삼성증권이 이지스밸류리츠의 삼성중공업 판교 본사 오피스 편입에 대해 성장성과 안정성을 동반 제고하는 긍정적 이벤트로 평가했습니다.

이지스밸류리츠는 26일 경기도 판교에 소재한 삼성중공업 R&D센터에 투자한다고 발표했는데요. 자산 매입가는 취득가 기준 4,365억원으로 감평가의 91% 수준입니다. 자산 인수는 그동안 IR 과정에서 강조했던 조인트벤처(공동투자) 방식입니다. 이지스밸류리츠가 30%인 531억원, 이지스자산운용의 위탁운용펀드가 70%인 1,239억원을 보통주에 투자합니다. 나머지는 선순위 담보대출로 조달합니다.

삼성증권은 최근 오피스 시장의 역마진(대출금리가 캡레이트를 상회하는 현상)이 해소되기 시작하는우호적 시기인 만큼 프라임 오피스 편입을 통한 외형 확장이 긍정적이라고 분석했습니다. 자산 캡레이트는 4.7%, 선순위 담보대출은 4.3%인데요. 단계적 금리인하에 따른 추가 하락이 가능할 것이란 전망입니다. 당장은 차입을 통해 투자금을 확보하지만, 수익 극대화를 위한 다른 카드도 열려 있습니다.

이경자 삼성증권 팀장은 포트폴리오 안정성 측면도 강조했습니다. 오피스 자산의 절대 비중이 CBD(도심권역)인 이지스밸류리츠가 GBD(강남권역) 및 판교권역으로 포트폴리오를 확장한 점을 짚었습니다. CBD는 향후 2년 간 대규모 오피스 공급이 예정돼 있죠. 또한 전체 포트폴리오에서 마스터리스 비중을 11%에서 25%로, 임대만기를 기존 4년에서 4.7년으로 늘어나게 됩니다.

이 팀장은 “브릿지론은 중도상환 수수료가 없는 구조이기 때문에 금리 하락과 함께 다른 방식으로 언제든 조달에 나설 수 있을 것”이라며 “유상증자 역시 예정된 바 없지만, 시장 환경을 고려해 자본조달 방식을 결정할 것으로 보인다”고 설명했습니다. 이어 “특히 이지스밸류리츠의 판교 오피스 편입은 성장은 물론 리스크 관리를 동반 추구함으로써 배당의 예측 가능성을 높일 전망”이라고 덧붙였습니다.