집을 사면 어떤 세금이 따라올까?

우리가 집을 사면 한동안 그 집을 보유하다가 언젠가는 팔게 되겠죠. 이렇듯 누구나 부동산 거래를 경험할 때 취득, 보유, 처분의 세 단계를 거치게 됩니다. 일반적인 개인이 주택 거래의 각 단계에서 부담하는 주요 세금은 아래와 같습니다. 

취득 단계 - 취득세

주택에 대한 취득세는 주택 수, 취득가액, 전용면적, 조정대상지역 여부 (서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구) 등에 따라 세율이 크게 달라집니다.

예를 들어, 무주택자가 취득가액이 6억 이하이고 전용면적이 85㎡ 이하인 아파트를 매수하는 경우에는 취득세율이 1.1%(지방교육세 포함)에 불과하나, 3주택자가 전용면적이 85㎡를 초과하는 아파트를 추가로 매수하면(즉, 1세대 4주택자가 되면) 취득세율이 무려 13%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)에 이릅니다.

만약 서울 지역 아파트를 매수한다면 취득세가 적어도 수천만 원에 이를 수 있기 때문에, 매수자금 조달계획을 세울 때 취득세 예상 금액을 반드시 확인해야 합니다.

참고로 취득세는 주택을 취득한 날(보통은 잔금일)로부터 60일 이내에 신고·납부하는 것이 원칙인데, 등기를 하려면 실무상 취득세가 먼저 납부되어야 하므로 보통은 등기 전에 신고·납부하게 됩니다.

보유 단계 - 재산세, 종합부동산세

주택에 대한 재산세는 기본적으로 최저 0.1%부터 최고 0.4%까지의 누진세율이 적용됩니다(재산세 도시지역분, 지방교육세 별도). 재산세는 세율 자체도 그리 높지 않고, 실제 거래가격(이른바 시가)에 바로 재산세율을 곱하는 것이 아니라 공시가격의 일정 비율(아파트의 경우 60%)에 재산세율을 곱하여 산출하므로, 보통은 세액이 크지 않아 내 집 마련 자금조달 계획에 영향을 미치지는 않습니다(조정대상지역 중과도 없습니다).

참고로 재산세는 매년 6월 1일 현재 주택을 보유한 사람을 대상으로, 총 재산세의 1/2은 7월 말까지 나머지 1/2은 9월 말까지 납부하도록 고지서가 옵니다. 그래서 주택 소유자가 별도로 신고할 필요 없이 고지서를 받아 납부하면 됩니다.

주택에 대한 종합부동산세는 최저 0.5%부터 최고 5%까지의 누진세율이 적용됩니다(농어촌특별세 별도). 세율만 놓고 보면 재산세율보다 높아 부담이 될 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 종합부동산세 역시 주택의 시가에 종합부동산세율을 바로 곱하여 산출하는 것이 아니라, 공시가격에서 9억(1세대 1주택자는 12억)을 공제한 나머지 금액의 일정 비율(60%)에 세율을 곱하여 산출하므로, 보통의 경우에는 큰 부담이 되지는 않습니다. 과거 종합부동산세가 실질적으로 부담이 되는 시기도 있었으나, 현 정부가 시행령으로 가능한 범위 내에서 종합부동산세 부담을 많이 낮추었습니다.

 참고로 주택 종합부동산세 역시 매년 6월 1일 현재 주택을 보유한 사람을 대상으로, 12월 15일까지 납부하도록 고지서가 옵니다. 그래서 일반적인 주택 소유자라면 별도로 신고할 필요 없이 고지서를 받아 납부하면 됩니다. 다만, 원하는 경우에는 고지서와 무관하게 별도로 신고·납부도 가능합니다.

처분 단계 - 양도소득세

개인이 주택을 팔면 판 가격과 산 가격의 차이(양도차익)에 대해 양도소득세를 부담하게 됩니다. 주택 양도소득세는 최저 6.6%에서 최고 49.5%까지의 누진세율이 적용되는데(지방소득세 포함) 각종 비과세(1세대 1주택 12억)와 공제(장기보유특별공제 등)가 있기는 합니다만, 세율 자체가 높아 양도소득세 금액은 결코 적지 않습니다. 따라서 만약 서울 지역 아파트를 매도하고 갈아타기를 하는 경우라면 양도소득세가 수천만 원 이상에 이를 수 있기 때문에, 자금 조달계획을 세울 때 양도소득세 예상금액도 반드시 확인해야 합니다

참고로 주택 양도소득세는 양도일(보통은 잔금일)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 신고·납부하여야 합니다.