부동산을 단순히 공간으로 이해할 수도 있지만 시대 흐름에 따라 하나의 산업적, 경제적 지표로 해석할 수도 있습니다. 같은 지역, 같은 땅이지만 쓰임새는 계속해서 달라지기 마련입니다. 그렇기에 부동산을 그릇이라고 표현하는지도 모르겠습니다. 같은 그릇이어도 어떤 음식을 담는지에 따라 쓰임새는 달라지기 마련이죠. 부동산도 비슷합니다. 같은 땅이지만 시대의 필요에 따라, 사람들의 라이프 스타일에 따라 모두 다른 활용도를 가집니다. 과거 농경지였던 공간이 공장으로 변화하고, 공장은 다시 물류창고로 다른 쓰임을 가지는 과정이 하나의 사례입니다.

산업, 정책, 생활의 변화가 바꾸는 부동산의 쓰임

 과거 부천, 안양, 구로 등의 지역은 농경지였습니다. 그러다 1970년대 들어 산업의 변화에 따라 공장이 자리를 잡았습니다. 동일한 땅이지만 농사를 지어 곡식을 생산하는 것에서 물건을 만드는 것으로 역할이 바뀐 것이죠.

한국은 1960년 이후 급격한 산업화를 겪었습니다. 산업화 과정에서 농경지가 공장으로 바뀌며 섬유, 의료, 신발, 가발 등 경공업 중심 산업 발전이 진행됐습니다. 정부의 경제개발 5개년 계획 수행, 수출 중심 산업 육성 등의 정책적 영향도 컸습니다. 1980년대에 들어서며 중화학공업 육성 정책과 대기업 중심 경제 성장 기조에 따라 철강, 자동차, 반도체 등이 발전했습니다. 산업의 변화 과정에 따라 땅의 용도와 쓰임도 달라졌습니다. 산업의 주체가 되는 공장들이 많이 늘어난 것이죠. 그러다 1990년대를 지나며 공장들의 해외 이전이 진행되고, 땅은 점차 기능을 잃었습니다. 그럼에도 땅 자체의 값어치는 여전히 존재했죠. 땅값은 비싼 곳인데 생산 가치가 없는 부동산에 가까워진 것입니다. 그러니 가치를 만들기 위한 변화가 필요했고, 그 자리에 생긴 것이 물류센터입니다.

물류센터의 등장은 산업과 유통, 라이프 스타일의 변화 모두에서 영향을 받았습니다. 이천, 용인, 김포 등의 지역도 동일한 역할을 수행하고 있습니다. 대형 물류 단지로의 변화는 쿠팡이나 네이버, 마켓컬리 등 이커머스 업체들의 등장과 밀접하게 연관됩니다. 오프라인 구매보다 온라인 구매에 익숙해진 사람들의 생활 변화도 부동산의 가치 변화에 영향을 주었습니다. 이용자들이 늘어나니 이커머스 업체는 배송과 유통의 혁신을 위해 소비자 가까운 곳에 대규모 물류센터를 여러 곳 필요로 하게 되었습니다. 그렇게 물류센터가 늘어났습니다. 땅은 늘 같은 곳일 수 있지만 쓰임과 역할에 따라 가치는 무한으로 변화한다는 사실을 한 번 더 확인할 수 있는 부분입니다.

지역 가치가 변화하는 도시화 과정 속 부동산의 흥망성쇠 

앞서 간단하게 사례로 설명한 것처럼 논밭이었던 땅의 쓰임은 시시각각 변화합니다. 다만 땅의 변화가 곧 지역의 변화, 가치의 상승으로 이어지는 것은 아닙니다. 이를 위해서는 점진적인 지역적 역할과 생활의 변화가 함께 이뤄져야 합니다. 이것도 예를 하나 들어 설명해 보겠습니다.

1기 신도시로 개발된 분당, 일산, 평촌, 부천 등을 떠올려 보면 됩니다. 농경지에 주택이 생기기 시작합니다. 주택이 들어서면 자연스럽게 사람들이 이용할 수 있는 상업용 시설이 필요하게 됩니다. 이어 업무용 시설까지 생기고 나면 잠만 자는 지역에서 일을 하고 생활하는 지역으로 역할이 확장됩니다. 자연스럽게 서비스 시설도 강화됩니다. 이것이 도시화 과정입니다. 1980-1990년대 1기 신도시들이 이 과정을 그대로 거쳤습니다. 아파트가 생기고 뒤따라 유통 시설이 생겼습니다. 이때 만들어진 유통 시설들은 대부분 대형마트였습니다. 대형마트와 백화점에 사람들이 몰렸기 때문에 당시의 관점으로 투자 가치도 높았습니다. 과거 일산에 이랜드 소유 백화점이 호황을 누릴 시기, 해당 백화점 유동화 상품에 투자자들이 몰렸던 것도 같은 이치입니다.

대형마트의 흥망성쇠와 복합개발

시간이 흐르면서 라이프 스타일이 변화했고, 오프라인 쇼핑은 줄어듭니다. 반대로 온라인 거래는 활성화되죠. 사람들이 찾지 않는 지역은 슬럼화되기 마련입니다. 기능 변신에 성공한 곳들은 다시 재활성화되는 반면 변신에 실패한 곳들은 슬럼화가 가속화됩니다. 이렇게 동일한 땅, 같은 지역, 비슷한 기능을 가지고 있음에도 시대의 변화를 따라가지 못하면 결국 가치와 쓸모를 잃게 됩니다.

대구 월마트-이마트 전환과 현재의 개발 과정을 살펴보면 이런 지점을 이해할 수 있습니다. 2006년 이마트는 월마트 시지점과 성서점을 매입해 이마트로 전환합니다. 당시에는 대구에서 이마트 독주 체제가 현실화했다는 기사가 나기도 하고, 공정거래위원회가 일부 점포 매각을 조건으로 인수를 승인하는 등 높은 가치 평가를 받았습니다. 그러나 2018년에는 적자 매출로 인해 정리 대상 매장에 포함됩니다. 결과적으로 2021년 영업을 종료합니다.

대형마트는 성공한다는 공식이 맞던 시기도 있었습니다. 그러나 온라인 구매가 활성화되며 불패 신화를 보여줄 것 같던 대형마트도 쇠퇴합니다. 코로나19가 온라인 활성화를 가속했지만, 이전부터 사람들의 생활 습관은 조금씩 달라지고 있었습니다. 이런 변화의 사인들을 조금 더 빠르게 인지했다면 결과가 조금 달라졌을 수 있습니다. 결과적으로 해당 부동산 자산은 케이비클라비스가 낮은 가격에 매입해 문화 복합시설 개발 계획을 세웠습니다. 그러나 이 또한 계획만 있을 뿐 개발을 시작하지는 못한 상태입니다.

공장에서 MZ 라이프 핵심 지구로 변화한 성수동

서울에서도 쓰임의 변화 사례는 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 공장 지역에서 지식산업센터로 바뀐 곳들이 너무 많죠. 구로, 가산, 성수, 문정 같은 곳들은 대규모 공장들이 밀집한 지역이었는데 시대, 인구의 변화 영향으로 기능이 달라지고 있습니다. 앞서 설명했던 것처럼 1990년대 제조업 입금의 급격한 증가로 공장의 해외 이전이 활발해졌고, 그에 따라 빈 곳들은 다른 쓰임으로 채워질 수밖에 없었습니다. 제조업 공장으로 활용된 지역의 특징 중 하나가 공간 활용도 및 가치는 낮으나 땅값은 높은 곳들이 많았던 것도 이유가 됐습니다. 재개발을 거쳐 지식산업센터라는 기능 공간으로 변화했죠. 돈 많이 버는 기업들이 나오게 되고, 공장에서 사무실로 기능이 바뀌면서 지역과 환경의 변화, 산업 패러다임의 변화까지도 이어졌습니다. 지식산업센터에 대한 정부 지원 증대도 이런 변화에 더 힘을 실어줬습니다.

성수동 개발도 이런 추세는 동일했습니다. 공장 지대에서 자산으로 변화하고, 자산이 접근성과 소비 패턴, 사람들의 라이프 스타일 변화에 맞춰 핫한 리테일 지역으로 바뀌었습니다. 지역의 변화는 젊은 소비층을 지역으로 이끄는 역할을 했고, 사람이 모이니 기업이 다시 모이는 선순환이 만들어졌죠. 이제는 오피스로 변화가 한 번 더 진행되고 있습니다. 기업들의 사옥이 성수동에 자리를 잡는 중이죠. 실제로 무신사, 크래프톤, 젠틀몬스터 등 여러 기업의 사옥을 성수동에서 만나게 될 예정입니다. 팝업스토어 활성화로 인해 강남보다 유통 면에서 높은 점수를 받기도 했죠.

부동산 개발, 지역의 변화 방향이 사람들의 니즈와 라이프 스타일 변화를 수용했기에 지금의 성수동이 가능했다고 생각합니다. 물론 공장 지대로 개별 필지가 넓어 개발에 용이했다는 등 기술적, 지리적 영향도 있을 것이고 앞으로 가지는 과제도 있을 겁니다. 그러나 성수동의 성공적 변화 발전은 사람들의 관심사, 사람들이 모이게 하는 문화적 가치를 만들어 냈다는 부분을 간과해서는 안 됩니다. 사람이 없는 부동산은 성공하기 어렵습니다. 당연한 명제지만 놓치는 경우가 많습니다.

부동산 개발, 변화에 예민할 수 있어야 성공 확률 높아져

부동산의 변화가 하나의 계획을 따라 꾸준히 진행되는 것은 아닙니다. 부동산 개발은 꽤 오랜 시간이 소요되며, 큰 자본이 움직이는 과정입니다. 그렇기에 처음 계획을 그대로 실현하는 개발 사례를 찾는 것이 오히려 어렵기도 합니다. 계획은 복합몰이었으나 오피스텔로 바뀌기도 하고, 라이프 사이언스 개발이 오피스 개발로 달라지기도 합니다.

필자도 과거 구로에 있는 롯데마트를 인수한 경험이 있습니다. 당시 롯데마트 옆에는 CJ제일제당 공장이 있었습니다. 처음 인수를 할 때는 복합몰을 계획했는데, 오피스텔과 지식산업센터 개발로 변경되었다가 현재는 오피스 개발로 한 번 더 변화가 생기고 있습니다. 현대백화점을 인수해 라이프 사이언스로 개발을 계획했다가 오피스 중에서도 특화된 오피스 공간으로 바꾸려는 모습, 영등포역과 신도림 사이 여러 공장이 지식산업센터로 지어지다가 다시 복합물로 만들어지거나 오피스로 바뀌는 사례 등도 빈번합니다. 그만큼 공간 계획은 다변화되는 분야이며, 꾸준히 변화하고 있는 것입니다.

그렇기에 부동산 개발 또는 투자를 계획한다면 세상의 변화, 사람들의 변화에 예민하게 관심을 기울여야 합니다. 부동산이 호흡이 긴 산업이라고 하지만 성공적인 결과를 얻기 위해서는 빠른 환경 변화에 기민한 반응도 필요합니다. 사람들의 변화와 궤를 같이하지 못하면 부동산의 쓰임은 적어지고, 가치는 줄어들 수밖에 없습니다.

상권, 입지보다 부동산의 본질적 쓰임에 대한 고민 필요

부동산 개발의 변화 과정에서 또 하나 살펴야 하는 것이 정부의 정책입니다. 부동산은 정책과 떼려야 뗄 수 없습니다. 이 사례로는 명동의 티마크 그랜드 호텔의 변화를 생각해 볼 수 있습니다. 티마크 그랜드 호텔은 기존에 오피스 자산이었습니다. 2009년 코람코자산신탁이 리츠로 인송빌딩(대한전선 사옥)을 인수하면서 부동산 투자 시장에 나오게 되었습니다. 그러나 대한전선과의 임대 계약이 끝난 후 임대 등의 문제로 여러 어려움을 겪습니다. 오피스 운용 방안을 고민하던 차에 환경이 변화합니다. 당시 중국 관광객들이 명동에 몰리던 시기였습니다. 정부는 부족한 호텔을 지으면 용적률을 올려주는 등 여러 정책을 내놓았고, 코람코자산신탁은 몇 차례 매각에 실패하면서 오히려 시장의 변화를 새로운 가치 상승 포인트로 삼았습니다. 결국 코람코는 직접 호텔 리모델링에 나섰고, 그렇게 개발된 곳이 '티마크 그랜드 호텔'입니다.

이후 하나대체투자자산운용이 공모를 통해 690억 원 정도의 자금을 모집해 인수하며 유명해졌습니다. 리모델링을 거쳐 비즈니스 호텔로 영업을 시작했으나 영업 악화로 다시 한번 새 주인을 만나게 됩니다. 현재는 코로나 이후 고급호텔 산업이 다시 활기를 찾으며 글로벌 브랜드인 IHG의 VOCO 명동이 자리잡았습니다.

반대의 경우도 있습니다. 2024년 이지스자산운용과 SK디앤디가 공동으로 서울 중구 충무로에 있는 '티마크 호텔 명동'을 고급 오피스로 탈바꿈 시켰습니다. 새로운 리모델링으로 탄생한 오피스 빌딩의 이름은 '충무로 15빌딩'입니다. 이렇듯 서울 중심에 있는 자산이자 높은 땅값을 가지고 있음에도 산업의 변화를 잘 읽지 못하면 부동산 자산은 높은 가치를 가지기 어렵습니다.

시장에 따라서 기존의 섹터를 변경해 새로운 가치를 만드는 것은 빈번해졌습니다. 종로에 있는 피카디리 극장 역시 극장에서 복합 문화 공간으로 바뀌었고, 벽산의 중앙 극장들이 변신을 거듭하는 것도 이런 개발의 방향과 맥락을 같이 하는 지점입니다. 그러나 한 가지 기억해야 하는 건 섹터를 바꾼다고 자산의 가치가 상승하는 것은 아니라는 점입니다. 어떻게 쓰이는 자산으로 만들 것인가? 어떻게 운용을 통해 자산의 가치를 유지할 것인가에 대한 깊은 고민 없이 기능만 변화시키는 것은 진정한 의미의 가치 상승은 아니기 때문입니다.

MBK 파트너스의 홈플러스 인수, 그 후

MBK의 홈플러스 인수에 관해 이야기하려면 2010년대 초반으로 거슬러 올라가야 합니다. 2012년 말 전국에 427개의 대형마트가 38.8조 원의 매출액을 보이며 사람들의 생활 중심에 위치했습니다. 높은 신용도, 많은 이용 고객 수를 바탕으로 앵커테넌트 역할을 하며, 임차인으로 주목받기도 했죠. 이런 이유로 상업용 부동산 투자 시장에서 대형 마트의 인기가 상당히 높았습니다. 투자자들은 2011년부터 롯데그룹의 롯데마트를 비롯해 대형마트, 즉 하이퍼 마켓의 유동화에 열을 올렸습니다. 이런 경향은 2018년 정도까지 이어졌습니다. 포트폴리오 개념에서도 긍정적이었고, 크기도 컸습니다. 홈플러스나 롯데마트 등에서 마스터리스(상업 시설 전체를 장기 임대한 후 재임대하는 임차 방식)를 게런티하면서 안정적 수익에 대한 투자자들의 기대감도 높아졌죠.

이 같은 시장 상황에서 MBK는 치열한 경쟁 끝에 홈플러스를 7.2조원에 인수합니다. MBK의 홈플러스 인수는 당시 매우 스마트한 인수로 여겨졌습니다. 부동산을 이용한 안정적인 투자로 여겨졌고, MBK의 화려한 금융 조달 능력은 타 사의 부러움을 샀으니까요. 부채를 활용해 기업을 인수하는 방식인 LBO 기법을 활용했는데, 적은 자본으로 큰 규모의 기업을 인수한 후 기업 가치를 재고해 높은 수익을 실현하는 것이 핵심이었습니다. 당시에는 굉장히 센세이션을 일으켰던 것으로 기억합니다. 

하지만 부동산 운용(Management)도 중요한 덕목인 것 같습니다. 투자자들 역시 LBO 방식으로 인한 고수익을 기대했던 것 같은데, 결과적으로 현재 시점에서 평가를 다시 하자면 실패에 이르렀다고 볼 수 있습니다. 당시 스마트한 투자 전략이라는 평가가 지배적이었다는 것과 차이가 있는 결과인 셈입니다. 

투자자들이 부동산에 대한 이해가 낮았던 점이 원인 중 하나라고 생각됩니다. 부동산 자산을 매각해 유동화를 하는 것이 전략이었는데, 부동산으로 투자한 대형마트 시장이 굉장히 빠르게 변화하는 것을 감지하지 못한 것이죠. 사실 그때부터 부동산의 리테일 시장은 크게 변화하고 있었습니다. 이커머스의 등장과 빠른 발전이 기존의 오프라인을 집어 삼켜버렸으니까요. 이에 롯데, 신세계, 현대 등 오프라인 중심 유통사들도 어려움을 겪었지만 그들은 나름대로 적절한 대응을 해 나갑니다. 새로운 경쟁자와 협업해 온라인 사업을 전개하고 옵니채널로 발전 시키는 등 다양한 시도를 통해 단순한 하이퍼 마켓의 쇠퇴를 보완하는 방법을 찾아낸 것입니다.

하지만 홈플러스는 오로지 하이퍼 마켓 안에서의 전략으로 큰 파도를 이겨내긴 힘들었죠. 특히 부동산의 변화를 감지 하지 못한 채 금융 중심으로 매입과 매각을 고민했던 것이 아닌가 싶습니다. 그때쯤 대부분의 투자자문사나 투자운용사들은 리테일 투자를 거의 배제하고 있는 분위기였습니다. 리테일 상황이 부정적으로 변화한다는 것을 알았기 때문입니다. 아쉽게도 MBK는 소비패턴의 변화에 따라 부동산이 예상보다 훨씬 빠른 속도로 변화한다는 점을 간과했던 것 같습니다. 투자 기법을 활용하는 것은 똑똑했으나 본질인 부동산에 대한 이해를 쌓지 못했다는 점이 아쉬운 결과를 불러온 것이죠.

다양한 부동산 개발 사례를 바탕으로 부동산 시장의 변화 과정에 관해 설명했습니다. 여기서 주요 포인트는 부동산이 시장의 변화, 소비 패턴의 변화, 인구학적 변화 등 땅의 본질적 기능인 생산적 측면과는 다른 영향으로 바뀌고 있다는 것입니다. 투자자들이 이런 변화의 신호를 놓치면 굉장히 스마트한 투자 전략 또는 뛰어난 개발 계획을 활용했음에도 온전한 수익과 성공적인 결과를 기대하기는 어렵습니다. 수익화하는 시점을 놓치거나 자산의 섹터를 변화하는 밸류애드 전략에 실패할 확률이 높아지고, 이는 투자 실패로 이어질 수 있기 때문입니다.

그렇기에 부동산 투자자 또는 개발자는 세상의 변화에 늘 관심을 기울여야 합니다. 세상의 변화, 사람들의 생활 방식에 따라 어떤 개발을 기획하고 진행할 것인지 늘 고민하고 예민하게 반응해야 합니다. 그래야 부동산이라는 큰 그릇에 알맞은 자산을 담아 성공적인 투자라는 결과를 얻을 수 있습니다.