일하고, 놀고, 살고 싶은 동네 이야기를 담아내는 시티& 두 번째 시리즈 여의도 편은 6주간 특집 콘텐츠를 발행합니다. “여의도는 어떻게 놀일터가 되었는가?”라는 주제로 에리어 매니지먼트 기능과 역할에 대해 소통한 <시티포럼 2024> 강연 내용의 일부를 요약했습니다. 도시 변화가 어떻게 개인의 삶에 영향을 미치는지 알아보기 위한 첫 발걸음을 함께해 주신 연사분들의 이야기 속에서 도시 부동산 개발의 인사이트를 얻을 수 있기를 바랍니다. 

여의도 공원에 서서 또는 강변북로를 달리면서 여의도를 바라보면 조금 색다른 빌딩이 눈에 띕니다. 주변에 네모 모양의 반듯한 빌딩들과는 달리 깎여진 한쪽 표면에 햇빛이 반사되며 여러 갈래의 빛을 뽐내는 모습이 인상적인 여의도 국제금융센터 IFC 서울입니다. 

IFC 서울은 2003년 여의도를 아시아의 금융 허브로 만들겠다는 캐치프레이즈 안에서 AIG와 서울시가 MOU를 맺으며 시작된 프로젝트입니다. 이후 약 19년 넘게 여의도 지역의 프라임 오피스 빌딩 시장을 개척하며, 여의도 스카이라인의 변화를 이끌어 왔습니다. IFC가 여의도 지역에 미친 영향 역시 큽니다.
이에 시티포럼 2024에서는 “IFC Story : from birth to value enhancement”라는 주제로, 권기봉 SIFC Property Korea YH 대표이사의 강연이 진행됐습니다. 국내 최초 Mixed-use 상업용 부동산의 성공적 개발과 IFC 서울이 여의도의 랜드마크가 되기까지의 여정을 공유합니다. 물론 좋은 결과만 있었던 것은 아닙니다. 하지만 이 여정의 중심에는 바로 자산의 ‘운영’이라는 중요한 가치가 있습니다. 

IFC 서울이 탄생하기까지 위기의 과정들

AIG와 서울시가 MOU를 맺은 후에도 협상은 2년간 지속됐습니다. 결과적으로 AIG가 서울시에 99년간 임차하기로 협의하고, 2007년 1월 IFC 착공에 들어갑니다. 그러나 프로젝트는 순탄하게 진행되지 않았습니다. 착공 9개월도 안 된 시점에 대형 사고가 발생합니다. 지금 콘래드 호텔 위치에 지반이 붕괴되며 공사 현장은 물론 왕복 2차선 도로까지 무너져 내렸습니다. 이 사고로 4개월간 공사가 중단되었죠. 얼마 지나지 않아 더 큰 위기가 찾아왔습니다. 2008년 9월 AIG와 리먼브라더스가 중심이 된 세계 금융위기였죠. AIG가 파산 위기에 이르렀지만, 다행스럽게도 2년에 걸쳐 미국 정부의 구제 금융을 받았습니다. 

위기를 버텨내며 2011년 One IFC가 준공되었고, 2012년에는 프로젝트의 다른 공간들까지 완공되었습니다. 그러나 프로젝트가 마무리된 2012년부터 2016년까지 서울에서는 다량의 상업용 부동산 공급이 시작됐습니다. 도심의 프라임 오피스 빌딩 역시 공급이 늘며 공실률이 높아졌습니다. IFC도 예외는 아니었습니다. 2016년 IFC 서울의 공실률은 35%, 여의도 전역의 공실률은 25% 정도였습니다. 그리고 7년이 지난 현재 IFC의 공실률은 0%입니다. 이 같은 변화를 만들어 낸 IFC만의 방법은 무엇이었을까요? 

IFC 서울은 어떻게 가치 창조를 일으킬 수 있었나?

IFC의 가치 창조에는 3가지 핵심 포인트가 있습니다. Dedicated in-house Leasing Team, Place Making Initiatives, Operational Excellence입니다. 사내에 전담 리싱팀 운영을 통해 양질의 테넌트 수용을 위한 노력을 진행해 공실률 0%라는 목표를 달성할 수 있었습니다. 소비자가 꾸준히 찾도록 만들기 위해 쇼핑과 라이프 스타일까지 연결된 리테일을 구성했습니다. 또한 테넌트와의 긍정적 관계 유지를 위해 IFC 서울 만의 유니크한 커뮤니티 프로그램을 제공했습니다. 이런 노력이 있었기에 여의도의 프라임 오피스로서 랜드마크로 자리 잡을 수 있었던 것입니다. 

IFC 서울이 처음 문을 열었을 때 여의도라는 지역적인 불리한 점도 있었지만, AIG라는 외국계 기업이 가진 어려운 점도 있었습니다. 이러한 점들을 극복하기 위해 사내 리싱팀을 구성해 Broker Friendly Marketing을 진행했습니다. 그 출발은 현지화였습니다. 기존의 두껍고 영문으로 된 계약서를 현지 테넌트들이 원하는 방식으로 변경했습니다. 또한 테넌트 유치에 더 집중할 수 있도록 성과에 대한 보상도 높였습니다. 양질의 테넌트를 유치하겠다는 목표에 집중한 것이죠. 더 나아가 총 120여 개의 층을 유연하게 운영하며 멀티 테넌트를 수용한 것도 IFC만의 차별화 포인트였습니다. 이렇게 진행하다 보니 ‘여의도’라는 말을 들으면 입점조차 고려하지 않았던 테넌트들도 점차 태도가 달라졌습니다. 8년의 시간이 걸렸지만 사내 전담 리싱팀의 중요성을 믿고 그들의 헌신적인 움직임이 있었기에 IFC 서울의 운영 가치가 빛날 수 있었습니다. 

소비자들이 방문하기 좋은 장소를 만들기 위해 IFC 몰의 자체적인 변화도 많았습니다. 패션 브랜드를 줄이고 F&B를 늘렸습니다. 여의도에서 유일한 영화관과 서점 등 문화시설도 유치했으며 다이슨, 애플, 무인양품과 같이 라이프와 연관되는 다양한 테넌트를 구성했습니다. 주변과 차별화를 줄 수 있는 리테일 몰로 꾸준히 변화해 나가고 있는 것입니다. 소비자들이 IFC 몰에 와서 “편안하다. 복잡하지 않아서 좋다. 쇼핑하기 쉽다”라고 느끼도록 만드는 것에 집중했습니다. 대형 몰 또는 백화점과도 경쟁할 수 있는 곳으로 포지셔닝하고 꾸준히 시설에 투자하며 운영에 집중한 결과입니다. 

마지막으로 IFC는 파트너와의 관계를 중요하게 여겼습니다. 대부분 테넌트들이 IFC 오픈 이후로 10년 이상 함께 해 온 파트너분들입니다. 또한 내부 운영을 이끈 직원들 역시 오픈 시부터 함께 해왔습니다. 자연스럽게 신뢰 관계가 쌓이며 자산 운영의 역사가 되었습니다. 여전히 좋은 관계를 유지하기 위해 다양한 프로그램도 제공합니다. 로비에서 계절마다 신진 작가들의 전시회를 열어 데뷔 무대 겸 문화 행사를 진행합니다. 새로운 테넌트가 입주하면 웰컴 서비스도 제공하며 광장에 모여 와인과 디너를 즐기는 ‘Romantic Hankki’라는 시그니처 프로그램도 진행합니다. 꾸준히 파트너와 소통하며 자산을 하나의 커뮤니티로 운영하고 있습니다. 

여의도의 미래를 함께 만들어 가는 프라임 오피스 빌딩

운영의 우수성을 만들어 내는 데 가장 중요한 것은 빠른 의사결정과 창의적인 관리를 바탕으로 소비자, 파트너, 테넌트 모두에게 편의성을 제공하는 것입니다. IFC는 이를 놓치지 않습니다. 그렇기 때문에 어느새 운영 10년 차에 들어섰지만, 소비자 또는 투자자들에게 “빌딩이 1~2년 전에 오픈한 것 같이 새롭다”라는 말을 듣곤 합니다.

IFC 서울은 꼭 찾아와야 하는 장소, 찾아와서 즐길 수 있는 장소, 또 즐기면서 일을 할 수 있는 장소가 되기 위해 꾸준히 노력 중입니다. 일과 휴식, 놀이를 함께 즐길 수 있는 ‘목적지’이자 하나의 커다란 커뮤니티로 만들어 나가고자 합니다. IFC 서울이 중요하게 여기는 운영의 세 가지 원칙을 통해 여의도 지역에 어떤 미래 가치를 만들어 갈 수 있을지, 앞으로 여의도의 변화를 어떤 방향으로 이끌어 나갈 것인지 기대되는 이유입니다. 여의도 에리어 매니지먼트에서 IFC가 보여줄 또 다른 운영 전력이 더욱 궁금해집니다.