최근 들어 주거용 부동산에 관심을 가지는 투자자들이 많아졌다. 주거용 부동산은 대체투자 상품으로서 어떤 장점이 있을까. 주거용 부동산의 장점을 얘기하기 위해서는 '주거권(住居權)'에 대해 먼저 생각해 볼 필요가 있다. 주거권은 인간다운 주거 생활을 할 수 있는 권리를 뜻한다. 주거권은 단순히 주택을 공급받거나 주택을 보유할 수 있는 권리가 아니며 국가에 적극적 의무를 부여한다. 국가에서 정책과 규제로 주거생활 안전과 공급에 대한 책임을 지고 있으며 지금도 정치 공약으로 자주 등장하는 이유다. 그만큼 사람들의 삶에 있어 중요한 요소다.

우리나라의 주거 형태는 크게 임대, 전세, 소유로 구분되는데 지금의 현실은 높은 금리, 집값 상승, 전세 사기 등으로 인해 주거 생활의 권리를 찾기가 점점 힘들어지고 있다. 과거에는 소유와 전세가 한국인이 보편적으로 선택하는 주거 형태였다. 특히 대부분의 한국인이 주거 소유를 선호했고, 소유 이후에는 자산 증식의 수단, 투자의 수단으로 발전했다.

소유·전세에서 월세로, 풍부한 수요 바탕으로 안정적인 현금 흐름 창출하는 주거용 부동산

하지만 요즘 집값을 보면 평범한 보통의 사람은 도저히 소유하기 힘든 영역이 되고 있다. 주택 가격 20억원 기준 50% 대출, 연 5% 적용 시 월 이자액만 417만원이다. 20년 원금 분할 상환을 한다면 월 납부액만 830만원이 된다. 즉, 지금의 젊은 세대는 집을 소유한다는 생각을 갖기가 어렵다. 소유를 하지 못하고 도시 생활을 하기 위해서 선택할 수 있는 방법은 월세 밖에 없다. 최근 월세 비중이 크게 증가하고 있는 이유다. 국토교통부에 따르면 올해 1~2월 전국 전월세 신규 거래 중 월세기 차지하는 비중은 처음으로 60%를 넘어섰다.

월세에 대한 인식도 빠르게 변하고 있고, 1인 가구의 증가(통계청에 따르면 2023년 기준 전체 가구의 34%인 740만 2,000가구가 1인 가구다.), 외국인 유학생, 외국인 취업인구 증가 등으로 월세 수요도 갈수록 풍부해지고 있다.

또한 아래 그래프를 보면 주거비는 필수적으로 소비를 해야 하는 항목이기 때문에 변동성이 작다. 이는 주거 시장이 얼마나 안정적인 시장인지를 설명해 준다.

이처럼 주거용 부동산은 풍부한 수요를 바탕으로 안정적인 캐시 흐름을 만들 수 있는 자산으로 각광받고 있다. 경기 둔화와 수요 감소 등으로 불확실성이 커지고 있는 오피스와 리테일 등 다른 상업용 부동산 자산과 달리 수요가 탄탄하고 안정적인 주거용 부동산에 대한 투자자들의 관심이 쏠리는 이유다.

과거와 달라진 월세에 대한 인식과 다양한 상품 원하는 소비자들

월세에 대한 인식도 과거와는 달라지고 있다. 최근 당사의 주거 브랜드 에피소드의 고객 만족도 조사에서 임대료에 대한 인식을 묻는 질문에 '가성비를 따지는 곳이 아닌 경험에 대한 지불'이라는 답변이 있었다. 요즘 월세는 경험을 위해 소비하는 개념으로 바뀌고 있다는 것을 보여준다. 자동차 구독 시장의 흐름과 비슷한 양상을 보인다. 자동차 구독 시장의 경우 예전에는 주로 법인리스 차량이 대세였으나 요즘은 개인들도 리스 차량을 이용한다. 아이가 생기면 유모차를 위해 SUV를 구독하고, 신혼부부는 여행을 위해 세단을 구독하고, 캠핑을 위해 캠핑카를 이용한다. 원하는 곳에서 유연한 기간으로 원하는 차량을 이용한다. 앞으로 주거용 부동산 시장에도 기간이 유연하고, 간단한 결제가 가능하며, 원하는 장소에 머물 수 있는 상품이 공급된다면 우리나라의 주거 월세 시장도 새로운 장을 맞을 것으로 예상한다.

새로운 챕터를 열고 있는 주거용 부동산 시장