투자를 추진하고 있습니다. 아직 </div> [...]

투자 재개하는 군인공제회, HJ중공업 용산 사옥 우선주에 320억원 투자 추진

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삼성증권이 글로벌 물류 공룡 리츠로 불리는 프롤로지스의 3분기 견조한 실적 발표와 주가 상승, 그리고 데이터센터 등 신규 섹터 확장의 가속 등을 주목한 보고서를 내놨습니다.
프롤로지스는 국내 투자자들에게도 친숙한, 물류센터 중심의 글로벌 1위 산업용 리츠인데요.&nbsp;올해 3분기 매출이 전년 대비 6%, 핵심 FFO(Funds From Operation, 당기순이익+감가상각비-자산매각 차익)이&nbsp;10% 증가했다고 최근 발표했습니다. 이는 시장 예상치를 상회한 수치입니다. 이후 주가가 급등하기도 했죠.
과거 프롤로지스의 주가와 시가총액(밸류에이션)은 이커머스 붐을 타고 급격히 팽창했지만, 2022년 고금리와 시장 둔화, 물류 공급 과잉 이슈 등으로 부진한 주가 흐름을 보여왔습니다. 실제로 당시를 저점으로 임대료 상승률도 꺾이기 시작했습니다.
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<figcaption>*프롤로지스 주가 흐름, 출처:구글</figcaption>
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프롤로지스의 자산을 비롯해 올해 미국 물류센터 시장엔 여러 긍정적 기류들이 조성되고 있습니다. 먼저 과잉공급을 해소하는 수순을 밟고 있는 점입니다(올해 1분기 저점). 2024년부터 순흡수량 대비 초과공급량 규모는 축소되기 시작해 정상화 수준이란 평가입니다. 2025년부터 순흡수량이 완공물량을 초과하기 시작해 공실 하락이 점쳐집니다. 
특히 프롤로지스의 경우 주요 자산이 핵심 물류허브와 가까운 입지에 위치하는 등 대체 불가능한 자산군이 많습니다. 시장보다 빠른 회복이 가능할 것이란 분석입니다.&nbsp;우량 자산 선호 현상인 ‘플라이트투퀄러티’의 수혜가 예상됩니다. 이미 프롤로지스의 3분기 평균 임차율은&nbsp;96.2%로 시장 평균치를&nbsp;300bp&nbsp;상회하고 있습니다.
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<figcaption>*출처:삼성증권</figcaption>
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삼성증권은 프롤로지스가 물류센터에서 디지털 및 에너지인프라로의 섹터 확장을 가속화하는 점도 짚었습니다. 물론 3분기에&nbsp;14억달러 규모의 물류센터를 인수하며 기존 포트폴리오도 계속해 강화하고 있죠. 여기에 태양광과 데이터센터 등에서의 수익창출력을 확대하고 있다는 평가입니다.
특히 핵심은 데이터센터 개발인데요. 수익률이 물류 대비 1%p~2.5%p 높고 기존 자산과 운영 및 개발 방식이 유사하다고 평가되는 분야로 꼽힙니다. 이미 3분기&nbsp;5억달러 규모의 하이퍼스케일 데이터센터 개발에 착수했는데요.&nbsp;2028년까지 20개, 70억 달러 규모의 개발이 시작될 것으로 예상됩니다. 
이 팀장은&nbsp;“이퀴닉스, 디지털리얼티 등 데이터센터 리츠들의 P/FFO가 20~30배인 반면, 프롤로지스가 19배로 밸류에이션 부담이 낮은 수준”이라며 “순수 물류리츠를 넘어 AI 인프라와 재생에너지 디벨로퍼로 확장해 나가는 산업용 리츠가 프롤로지스”라고 설명했습니다.
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삼성증권 "살아나는 미국 물류, 그리고 프롤로지스의 퍼포먼스"

디앤디인베스트먼트

코스피상장

위탁관리

복합형

<div>오해하지 않았으면 좋겠다. 필자는 이 직업을 특별하다고 생각하지 않는다. 기관투자자에서 글로벌 시장을 대상으로 투자를 하는 이들에게 필자의 경험을 바탕으로 조언을 해주고 싶었을 뿐이다. 그 시절의 회사는 글로벌 시장을 대상으로 일을 할 준비가 되어 있지 않았다. 현재도 대부분의 국내 기관투자자들이 아직 개선되어야 할 점이 많다는 것을 인정할 것이다. 개인의 노력이 조직의 한계를 넘어설 수는 없다. 2010년대 초 기관투자자 운용역들이 존경받아 마땅한 이유는 지금으로서는 상상하기 힘든 한계 내에서 초기 포트폴리오를 구축했기 때문이다. 필자는 적어도 지적으로는 행복했다. 현재 서울과 전주에서 일하는 기관 운용역들이 필자에게 비슷한 이야기를 해주곤 한다. 우리 인생의 반 정도는 </div> [...]

글로벌 기관투자자의 비즈니스 트립 ⑲어떻게 기관투자자가 되는가

코람코자산신탁

기업구조조정

리테일형

<서울파이낸스센터가 남긴 이야기들> 서울 오피스 시장을 상징하는 자산 중 하나인 '서울파이낸스센터(SFC)' 매각이 철회됐습니다. 싱가포르투자청(GIC)이 처음으로 한국에 투자한 자산이고 25년 만에 매물로 나왔다는 점에서 시장의 관심이 상당히 높았던 자산입니다. 결과적으로 매도자와 매수자 간의 눈높이 차이로 매각을 하지 않기로 결정했는데요. SFC 매각이 공식화된 것은 지난 8월 말입니다. 하지만 SPI에서는 작년 말부터 SFC 매각 가능성에 대해 이야기 하기 시작했는데요. SFC가 남긴 이야기들을 소개합니다.

물류센터 명가 ‘ADF운용’, 경쟁력 있는 코어 자산 인수로 존재감 

신규 서비스 안내(신규 회원가입 혜택 추가 및 기능 업데이트)

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금리인하 수혜 섹터로 주목받고 있는 K리츠의 위상이 확실히 전과 다른 기류들이 형성되고 있습니다. 최근 다시 한번 이를 증명하는 사례가 포착됐는데요. 바로 자산가들이 순수하게 K리츠 만으로 포트폴리오를 꾸린 사모펀드에 투자한 대목입니다. 은행이나 증권사 WM(Wealth Management) 센터의 주요 고객인 고액자산가들은 일종의 투자 나침반이자 돈의 흐름을 이끄는 주체로 꼽히죠(당연히 이들의 선택은 투자 섹터, 이를테면 리츠 시장의 성장과도 맞닿아 있습니다).&nbsp;
신규 사모펀드는 삼성증권 리테일을 통해 개인 고객 중심으로 자금을 확보했습니다. 최소 가입금액은 3억원에 달합니다. 100억원을 모아 바로 운용을 시작했습니다. 펀드는 21개 K리츠에 투자하는데요. 유상증자 시기에 디스카운트가 발생한 종목 위주로 투자합니다. 특정 이벤트 발생 시기에 저가 매수로 수익을 극대화하는 일종의 ‘이벤트 드리븐(Event Driven)’ 전략을 구사합니다. 펀드 운용을 담당하는 곳은 국내외 리츠 투자 및 리서치 레코드가 출중한 이지스자산운용입니다.
&nbsp;<a href="https://seoulpi.io/article/00327681793922199552">K리츠 투자를 고민하고 있나요? (부제:신규 투자자들을 위한 시간)</a>
<a href="https://seoulpi.io/article/00289550608650514432">외형 성장 즉효, '유상증자 카드' 적극 모색하는 K리츠</a>
고액자산가들이 사들인 리츠 상품은 크게 세 가지 정도로 의미를 찾을 수 있습니다. 가장 먼저 과거와는 온도 자체가 달라진 K리츠의 입지입니다. 기존에는 IPO 공모주를 축으로, 혹은 다른 자산을 주요 투자처로 하고 리츠를 추가하는 펀드가 주를 이뤘습니다. K리츠만으로 구성된 상품은 상당히 드물었죠. 삼성증권이 론칭한 사모펀드의 향후 수익률에 따라 복수의 상품이 계속해 나올 수 있습니다.&nbsp;
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/IZvphRFIKLxLBZU6eMFoIThxCgDy0Rlr.PNG" alt="">
<figcaption>*2024년 KRX 리츠 TOP 10 지수 추이, 출처:한국거래소</figcaption>
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그리고&nbsp;K리츠는 기관투자자 중심의 시장이란 인식이 강했는데요. 최근에는 개인들, 특히 고액자산가들에도 저변이 확대되고 있는 흐름이 계속 확장되고 있습니다. 올해 K리츠 시장의 특징 중 하나는 불특정 다수 개인인 ETF(상장지수펀드)에서 자금이 유입되는 대목인데요. 확실히 개인투자자들의 진입이 증가하고 있습니다. 실제로 리츠 전문 매니저 등이 자산가 대상 세미나를 굉장히 많이 진행합니다.
마지막으로 막강 리테일을 보유한 삼성증권의 힘입니다. 증권사가 리츠 랩어카운트를 운용하는 곳은 대형사들이 많은데요. 이중 K리츠 랩어카운트로 200억원 가량으로 규모가 가장 크고 앞선 곳이 삼성증권입니다. 이외에는 50억원 안팎으로 존재감이 크지 않은 편입니다. 달리 말하면 그만큼 투자자 확보에 어려움이 많았습니다. 펀드 역시 다르지 않습니다. 삼성증권은 빠르게 자산가를 유치했습니다.
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고액자산가 뭉칫돈 유입한 ‘순수 K리츠 사모펀드’

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