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<div>격변하는 시장 속에서 투자자들은 불확실성이라는 리스크에 노출되어 있습니다. 하지만 이러한 시기는 오히려 현명한 투자자들에게는 기회가 될 수 있다고 생각합니다. 오크트리캐피탈(Oaktree Capital)의 공동 창립자이며 시장 사이클과 위험 관리를 중점으로 한 투자 전략으로 유명한 하워드 막스는 '투자와 마켓 사이클의 법칙(Mastering the Market Cycle)'을 통해 시장 사이클을 이해하고 위기를 기회로 만들어야 한다고 설명합니다. 하워드 막스가 메모 형식으로 고객에게 보내는 서한은 시장 기회와 위험에 대한 통찰을 담은 것으로 유명합니다. 실제 오크트리캐피탈의 홈페이지에 방문하면 'Memos From Howard Marks'라는 카테고리가 있습니다. 시간이 날 때마다 읽어보면 좋을 것 같습니다. 오래 전에 읽었던 이 책을 다시 열어보면서 현재 부동산 시장은 어떤 사이클을 지나고 있을까 생각해 보았습니다.&nbsp;<br>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/WXEOYe5MMPtGKQsREvU8CPOxlC9MFnUk.jpg" alt=""></figure>
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<div><strong>1. 사이클의 본질&nbsp;</strong><hr>시장은 반복적인 사이클로 움직이며 이는 경제, 심리, 신용 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 하워드 막스는 시장 사이클을 '펀더멘털'과 '심리적 요인'이라는 두 축으로 설명합니다. 펀더멘털은 기업의 실적, 금리 등 실질적인 요소를 나타내며, 심리적 요인은 투자자들의 탐욕과 공포를 의미 합니다. 투자자는 이 사이클의 흐름을 이해하고 과열된 국면에서 신중해지고 침체된 국면에서 기회를 찾아야 한다고 설명합니다.</div>
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<div><strong>2. 미래에 대한 예측</strong><hr>하워드 막스의 투자 철학 가운데 가장 중요한 하나는 경제나 시장, 지정학 같은 분야에서 어떤 일이 발생할지 거시적인 미래를 결코 알 수 없다는 것입니다. 뛰어난 투자자는 미래에 무슨 일이 일어날지 정확히 알 수는 없어도 미래의 경향에 대해 평균 이상의 이해 및 통찰력을 가지고 지는 경우보다 이기는 경우를 더 많게 하는 것이 중요하며 이를 위해서는 지식의 우위가 필요하다고 설명하고 있습니다. 필자도 많은 투자자들을 만나지만 미래에 대한 명확한 답을 원하는 이들이 많습니다. 하지만 다양한 변수로 지속적으로 변화하는 미래를 예측하는 것은 불가능하고 발생할 수 있는 리스크를 감내할 수 있는 수준으로 낮추는 것이 중요하다고 생각합니다. 미래를 예측할 수는 없어도 준비할 수는 있습니다. 과거의 데이터를 분석하고 현재 시장의 상황을 객관적으로 평가하며 미래를 예측하는 다양한 시나리오를 설정하는 것이 필요합니다.<br><br><br><br><br><br><strong>3. 사이클은 불가피하다</strong><hr>가끔 상승이나 하락 추세가 장기간 지속되거나 엄청난 극단을 향해 갈 때가 있습니다. 그러면 사람들은 이번에는 다르다라고 말하기 시작합니다. 그리고 최근의 추세를 추정하여 투자 결정을 내립니다. 하지만 나무는 하늘 끝까지 자라지 않듯 계속 상승하는 일도, 완전히 0으로 돌아가는 일도 거의 없습니다. 사이클의 영향력은 투자자들이 과거를 기억하지 못하기 때문에 높아집니다. 사이클에서 무엇보다 중요한 점은 호황은 완성되는데 몇 년이 걸릴 수도 있지만 뒤따라오는 불황은 매우 빠르다는 것입니다. 이를 '풍선의 공기는 들어갈 때보다 빠질 때의 속도가 훨씬 더 빠르다'라고 비유합니다. 그리고 경제 참여자의 심리에서 사이클은 보다 더 극단적이라는 것입니다. 대부분의 경제학 강의에서는 경제 참여자의 심리에 대한 이해가 없기에 행동경제학, 행동금융학 분야 및 심리학이 사이클을 이해하기 위한 필수 요소라고 설명하고 있습니다.<br><br><br><br><br><br><strong>4. 부동산의 사이클</strong></div>
<div><hr>부동산의 사이클에는 다른 상품과 다르게 긴 리드타임이 필요합니다. 새로운 투자처가 시장에 나오기 전에 타당성 분석을 하고 부지를 찾고 매입하며, 건물을 설계하고 인허가를 받습니다. 자금도 확보하고 건설기간도 필요하며 이 과정은 짧게는 4~5년, 길게는 10년 이상 걸릴 수도 있습니다. 그러나 시장상황은 그 사이에 크게 변할 수 있습니다. 건물을 계획하기 시작해서 완공하기까지의 기간은 경제가 호황에서 불황으로 전환되기에 충분한 긴 시간입니다. &nbsp;<br>부동산 개발의 긴 리드타임과 사이클은 잠재수익에 미치는 영향이 큽니다. 호황기에 프로젝트를 시작하면 위험의 근원이 될 수 있고, 불황기에 프로젝트를 시작하면 높은 수익을 올릴 수 있습니다.&nbsp;<br>하워드 막스의 메모에서 부동산 개발 사이클은 분명하고 단순하며 정기적으로 반복된다고 설명하고 있습니다. 즉, 언제 투자하느냐에 따라 성과가 달려 있습니다. 세 번째 주인만 돈을 번다라는 냉소적인 표현도 있는데 투자 성과를 얻는 사람은 오히려 어려울 때 부동산에 투자해서 상승 사이클을 탄 투자자입니다.</div>
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<div><strong>5. 리스크에 대한 태도</strong><hr>하워드 막스는 위험 관리를 성공적인 투자 전략의 핵심으로 꼽습니다. '위험은 보이지 않을 때 가장 크다'고 경고하며 뛰어난 투자자들은 낙관이 지나칠 때는 더 비관적이어야 하며 비관이 지나칠 때는 낙관이 더해져야 한다고 설명합니다. 시장이 극단적으로 비관적일 때 세상이 끝나지도 않았는데 매수하지 않는다면 펀드 매니저로서 오크트리의 일을 제대로 못 한 것이다라고 설명합니다. 또한 바닥을 기다려서 매수를 시작한다는 생각에 반대합니다. 그 이유는 첫째, 언제 바닥에 도달했는지 알 수 있는 방법이 없습니다. 바닥은 회복이 시작되기 전날이기 때문에 지나간 후에만 인식할 수 있습니다. 둘째, 패배를 인정하는 매도자로부터 원하는 것을 매수할 수 있는 때는 일반적으로 시장이 미끄러지는 동안입니다. 떨어지는 칼날을 잡지 않는 사람들은 매도하려는 매도자들이 없어지고 뒤이어 일어나는 랠리에서 치열한 매수 경쟁에 직면하게 됩니다.<br>확신과 정확성을 근거로 바닥을 기다리는 것은 어리석은 행동이며 그럼 언제 투자해야할까에 대해서 명료한 답을 합니다.&nbsp;</div>
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<div>“내재가치보다 낮을 때이다.”&nbsp;</div>
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부동산금융인의 서재 <12>박경배 마스턴투자운용 부대표