약 25년 전부터 도쿄 도시 개발의 핵심 개념으로 등장한 타운 매니지먼트는 꾸준히 진화 발전하고 있습니다. 지속적인 개발을 통해 타운 매니지먼트 성공 사례들을 얻으며, 고도화되는 것입니다. 이에 시티&은 타운 매니지먼트의 대표주자인 모리빌딩의 미디어기획부 야베 토시오 고문과 함께 디벨로퍼들이 도쿄의 도시 변화를 어떻게 만들어 가는지 알아보고자 합니다.
모리 빌딩 주식회사에서 일하는 필자가 도시 개발에 대해서 집필한다면 롯폰기 힐즈나 도라노몬 힐즈, 아자부다이 힐즈에 대해서 이야기하는 것이 보통일 것이라 생각합니다. 그러나 시티&을 통해서는 시점을 바꿔 모리빌딩에서의 경험을 바탕으로 다른 거리의 개발 배경을 말하겠습니다.
모리빌딩에서의 일은 "도시와 미래를 시각화"하는 것으로 시작되었습니다. 입사한 것은 바로 롯폰기 힐즈의 프로젝트가 시작되었을 무렵. 요구되었던 것은 故 모리 미노루 회장이 생각하는 “미래의 거리”를 최신의 기술을 사용해 사람에게 전하는 것이었습니다. ‘이런 도시를 만들어보고 싶은데, 이런 아이디어는 어떨까?’라고 이야기를 나누는 사이에 미래의 거리를 사람들에게 어떻게 보여줄 것인지 눈치챌 수 있었습니다.
마을 만들기의 컨셉을 정하거나 타운 매니지먼트라는 운영은 소설을 쓰거나 영화를 만드는 것과 비슷합니다. 어느 날, 실은 소설가가 되고 싶었다는 모리 미노루 회장의 말을 듣고, 납득했습니다. 롯폰기 힐즈는 모리 미노루 회장이 총 감독이 되어 많은 직원이 힘을 합쳐 만든 대작 영화 같은 것이었습니다.
이 경험을 통해 다른 개발자와 행정이 개발하는 도시에 대해서도 관심을 갖게 되었습니다. 「거리를 본다」는 것은 영화를 보는 것과 같고 어떤 테마로, 어떤 사람이 와 있는 것일까 하는 마음으로 보게 되었습니다. 영화의 평론처럼 사람에 의해 느끼는 것은 다를지도 모릅니다만, 도시가 가진 사실은 변하지 않으므로 방문해 보고 자신의 눈으로 확인하는 것을 추천합니다.
1화를 통해 소개하고자 하는 내용은 "팝 문화로 되살아난 거리 이케부쿠로"입니다.
우선, 이케부쿠로에 관한 기본 정보는 이렇습니다. 도쿄도 도시마구에 있는 JR, 메트로, 사철 등 7개의 노선이 다니는 터미널 역입니다. 승객은 하루 265만 명으로 세계에서 세 번째로 많은 역이기도 합니다(첫 번째는 시부야역 361만 명, 두 번째는 신주쿠역 361만 명).
승객이 많은 3개 지역(시부야, 신주쿠, 이케부쿠로)은 1958년 수도권 정비 계획에서 부도심으로 지정되며 ‘3대 부도심’으로 불렸습니다. 그 후 우에노·아사쿠사, 긴시초·가메이도, 오사키, 임해 부도심이라고 하는 4개의 부도심이 추가되어 현재는 7대 부도도로 불립니다. 3대 부도심에 속한 이케부쿠로지만 신주쿠, 시부야와 비교하면 오랫동안 바보가 된 거리이기도 합니다.
이유는 여러 가지가 있습니다만, 도민이 시골 이미지를 가진 사이타마현의 게이트웨이라고 인식하는 경향이 있어 재개발이 늦은 것이 원인 중 하나였습니다. 이것은 실제로 필자가 이케부쿠로에서 18세까지 자랐기 때문에 피부로 느끼고 있었던 것입니다. 실제로 살고 있으면 최대급의 백화점이 3개나 있고 릿쿄 대학 등이 있는 분쿄 지구이기도 했습니다만, 도민으로부터 이미지가 좋지 않은 지역임을 느낍니다.
다른 가능한 원인으로는 이케부쿠로의 동쪽 출구에 전후 잠시 방치된 스가모 구치소입니다. 이 시설은 원래 「도쿄 구치소」라고 불리고 있었습니다. 제2차 세계 대전 후에는 연합군 최고 사령부(GHQ)가 「스가모 프리즌」으로 이용하며 전쟁 범죄인(전범)을 가두거나 형이 집행된 장소였습니다. 이것이 도시의 이미지를 어둡게 만들었을지도 모릅니다. 어렸을 때 몇 번이나 다녔지만, 매우 소름 끼치는 곳이었습니다.
이케부쿠로 개발의 역사, 선샤인 시티
이케부쿠로의 도시 개발에 대해 이야기할 때, 선샤인 시티의 개발은 매우 중요합니다. 일본 최초의 복합도시 개발로, 오픈한 지 47년이 지났지만 연간 약 3,000만 명의 방문객이 방문하고 있습니다. 2년 전에 오픈한 1.5배 연면적의 아자부다이 힐즈 방문자와 같은 수준입니다. 여전히 이 숫자를 유지하는 것이 훌륭하다고 생각합니다.
선샤인 60 ⓒ야베 토시오
그러나 선샤인 시티의 역사는 고난의 연속이었습니다. 1958년의 수도권 정비 계획에 의해 구치소는 이전하는 것이 결정되었습니다. 그러나 도쿄도의 재정난으로 계획은 좀처럼 진행되지 않았고, 1964년의 도쿄 올림픽 개최를 계기로 드디어 민간 사업으로서 계획이 진행되었습니다.
첫 번째 고난은 1차 오일 충격으로 인한 재료의 상승이었습니다. 어떻게든 그것을 극복하고, 1978년에 완성된 것이 지상 60층, 지하 4층의 고층 빌딩 「선샤인 60」을 포함한 「선샤인 시티」입니다. 완성 당시, 도쿄 타워의 제2 전망대보다 높은 아시아 제일의 전망대나 수족관, 플라네타리움, 박물관, 극장 등의 레저 시설이나 오피스 플로어, 컨벤션 센터 등의 비즈니스 기능과 함께 주거동이 존재했습니다. 상업 시설로는 고급 노포 백화점의 미츠코시 등이 입주하며 거리가 만들어졌습니다. 바로 현대의 롯폰기 힐즈와 아자부다이 힐즈의 선구자라고도 할 수 있는 시설입니다. 그러나, 운 나쁘게 문을 열자마자 제2차 오일 쇼크가 시작되었습니다. 제1차 오일 쇼크를 이미 경험하고 있던 일본에서는 큰 사회적 혼란은 일어나지 않았습니다만, 국제 원유 가격이 2.7배나 뛰어 일본의 경기는 침체해 갔습니다.
「이케부쿠로에 긴자를!」이라고 하는 컨셉으로 긴자 노포의 고급 백화점 미츠코시나 긴자의 고급 음식점을 적극적으로 유치하고 있던 것은, 당시 이케부쿠로 거주자로서 들었던 내용이었습니다. 그러나 집객 성장에 대한 고민이 있었고, 미츠코시는 규모를 축소했으며 다른 테넌트의 철수도 잇따랐습니다.
곤경에 처한 선샤인은 그 후 고급 지향으로부터 벗어나 현지 밀착형의 상업시설로서 운용을 시작합니다. 1996년에는 실내형 테마파크 「난자타운」 등을 오픈했습니다. 운영에서도 집객을 늘리기 위해 테넌트의 교환이나 이벤트 개최 등을 적극적으로 실시하며 폭넓은 객층을 모아 갔습니다.
롯폰기 힐즈가 오픈했을 때 선샤인 시티를 어떻게 부활시켰는지 인터뷰를 한 적이 있습니다. 담당 분은 “우리는 연간 400회 이상 이벤트를 하고 있습니다”라고 가르쳐 주었습니다. 큰 이벤트만을 하면 예산이 많이 필요하기 때문에, 비용이 들지 않는 사소한 이벤트도 많이 해서 집객을 늘리는 것입니다. 특히 인상적이었던 것이 라디오국 주최로 평일 저녁에 행해지고 있던 현지의 남자 고교생 댄스 퍼포먼스 이벤트입니다. 방과 후 팬인 여고생이 모이는 마이너 이벤트였습니다만, 주위에 학교가 많기 때문에 평일에도 집객 할 수 있었던 것을 기억하고 있습니다. 인터뷰 당시 오픈으로부터 25년이 경과하고 있었습니다만, 오픈 시 고교생이었던 사람들이 부모가 되어 아이와 방문하게 된 것은 이런 이벤트가 쌓여 있다는 이야기였습니다.
선샤인 시티는 다양한 행사로 여러 연령대를 커버하는 훌륭한 타운 관리를 실시하고 있습니다. 이 중에서 1990년대부터 팝 문화를 도입한 기획과 이벤트 ‘거리 빙글빙글’을 시작했습니다. 2000년대가 되어 선샤인 시티 주변 오토메 로드-소녀의 거리라는 의미-에 팝 문화 관련 점포가 모여 이케부쿠로가 팝 문화의 성지가 되는 계기를 만들어 간 것도 선샤인 시티입니다. 도쿄에서 가장 오래된 대규모 복합개발을 견학하러 가는 것은 한국의 도시개발 활성화 등에 도움이 된다고 생각합니다.
팝 문화로 되살아난 도시가 됐어?
롯폰기 힐즈는 현대 미술을 대상으로 한 모리 미술관을 중심으로 「문화 도심」이라는 컨셉 하에서 개발을 실시했습니다. 도시의 가치를 높이기 위해 예술을 도입하는 사례는 전 세계 도시 개발에서 수행되는 기술입니다.
한편 이케부쿠로는 만화, 애니메이션, 게임 등의 팝 문화를 이용해 도시의 활성화를 하고 있습니다. 팝 문화(pop culture)란 대중을 위한 문화 전반을 가리키는 말입니다. 만화, 애니메이션, 영화, 게임, 음악, TV 등 현대 엔터테인먼트와 문화를 가리킵니다. 일본 문화청에서는 미디어 예술(media arts)이라고 불립니다. 만화, 애니메이션, 게임, 미디어 아트, 특수 촬영 등이 대상입니다. 이러한 팝 문화는 일본에서 도시 개발의 문화 콘텐츠로 이용이 활발해지고 있습니다.
이케부쿠로 팝 문화의 중심, 오토메 로드 ⓒ야베 토시오
우선, 이케부쿠로역이 어떻게 팝 문화의 거리가 되어 갔는지를 살펴보겠습니다.
이케부쿠로가 있는 도시마구에는, 서브컬쳐 크리에이터가 모였던 역사가 있습니다. 이유는 명확하지 않지만 "편의성이 좋은 터미널 역에 비해서는 임대료와 생활비가 저렴했기 때문"일 거라고 생각합니다. 가난하기 쉬운 예술가들에게 이케부쿠로라는 거리는 매력적이었을 것입니다. 1952년부터 1982년에는 토키와소라는 일본 만화 문화의 창시자들이 모인 집합 주택이 있어 데즈카 오사무, 아카츠카 후지오, 이시노모리 쇼타로 등 만화로부터 애니메이션을 만들어 가는 크리에이터들이 탄생했습니다. 현재는 도시마구가 「도시마 구립 토키와소 만화 박물관」을 세워 기억 보존을 위한 노력을 하고 있습니다.
2010년대가 되면서 서브컬쳐였던 만화나 애니메이션이 메인컬쳐가 되어 세계적으로도 주목받게 되었습니다. 이 상황을 도시마구의 활성화에 이용하려고 생각한 것이 당시 도시마구의 타카노노부씨였습니다.
이케부쿠로 주변에는 1980년대부터 애니메이션 상품을 취급하는 점포가 있었으며, 2000년 애니메이트가 큰 본점을 세운 것을 계기로 선샤인 시티 주변에 오토메 로드라는 에리어가 태어났습니다. 상품 구입자의 여성 비율이 높고 각 점포에서 취급하고 있는 상품의 경향 또한 아키하바라나 나카노(나카노 브로드웨이)에 비해 여성 집객을 높일 요소들이 대부분을 차지하고 있습니다. 애니메이트는 현재 이케부쿠로역과 선샤인 시티를 연결하는 선샤인 60 거리의 나카이케부쿠로 공원 근처로 이전해 「애니메이트 이케부쿠로 본점」이라는 이름으로 오픈했습니다. 여전히 많은 관광객으로 붐비는 장소입니다.
이케부쿠로 팝문화 일부를 담당하는 애니메이트 매장 ⓒ야베 토시오
이케부쿠로 서브컬쳐의 역사를 오랫동안 말한 것은, 거기에는 아이디어의 요소가 많기 때문입니다. 이케부쿠로도 처음에는 아무것도 없는 곳이었습니다. 개발하는 장소를 어떤 장소로 할 것인지 여러 마을을 연구해 스토리를 만드는 것이 좋다고 생각합니다.
대규모 개발로 도시 경쟁력을 높인 이케부쿠로의 현재
도시마구는 2014년에 도쿄 23구 유일의 소멸 도시로 화제가 되었습니다. 여성, 육아 지원, 서브컬쳐의 성지로서 매력 발산한 결과 2024년에서는 젊은 여성 인구 감소율이 50.8%에서 2.8%로 개선되었습니다. 그 성공을 바탕으로 현재는 애니메이션과 하위 문화를 가진 이 지역의 특성을 더욱 강화하려 합니다. 구체적인 예를 들어, 원래 구청이 있던 장소에 Brillia HALL(도시마 구립 예술 문화 극장)을 만들었습니다. 인접지에는 애니메이트의 본점이 이전을 하고, 젊은 여성들이 많이 모여 있는 공원을 중심에 뒀습니다.
도시마구 차원에서 구 본청사와 고층 주택을 개발하는 대규모 프로젝트를 진행중이다. ⓒ야베 토시오
도시마구 차원에서 「Brillia Tower 이케부쿠로」라고, 구 본청사와 고층 주택의 일체 재개발이라고 하는 대규모 프로젝트를 실시하고 있습니다. 주택을 매각한 이익으로 노후화한 시청이나 시청의 문화 시설을 재건축하는 것에도 성공했습니다. 또 도시마구는 공원 부족이라는 약점을 보완하기 위해 동일 개발자와 함께 카페를 병설한 “미나미이케부쿠로 공원” “이케·이케·삼바크” 등 도시 공원 정비에도 힘을 실어, 감탄스러운 결과를 만들어 가고 있습니다.
이케부쿠로의 미래
성공하고 있는 것처럼 보이는 이케부쿠로입니다만, 과제도 있습니다. 이케부쿠로역에는 도부 백화점과 세이부 백화점이 있습니다. 백화점이라는 비즈니스 모델이 어려워지고 있는 가운데 두 건물 모두 노후화가 진행되고 있습니다. 세이부 백화점은 인수를 통해 요도바시 카메라라는 가전 양판점의 진출이 예정되고 있습니다만, 도시마구는 꽤 반대를 하고 있습니다. 이유는 가전의 격전구가 되는 것이 이케부쿠로의 마을 만들기에 영향이 있기 때문입니다. 벌써 빅카메라나 야마다 덴키, 코지마 등의 가전 양판점이 위치하고 있어 ‘가전은 아키하바라로부터 이케부쿠로로’라는 변화도 격렬해지고 있습니다. 경우에 따라서는 히가시구치역 앞은 아키하바라와 변함없는 거리가 되어 버릴 것입니다.
한편 이케부쿠로역 서쪽 출구에 있는 도부백화점 이케부쿠로점은 2027년부터 2043년까지 해체되어 고층빌딩으로 재건축될 예정입니다. 도부 철도와 이케부쿠로 니시구치 지구 시가지 재개발 준비 조합이 약 6.1ha의 지역에 약 270m의 초고층 빌딩 등 3동의 대형 복합 시설을 건설할 예정입니다. 이케부쿠로는 세계 3위의 승객수를 자랑하는 터미널 역이지만, 시부야역과 같이 양질의 오피스가 없기 때문에 개발이 진행되면 일정한 수요는 있을 것으로 전망하고 있습니다. 16년에 걸쳐 공사가 진행될 이번 개발은 15년이 걸린 시부야역 개발을 넘어설 예정입니다. 이와 관련해 이케부쿠로 지역 플랫폼이라는 조직이 2022년 11월에 설립되었습니다.
에리어 플랫폼이란, 새로운 마을 만들기를 시작할 때 에리어에 관련된 다양한 모임을 통해 지역의 장래상이나 과제 해결에 대해 토론하는 논의의 「장」을 만드는 것입니다. 에리어 플랫폼의 참가자는 에리어 속에서 마을 만들기의 추진에 기여하는 활동을 행하는 법이나 지역 단체 등과 행정에 관해 협의합니다. 다만 참여자들은 에리어에 따라 다양하게 변화하며 구성됩니다.
이케부쿠로 서쪽 출구의 에리어 개발에서는, 사무국으로서 주식회사 선샤인 시티(미쓰비시지소/도쿄 건물 주식회사 독립 행정법인 도시 재생 기구/도시마구)가 중심이 되어 활동이 시작되기 때문에 주목할 필요가 있습니다. 낡은 마을을 새롭게 개발하기 위해서 지역 플랫폼을 만든 사례는 여러 가지 있으므로, 일본의 국토 교통성의 HP를 참고하면 도움이 됩니다. (※HP의 URL을 마지막으로 소개하고 있습니다.)
이케부쿠로 거리 ⓒ야베 토시오
이케부쿠로 거리 ⓒ야베 토시오
터미널 역 전반이 공통으로 가지는 특징이지만, 하루 265만 명의 승객을 역의 상업시설에 안고 있는 경향이 있습니다. 특히 JR 동일본은 철도 사업 이외에 부동산업의 수익화를 추진하고 있습니다. 그 결과, 역 안에서 승객의 모든 업무나 일상적 활동이 끝나 버리는 탓에 역 외부로 사람이 나오지 않고, 역 주변의 점포 등이 쇠퇴해 거리의 활력을 잃게 하는 사례도 나오고 있습니다. 이케부쿠로 에리어 플랫폼은 이 과제에 대처할 방침도 내놓고 있습니다. 터미널 역의 양단을 연결하고 선로를 가로지르는 덱 설치를 생각하고 있는 것 같습니다. 이 공간을 어떻게 사용하는지는 주목해야 할 점입니다.
우려하는 것은 서쪽 출구가 완성될 때 일본 사회가 어떻게 되느냐입니다. 최근 도쿄 사무실의 급격한 증가로 공실률도 늘어났습니다. 사무실에 어떤 임차인을 모아 어떤 도시로 만들 것인지 생각해야 합니다. 터미널 역이라고는 해도 공항까지 거리가 멀고, 신칸센이 정차하는 역과도 먼 것은 불리한 조건이며, 다른 에리어와 어떻게 차별화해 갈 것인지 고민이 필요합니다. 이번 개발이 지역의 주민에게 주는 영향이 어떻게 될지, 터미널에 모여 오는 사이타마의 사람들과 어떤 관계를 가지는지를 생각하는 것이 필요하다고 생각합니다.
대규모 개발은 항상 운이므로 성공 여부를 예측할 수 없지만, 운이 나빴던 선샤인 60도 포기하지 않고 노력해 온 결과 부활했기 때문에 이케부쿠로 서쪽 출구의 개발은 성공할 수 있을 것이라 생각합니다.
이케부쿠로에는, 이 밖에도 한국의 도시 개발에 참고가 되는 경우가 많기 때문에, 여러분의 눈으로 확인하러 오는 것을 추천합니다.
