2024년 2월, 여의도에는 새로운 프라임 빌딩이 준공했습니다. 여의도역과 연결되어 지역민에게는 사랑방이, 직장인들에게는 방앗간이 되는 TP타워가 주인공입니다. 여의도를 대표하는 프라임 오피스 빌딩이자 새로운 랜드마크가 된 TP타워만의 차이점이 궁금해질 수밖에 없습니다. 이에 시티포럼 2024에서는 TP타워의 준공부터 운영까지 담당하고 있는 ㈜코람코자산신탁 리츠 부문 박종선 이사의 강연을 진행했습니다.
이 자리에서 박종선 이사가 밝힌 TP타워 프로젝트의 성공 요인은 ‘상생’입니다. 과연 프라임 빌딩 개발과 운영에 상생은 어떤 의미일까요?

TP타워의 옛 이름은 사학연금 서울회관입니다. 국가 균형 발전을 위해 공공기관 지방 이전 정책에 따라 사학연금은 2014년 전라남도 나주로 이전했습니다. 이에 서울회관은 자연스럽게 역할을 잃고 노후화되었습니다. 매각과 가치 향상이라는 선택지를 두고 사학연금은 여의도라는 위치 경쟁력을 살려 임대 수익을 높일 수 있는 방법을 고민합니다. 이 과정에서 이들은 리모델링이 아닌 재건축 결정을 합니다. 이에 따라 임대 수익형 사업의 유지와 예산 절감을 위해 전문가의 도움이 필요했습니다. 여기에 더해 자산의 지속적인 운영관리까지 원했습니다. 리츠를 활용한 프로젝트 운영에 대해 고민한 계기입니다. 

그러나 임대 수익형 사업을 진행해 본 적이 없는 사학연금은 몇 가지 어려움에 부딪칩니다. 예산 절감 방법도 고민해야 했으며, 자신들의 영향력을 유지하면서 자산을 매각하지 않고 보존할  방법도 찾아야 했습니다. 이에 약점을 보완하고 원하는 방향으로 자산 개발을 하기 위해 지상권과 리츠를 활용한 개발을 결정합니다. 지상권은 자산을 매각하지 않고 토지 사용권만 제공해 개발하는 방법입니다. 부동산 전문 투자 유형의 하나인 리츠는 자금 확보와 운영 면에서 장점이 있습니다. 개발 리츠 구조의 재건축 진행 시에는 리츠를 운영하는 자산 관리 회사가 필요했고, 이 역할을 하게 된 것이 ㈜코람코자산신탁입니다.

㈜코람코자산신탁의 선택, ‘상생 재건축’

마지막 상생 대상은 임차인입니다. 임대 수익 향상이라는 프로젝트의 목적을 이루기 위해서 가장 중요한 상생 대상이었습니다. 그렇기 때문에 오피스 공간을 중요하게 생각했습니다. 전용 면적을 얼만큼 해야 프라임 오피스 임차인들에게 활용도 높은 공간인지 까다롭게 검토해 570평 내외로 조성했으며, 이 공간 전체를 다 순환해서 쓸 수 있도록 동선과 화장실 개수까지 고려했습니다. 특히 여의도는 국제금융업무지구이기 때문에 금융사 유치에 힘을 기울였고 비상발전기 설치 등 금융사에 걸맞은 스펙들을 반영함으로써 임차인과 상생하기 위해 노력했습니다. 또한 3층에는 입주자 어메니티 공간을 조성하고 해비치에 운영을 일임해 호텔과 같은 서비스를 제공했습니다. 이런 고민과 배려가 현재 임대율 100%라는 수치를 달성하게 된 결과입니다.

상생 대상자 모두를 만족시키는 리테일 운영 

콤팩트 해도 사람들이 가고 싶은 공간, 가게 되는 공간으로 완성했습니다. 박종선 이사는 “지역 주민들에게는 자부심을 주고, 여의도 직장인들에게는 일하는 공간의 발전을 느낄 수 있는 건물이 되는 것이 중요했습니다. 외부 방문객도 어떠한 장벽 없이 찾을 수 있는 건물이었으면 했죠. 경제적 이익 도모도 상생이지만, 편리함이나 편안함 같은 심리적 만족감도 상생의 영역이라고 생각했습니다”라고 설명했습니다. 이는 TP타워가 단순히 프라임 빌딩으로 기획된 것이 아니라 이용하는 여러 대상에게 각기 다른 가치를 전달하는 공간이자, 주변 지역과 어우러지는 랜드마크 기능을 수행하도록 기획, 개발, 운영되고 있음을 의미합니다.

“이 건물을 같이 만드는 사람들, 건물을 사용하는 임차인들, 지역이 있는 지역 사회를 위해서 뭔가 조그마한 것이라도 불편함을 해소할 수 있도록 한다면 그게 상생이 아닐까 생각하며 TP타워 프로젝트를 운영했습니다.”라는 박종선 이사의 말에서 ㈜코람코자산신탁만의 상생 재건축의 의미를 다시 한번 되새길 수 있었습니다. 용어는 다르지만, 이는 에리어 매니지먼트와 동일한 개념입니다. 여의도가 국제금융업무지구로 위상이 높아질 수 있도록 더 좋은 환경을 만들어야 좋은 임차인이 유입됩니다. 결과적으로 빌딩 하나만 좋은 것이 아니라 빌딩을 매개로 이용하는 사람과 주변 지역까지 함께 가치가 향상되고, 그로 인해 선순환이 만들어지는 것입니다. 여의도가 놀일터로 거듭나고 있는 것 또한 이런 선순환의 또 다른 영향입니다. TP타워 프로젝트가 여의도에서 에리어 매니지먼트, 상생 재건축의 다양한 사례를 만들어 나가는 계기가 되면 좋겠습니다. 

[미니 인터뷰]

Q. 간단한 소개와 시티포럼에서 강연한 내용에 대해 설명 부탁드립니다. 
A. (주)코람코자산신탁 리츠 부문을 담당하고 있고 사학연금 서울회관 재건축 프로젝트인 TP타워 프로젝트 개발에 참여했습니다. 재건축을 통해 임차인과 지역 사회를 어떻게 배려했는지, 상생 재건축은 과연 무엇인지에 대해 설명했습니다. 더 나아가서 이런 프로젝트를 진행할 때 지역 사회와 협업하고 도움이 될 수 있는 방법에 대한 고민을 함께 나눠보자는 이야기를 전했습니다. 

Q. 재건축을 할 때 어떤 점을 고려해야 할까요?
A. 재건축을 하는 목적을 확실하게 알아야 합니다. 목적을 달성하기 위해 무엇을 하고, 어떻게 지을 것인가에 대한 고민을 미리 하는 것이 결과에도 큰 차이를 가져오곤 합니다. 재건축에서 끝나는 것이 아니라 건물 운영에서도 임차인들과 방문객들에게 제공할 편의성과 혜택에 대한 고민 후 건물을 지어야 한다고 생각합니다. 

Q. 지역 활성화를 위해 자산이 해야 할 역할은 무엇이라고 생각하십니까?
A. 주로 진행했던 사업은 수익형 임대 사업이었습니다. 그렇기 때문에 임차인을 잘 유치할 수 있는 건물을 짓는 것이 중요했습니다. 더 나아가서 지역 사회에 미치는 영향까지 고려한다면 건물과 지역 가치의 연결 관계에 집중할 필요가 있습니다. 우리가 짓는 건물이 지역의 가치를 상승시키는 경험을 만들어 가야 합니다. 이런 경험이 쌓이면 좋은 건물을 짓고, 좋은 임차인을 유치하는 것은 결국 지역에도 좋은 일이라는 인식을 줄 수 있습니다. 더 나은 상업시설이나 편의시설이 생기면 삶의 질도 자연스레 올라갈 수 있다고 생각합니다. 

Q. ‘상생 재건축’의 정확한 개념은 무엇입니까?
A. ‘상생’이라고 하는 것은 ‘서로 같이 잘 살자’의 의미입니다. 상생을 통한 재건축을 한다면 재건축과 관련된 협력사, 관계자들 그리고 이 건물을 사용하게 되는 임차인, 나아가서는 이 건물이 위치하고 있는 지역 사회 모두 같이 잘 살 수 있는 방법을 찾아봐야 합니다. 이런 고민이 선행된다면 ‘상생 재건축’이라 할 수 있습니다. 

Q. 여의도 지역에서 상생은 어떤 의미로 생각할 수 있을까요?
A. 여의도는 이미 국제금융업무지구이기 때문에 TP타워도 그에 걸맞는 역할을 할 수 있는 건물이 되기를 바랐습니다. 그래서 임차인들도 대부분 금융사로 유치했습니다. 인접해 있는 광장아파트와 미성아파트 주민들에게 다양한 리테일을 제공해 삶의 질 향상에 도움이 되는 공간으로 만들고자 했습니다. 이런 점들이 TP타워 프로젝트로 인해 여의도 지역에서 작용한 상생이라고 생각합니다.