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부동산은 비즈니스를 담는 그릇입니다. 시간의 흐름, 사람들의 라이프 스타일, 비즈니스 트렌드 변화에 따라 꾸준히 다른 모습과 역할을 가집니다. 땅의 위치는 그대로지만 땅 위에서 일어나는 가치 변화를 이해해야 부동산 투자에 대한 관점을 만들 수 있습니다. 리치라운지에서는 부동산을 중심으로 한 산업과 파생 비즈니스를 진행하는 전문가들을 통해 부동산 투자에 접근하는 새로운 관점을 나눠보고자 합니다. 돈을 벌기 위한 부동산이 아닌, 산업을 이해하고 사업의 확장을 위한 필수 요인이자 도시와 문화의 가치를 더하는 부동산을 알아가는 방법이 되기를 바랍니다. 
 
'론스타의 외환은행 매각'은 한 번쯤 들어본 이야기일 것입니다. IMF 외환위기 당시 대규모 구조조정과 자산 매각이 이어지며 한국 시장은 순식간에 글로벌 사모펀드의 무대로 전환되었고 론스타, 칼라일, 뉴브릿지캐피탈 등 해외 사모펀드들은 국내 금융, 기업 자산을 인수해 막대한 수익을 올렸습니다. 그중 대표 사례로 거론되는 것이 론스타의 외환은행 인수 및 매각입니다. 론스타는 외환은행을 1조 3천억 원에 인수해 3조 9천억 원에 매각했습니다. 칼라일과 뉴브릿지캐피탈 역시 한진해운과 고려증권 투자로 높은 수익을 거뒀습니다. 
외국계 사모펀드의 투자 성공 사례는 사모펀드 시장에 대한 관심과 논란을 동시에 키우는 계기가 되었습니다. 2004년 정부는 국내 자본의 경쟁력 강화를 위한 한국형 사모펀드 제도를 도입했으며, 2005년에는 국민연금이 첫 출자를 시작하며 본격적인 시장 형성에 나섰습니다. 이후 사모펀드는 대체투자 시장에서 기관투자자들의 핵심 투자 수단으로 자리 잡았으며, 부동산 부문 역시 고도화된 전문성을 바탕으로 안정적이고 전략적인 대체투자 상품으로 성장해 왔습니다.

사모펀드, 지역의 지형과 부동산 시장의 판도를 바꾸는 역할 

2024년을 기준으로 국내와 해외 부동산 사모펀드 설정액은 167조 원을 넘어섰습니다. 한국의 부동산 대체투자 시장에서는 매년 약 10조 원 규모의 거래가 이뤄지고 있습니다. 이와 같은 부동산 사모펀드를 주도하는 것은 기관투자자들입니다. 쉽게 접근하기 어려운 최고 등급 자산에 투자할 기회 제공, 전문가의 체계적인 운용과 투명한 관리 시스템, 안정적 배당과 매각 전략 등은 부동산 사모펀드 시장 확장을 견인하는 요인이었습니다. 장기투자 시 매력적인 수익 실현도 가능해 부동산 사모펀드는 기관투자자를 중심으로 안정적이고 전문화된 상품으로 성장했습니다. 

사모펀드는 그와 함께 부동산 시장의 판도를 바꾸는 주요 역할도 수행했습니다. 대표적인 사례로 성수동의 변화를 꼽을 수 있습니다. 성수동은 일찌감치 국내외 주요 기관과 운용사들의 투자 격전지로 자리 잡았습니다. GIC, 미래에셋, IMM, KKR, 국민연금, KT에스테이트 등 많은 연기금과 기관들이 핵심 오피스 및 개발 프로젝트에 참여하면서 성수동이 새로운 핵심 권역으로 부상했습니다. 특히 2015년 이후 이지스, 마스턴, LB, 베스타스, 이든자산운용, 미래에셋 등 굵직한 운용사들과 증권사들이 성수동 개발과 투자를 본격화했죠. GIC는 서울숲 아크로포레 디타워에 투자했고, 미래에셋과 크래프톤은 이마트 부지에 신사옥 개발을 진행하며 큰 주목을 받았습니다. 
성수동 지역에서 진행된 투자 및 개발 프로젝트(2024년 기준) ⓒSPI 사모펀드 데이터솔루션팀
그 결과 성수동은 리테일·오피스·고급 주거가 결합한 복합 시장으로 완성되었죠. 리테일·오피스 수요 증가에 MZ세대가 유입되며 젠틀몬스터, 무신사 등 유니크한 브랜드들이 성수동에 터를 잡았습니다.  자연스럽게 서울의 신흥 오피스 1순위 시장으로 성장하며, 서울의 브루클린이라고 불리는 지역이 되었죠. 

부동산 투자의 핵심 지표 중 하나, 사모펀드 

기관들은 정확한 정보 분석과 전략적 운용을 통해 대규모 거래를 성사시키며 부동산 사모펀드 시장의 성장까지 이끌었습니다. 그러나 이면에는 개인 투자자들이 접근하기 어려운 독점적 정보망과 체계적인 관리 구조 또한 존재합니다. 실사(DD), 건물 및 임대 관리, 최적의 매각 타이밍 선정과 같은 투자 프로세스는 고도의 전문성을 요구하며 이에 따라 일반 투자자들의 진입 장벽이 높게 형성될 수밖에 없는 것이죠. 또한 부동산 대체투자 시장은 전통적으로 정보 비대칭성이 강한 시장으로, 일반 투자자들은 이 흐름에서 소외될 수밖에 없는 구조이기도 합니다.  
그럼에도 부동산 사모펀드의 흐름과 변화에 둔감해서는 안 됩니다. 부동산 투자 가치를 정확하게 판단하고, 부동산 투자의 관점을 갖추기 위해서는 부동산 사모펀드를 이해하는 것이 중요합니다. 부동산 사모펀드가 돈과 산업의 흐름을 읽을 수 있는 지표가 되기 때문입니다. 

패밀리 오피스 측면에서도 부동산 사모펀드는 관심을 가져야 할 영역이기도 합니다. 일반 개인 투자자가 부동산 사모펀드에 직접 투자하기는 여전히 쉽지 않은 일이지만, 패밀리 오피스를 통한 접근은 가능할 수 있습니다. 신뢰할 수 있는 패밀리 오피스를 활용한 투자 전략을 고려한다면, 보다 안정적이고 효율적인 방식으로 시장에 참여할 수 있습니다.  

기관투자자 독점 시장을 흔드는 패밀리 오피스

실제 패밀리 오피스의 영향력은 점차 강화되는 추세입니다. 해외 대체투자 시장의 경우 패밀리 오피스가 새로운 투자 주체로 떠오르고 있습니다. 나이트프랭크가 발표한 2023년 웰스 리포트에 따르면 지난해 패밀리 오피스의 상업용 부동산 투자 규모는 4,548억 달러로, 같은 기간 기관투자자의 투자 규모(4,401억 달러)를 넘어섰습니다. 사상 최초로 투자 규모 면에서 패밀리 오피스가 기관투자자를 앞질렀다는 점은 중요한 의미를 가집니다. 높은 차입 비용과 강화된 투자 기준으로 보수적인 접근을 취하는 기관투자자들과 달리 패밀리 오피스는 낮은 레버리지 활용과 장기적 투자 전략을 바탕으로 시장 기회를 적극적으로 활용했습니다. 이런 영향이 투자 규모 증대라는 결과로 나타난 것입니다.
이는 해외만의 이야기는 아닙니다. 국내 대체투자 시장에서도 패밀리 오피스는 변화를 만드는 주체입니다. 패밀리 오피스 중에서 부동산 사모펀드의 움직임에서 투자의 핵심을 찾는 곳들도 있습니다. 부동산 투자에 대한 새로운 관점으로 사모펀드를 이해하기 시작한 것이죠. 눈에 띄는 곳은 한국의 대표적인 패밀리 오피스 ‘성담’입니다. ‘성담’은 하남 IDC 데이터센터와 판교 알파돔타워 등 기관들이 보수적으로 접근하던 대체투자 자산에 선제적으로 투자하며, 성공적인 사례를 만들어 냈습니다.
기관투자자들은 철저한 리스크 분석과 심사 절차를 거쳐야 하는 구조적 특성상 신속한 투자 결정을 내리는 것이 쉽지 않습니다. 반면 패밀리 오피스는 유연한 구조를 바탕으로 보다 더 신속하게 투자 기회를 포착하고, 시장 변화에 즉각적으로 대응할 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 이러한 특성은 패밀리 오피스를 대체투자 시장에서 더욱 중요한 플레이어로 부각시키는 요인이 되고 있습니다. 

패밀리 오피스, 전문 투자 파트너로 거듭나야

과거 패밀리 오피스의 사모펀드 투자는 기관이 외면한 미매각 자산을 개인에게 배분하는 소극적 형태에 머물렀습니다. 그러나 시장 환경과 투자 전략이 급변하고 있는 지금, 이러한 방식은 더 이상 지속 가능하지 않습니다. 이제 패밀리 오피스는 단순한 투자자가 아닌, 시장을 분석하고 전략적으로 움직이는 독립적 플레이어로 거듭나야 할 시점입니다. 패밀리 오피스가 지속적으로 성장하고 생존하기 위해서는 독자적인 정보 분석 역량을 바탕으로 투자 기회를 직접 발굴하고(딜 소싱), 시장 변화에 능동적으로 대응하는 전략적 사고가 필수적입니다.
부동산은 더 이상 단순 매입 대상이 아닙니다. 복합개발, 도시재생, 물류허브, 데이터센터 등 투자 섹터도 다양화되고 있으며, 이에 맞춰 시장 역시 정교한 투자 전략이 필요합니다. 자산 배분과 리스크 관리의 중요성이 더욱 강조되고 있기에 패밀리 오피스 입장에서도 부동산 사모펀드의 투자 전략을 이해할 필요가 커지고 있습니다.
패밀리 오피스의 부동산 투자에서도 공신력 있는 데이터 활용, 전문적 분석 능력 확보, 차별화된 투자 전략 구축, 강력한 네트워크 형성이 필요합니다. 이는 기관투자자 또는 전문가 집단의 투자 파트너로 자리 잡는 데 필요한 역량이며, 장기적이고 지속 가능한 부동산 투자 성과를 만들어낼 수 있는 토대가 될 것입니다.

사모펀드 데이터로 돈과 산업의 흐름 이해하기

모든 전략의 이해는 정확한 정보 수집과 분석에서 시작됩니다. 국내 부동산 사모펀드 시장의 정보 수집과 관련해 가장 신뢰할 수 있는 창구가 바로 서울프라퍼티인사이트(SPI)입니다. SPI의 사모펀드 데이터와 리포트가 투자자들의 주목을 받는 이유도 여기에 있습니다. SPI가 발간하는 사모펀드 리포트는 국내 부동산 사모펀드의 비공개 데이터를 체계적으로 수집·분석해, 시장의 큰 흐름과 주요 기관 투자자들의 자금 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 돕습니다.

정보의 양과 정확도 측면에서 국내 유일, 최대 사모펀드 데이터를 보유하고 있습니다. 2025년 3월 17일 기준, SPI가 수집한 국내 부동산 사모펀드 수는 3,407개(청산 포함)에 이릅니다. 이 중에서 현재 운용 중인 펀드는 1,972개입니다. 금융투자협회를 통해 확인할 수 있는 사모펀드 숫자와 자산 규모 외에 유형(개발 대출 등), 투자 지역, 투자 대상, 섹터, 만기일, 투자자 정보 등 더 자세한 정보도 제공합니다. 이러한 통계 기반의 분석은 투자 트렌드를 읽고 전략적 의사결정을 내리는 데 핵심적인 역할을 하며, 운용사별 성과 분석은 신뢰할 수 있는 투자 파트너를 선별하는 주요 지표로 활용할 수 있습니다. 
사모펀드는 단순한 투자 수단을 넘어 시장의 변화를 선도하고 완성하는 핵심 도구입니다. 새로운 부동산 가치 창출과 폭발적 성장을 경험하기 위해, 사모펀드는 강력하고 빠른 투자 전략의 하나입니다. 동시에 기관의 투자 흐름은 부동산 지형을 바꾸는 주요한 지표이며, 이를 확인할 수 있는 사모펀드는 변화를 읽는데 주요한 가늠자입니다. 따라서 개인 부동산 투자자라 하더라도 사모펀드 시장의 움직임을 주목해야 할 필요가 있습니다. 

Gemma Choi

Gemma Choi

현 서울프라퍼티인사이트 사모펀드 데이터솔루션팀 상무

ADF자산운용 운용본부 팀장, 삼성증권 대체투자 IB 부문 전략투자팀 VP, 글로벌 부동산 서비스 기업(Savills, Colliers 및 CBRE) 리서치 팀장을 역임했다. 국내 부동산 사모펀드 시장의 비공개 데이터를 수집·분석하고 있으며, 데이터 기반 시장 분석과 전략적인 인사이트 제공을 통해 기관투자자 및 운용사의 투자 의사결정을 지원하고 있다.