라포르테 블랑 서현 제2주차장은 경기 성남시 분당구 서현동 275에 위치하며, 중심상업지역입니다. 당초 해당 부지는 롯데마트 서현점(킴스클럽 서현점→마그넷 분당점→롯데마트 서현점)으로 활용되었으나, 3km 내에 롯데마트 판교점이 위치하고, 주요 아파트단지와 거리가 멀었기 때문에 2020년 8월 31일 폐점하였습니다. 이후, 건영이 이를 매입하였고 주거용 오피스텔로 리모델링해 분양하였습니다.

일반적인 오피스텔과는 달리, 해당 건축물의 주 용도는 오피스텔(건축법상 업무시설 또는 근린생활시설)이 아닌 주차장전용건축물(자동차관련시설)입니다. 지목 역시 주차장입니다. 주차장법 시행령에 따르면, 주차장전용건축물은 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95% 이상인 것을 말합니다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70% 이상인 것을 말합니다. 정리하자면, 주차장 면적의 비율이 70%이고, 업무시설 등 나머지 비율이 30%이하라면 주차장전용건축물에 해당합니다. 또한, 주차전용건축물인만큼, 오피스텔의 부설주차장 설치 의무에서는 제외됩니다.

라포르테 서현 블랑은 지하2층에서 지상8층으로 구성되어 있습니다. 지하 층은 라포르테 서현 블랑의 제1주차장(기계실, 전기실, 관리실 포함)이며, 1층은 삼성스토어, 삼성서비스센터 등 근린생활시설 및 주차장, 지상 2층에서 8층까지는 오피스텔(95실)과 제2주차장으로 구성되어 있습니다. 2층에서 8층은 도넛 모양처럼 건물의 바깥 부분은 오피스텔, 안쪽 부분은 주차장이며, 오피스텔에서 주차장으로 연결된 구조입니다. 앞서 설명한 바와 같이 코람코라이프인프라리츠는 지상1~8층까지 주차장만 인수합니다. 

해당 자산은 구분소유 형태입니다. 구분소유란, 여러 사람이 1동의 건물을 구분하여 그 일부분을 소유할 수 있는 형태입니다. 주차장, 근린생활시설, 오피스텔로 구성된 주차장전용건축물 중 제2주차장만 코람코인프라리츠가 매수합니다. 구분소유의 또 다른 예시로, 신한알파리츠가 인수한 캠브리지빌딩, HSBC빌딩처럼 구분소유(건물의 일부분)하는 사례도 있습니다. 

라포르테 블랑 서현(오피스텔)의 입주자모집공고에 따르면, 오피스텔 공급계약과 주차장 공급계약(제1주차장 : 지하1~2층)은 일체로 체결되는 계약이기 때문에 반드시 함께 체결해야 합니다. 즉, 오피스텔 분양가에 주차장 공급가액이 포함되어 있지 않으며, 오피스텔 수분양자는 오피스텔 분양가액 외에 호실별 주차장 분양대금 1,500만원(1면)을 따로 납부해야합니다.

코람코라이프인프라리츠는 해당 자산(제2주차장 : 지상1~8층)을 100억 원에 매입합니다. 주차가능대수는 총 362대이며, 주차 면당 단가는 2,762만원(1면)입니다.(총 362대 x 2,762만 = 99.9844억원) 오피스텔 수분양자의 주차장 분양가액과 비교하면 다소 높은 금액입니다. 

하지만, 제1, 2주차장, 둘을 단순히 '주차장'의 기능으로 가격을 비교하기에는 한계점이 있다고 생각합니다. '만약' 지하(제1주차장)와 지상(제2주차장)에 주차장이 아닌, 지하/지상 근린상가를 분양했다고 가정한다면 그 가격 차이는 어느정도 납득가능할 것입니다. 즉, 같은 용도일지라도 지하공간과 지상공간 간의 가격 차이가 발생하는 것이 일리가 있다고 생각합니다.

또한, 오피스텔 수분양자의 주차장 분양가액에 건축비는 포함되어 있지 않은 점(오피스텔 분양가에 이미 건축비가 포함됨), 분양시점 대비 매입시점의 기간차이에 의한 이자율, 건축비 인상분 등 역시 가격차이를 발생시키는 부분입니다.

주차장 운영을 통한 예상 수익

해외 주차장 사례

추가로 주차장과 관련된 해외 사례를 찾아봤습니다. 

먼저, 홍콩의 사례입니다. 홍콩 주차장 분양가격은 약 3억원에서 비싸게는 18억원에 거래되었으며 월 주차료는 28만원에서 108만원 가량입니다. 정부에서 운영하는 공영주차장은 시간당 요금, 주간 주차요금, 야간 주차요금, 월 주차요금이 따로 구분되어 있습니다. 자신이 살고 있는 주거지라도 주차장을 따로 매입하여야 합니다. 또한, 저층부에 주차장이 있다고 하더라도 세대수에 비해 주차 가능대수가 적었습니다. 다만, Link REIT에 따르면, 21년 이후 주차장 공급량은 상승하지만 개인용 차량 등록대수가 감소하는 추세였습니다.

홍콩의 Link REIT(00823. HK)는 121개의 주차장과 56,000면 이상의 주차공간을 보유하고 있습니다. 시간당 주차의 비중보다 월 단위 주차의 비중이 약 2.5~3배 가량 높습니다. 동사는 홍콩, 중국, 호주, 영국, 싱가포르에 자산을 보유하고 있으며, 주차장 자산은 홍콩에만 위치합니다. 홍콩의 주차장 자산군이 전체 리츠에서 차지하는 자산 비중은 약 19.9%이며 매출 비중은 17.5%입니다. 

일본 역시 주차장 매매가 활발한 국가입니다. 일본은 차고지 증명제가 도입되었고, 아파트, 단독주택, 전용주차장 등 자동차 보관 장소 증명서(차고증명)가 반드시 필요합니다. 한국에서 흔히 볼 수 있는 길거리 주차 등은 수십만 원 상당의 벌금을 부과한다고 합니다. 도쿄 기준 시간 당 600~1,200엔 정도이며, 24시간 기준 1,500~3,500엔입니다. 소규모 부지에 무인정산기를 설치한 코인주차장도 쉽게 볼 수 있습니다. 

 

마무리

코람코라이프인프라리츠는 이번 자산이 유상증자 없이 편입한 고수익(High-Yield) 투자이며, 이번 자산 투자를 통해 DPS 2.5원, 배당수익률 0.09% 상승하는 효과를 보일 것이라고 합니다.

다만, 코람코라이프인프라리츠의 투자 부동산 영역이 너무 넓어짐에 따라, 투자 부동산에 대한 전문성과 이해도가 낮아질 수 있다는 우려 역시 존재합니다.

작년 말, 배우 김희애가 소유한 청담동 빌딩이 약 400억의 시세차익을 냈다는 언론보도가 있었습니다. 해당 부동산은 주차장으로 이용하다가 20년에 빌딩으로 신축하여 피푸과, 플래그십스토어 등을 입점시켜 가치를 제고했습니다. 이번 자산 역시 고금리에 대응할 수 있는 고수익 투자라는 점에서는 긍정적으로 생각하지만, 지금까지 코람코라이프인프라리츠가 보여준 밸류애드 전략을 보여주기 어렵다는 점도 염두에 두어야할 것입니다.