리츠와 자산에 관한 설명을 이어왔습니다. 일반적인 기업과 달리 리츠는 부동산을 기초자산으로 보유해 수익을 발생시킵니다. 기초자산의 가치가 올라간다면, 대출 한도가 올라갈 수 있고 매각 차익을 노릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그렇기에 리츠가 건축물을 활용해 자산 가치를 높이는 방법까지 알아봤습니다.
이어서 리츠의 부채에 대한 설명을 해보려고 합니다. 엄밀히 따지자면 자산은 부채와 자본의 합이기 때문에 부채 역시 자산이 아닐까 생각할 수 있습니다. 그러나 여기서 다루고자 하는 부채는 일반적인 부채, 즉 타인자본에 대한 내용입니다.
일부 리츠 투자자들은 부동산 투자에서 부채가 왜 필요한지 의문을 가지기도 합니다. 내 돈(자본, 순자산)으로만 부동산을 매입하는 것이 더 나은 결과를 가져온다고 생각할 수 있습니다. 그러나 리츠는 부채가 필요합니다. 왜 필요한지 좀 더 자세히 이야기를 해보겠습니다.
부동산 투자 과정에서 발생하는 다양한 ‘부채’
여러분이 내 집을 마련한다고 가정해 보겠습니다. 집을 구매할 자금을 어떻게 준비하나요? 예적금으로 알뜰살뜰 모으고, 다양한 투자를 하는 등 여러 방법이 있을 것입니다. 그런데 이때 우리가 내 집을 마련하기 위해 사용하는 돈은 순전히 ‘자본’입니다.
‘짱구는 못말려’의 한 장면 ⓒ투니버스
하지만 현금이 정말 많은 극소수의 사례를 제외하고 우리가 모으는 ‘월급(또는 사업소득)’만으로 집을 마련하는 것은 어렵습니다. 보통 일부는 내 돈으로, 일부는 은행을 비롯한 금융기관(보험사, HF, HUG 등)에서 주택담보대출 상품을 활용해 내 집 마련의 디딤돌로 사용합니다. 짱구네 가족 역시 32년 남은 대출을 활용해 집을 구입했죠.
다른 사례도 있습니다. 순전히 거주 목적의 집이 아니라 투자의 경우를 생각해 보겠습니다. 역세권 아파트의 시세차익을 목적으로 투자해 세입자가 전세로 들어왔다면, 이 경우 전세금(보증금)은 ‘부채’, 그중 무이자 부채입니다.
우리가 투자하는 리츠 역시 임대료 등을 떼이지 않기 위해서 임차인(임차 회사)으로부터 보증금을 받고, 이 역시 부채입니다. 리츠는 보증금을 활용해 은행 대출을 적게 받으면서 자산을 인수할 수도 있고, 정기예금에 가입하는 등 다양한 활동이 가능합니다.
큰 거래금액으로 인한 주주부담 감소
부동산은 다른 자산들과 달리 거래금액이 큰 편입니다. 그렇기 때문에 타인자본(부채)을 활용합니다. 앞서 살펴본 바와 같이, 수익을 창출할 수 있는 부동산이라도 큰 금액을 자본으로만 조달하기는 어렵습니다. 은행(부채 투자자)의 힘을 활용하는 이유입니다. 리츠의 경우 일반적으로 주주들의 자금(자본)을 모아서 부동산을 매입하는데, 자본이 많이 필요한 경우 주주 부담이 늘어납니다. 이때 부채(타인자본)를 활용한다면 주주 부담을 감소할 수 있죠.
레버리지 효과 기대
레버리지 효과란 내가 가진 자본에 비해 더 큰 효과를 내는 것을 의미합니다. 사례로 레버리지 효과에 대해 설명해 보겠습니다.
① 첫 번째 사례 대출금리 연 5%. A상가(10억원)의 수익률 연 10% 수준(소득세는 제외).
5% 금리로 대출을 받아서 A상가에 투자하면 이자 비용을 충당하고도 수익이 발생합니다. 만약 내 돈 5억으로만 투자했다면 5,000만 원의 수익만 얻을 수 있겠지만, 은행의 돈을 활용해 2,500만 원의 추가 수익을 얻게 되었습니다. 이를 정(正)의 레버리지 효과 라고 합니다.
대출금리가 10% 수준이었거나 더 높은 경우도 발생할 수 있는데, 이렇게 변하면 부(不)의 레버리지 효과라고 부릅니다. 오히려 수익률을 떨어뜨리는 요인이 된 것이죠. 자본금을 늘린다면 이런 상황을 바꿀 수 있지 않을까 생각할 수 있습니다. 예를 들어 자본금을 1억 원 늘려 6억 원으로 투자하면 6,000만 원의 수익이 나오죠. 그러나 부채 4억 원에 대해 투자수익률인 연 10%를 초과하는 금리가 적용된다면 여전히 수익률은 감소합니다.
즉, 부의 레버리지 효과는 단순히 자본이 늘어난다고 막을 수 없습니다. 대출금리(조달금리)를 저렴하게 받는 것이 유일한 방법입니다.
② 두 번째 사례 투자자 A가 동탄에 위치한 6억 아파트 B를 전세 3억 원을 끼고 매입. GTX-A 노선 개통 등의 호재로 B아파트 가격 8억으로 상승.
자산 가치는 상승하거나 하락하지만, 부채는 고정됩니다. 거시경제학적으로 바라본다면 금리, 인플레이션에 따라서 부채의 가치도 감소한다는 의견도 맞지만 여기서 기타 외부 영향력은 없다고 가정하겠습니다.
이런 가정으로 두 번째 사례를 살펴보겠습니다. 6억 아파트가 8억으로 올랐으니 2억이 올랐습니다. 내 투자금은 3억인데 수익은 2억이죠. 이때 전세 세입자는 아파트 가격 상승에 따른 어떠한 수익도 얻을 수 없습니다. 부채(전세금)는 고정되어 있기 때문에 자산가치 상승을 누릴 투자자는 온전히 자본을 넣은 투자자이지 안정적, 고정적으로 이자를 받아 가는 부채(채권) 투자자(은행)가 될 수 없습니다.
물론 2022년 레고랜드 사태처럼 일시적으로 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 또한 건물을 비싸게 매입할 수도 있고요. 하지만 지금까지 서울 시내 공시지가는 장기적으로 꾸준히 상승하였고, 중심 업무지구의 임대료 역시 꾸준히 상승하였습니다. 거기에 인플레이션은 자연적으로 발생합니다.
두 사례를 통해 알 수 있듯이 임대료와 이자 비용의 차이를 극대화시키고 자산가치 상승을 누릴 수 있기 때문에 부동산(리츠) 투자에 부채 활용은 영향을 줍니다.
김고양
개인투자자
필명을 사용해 글을 써오고 있습니다. 리츠 투자를 꾸준히 하고 있습니다.
새로운 시각에서 부동산을 관찰하고 탐구합니다.
"야, 너두 건물주 될 수 있어"라는 모토로, 어려운 부동산을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 돕겠습니다.
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