이번에는 리츠의 또 다른 종류에 대한 이야기를 해보겠습니다. 일반적으로 리츠는 ‘부동산’을 기초자산으로 보유합니다. 모두 그렇게 알고 있죠. 다만 리츠는 부동산뿐만 아니라 부동산과 관련된 ‘증권’을 보유할 수도 있습니다. 부동산투자회사법 제2조에는 ‘부동산투자회사는 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자 가능하며 부동산투자회사의 주식 및 사채를 비롯하여 부동산매출채권, 담보부채권 등이 이에 속한다’라고 명시되어 있습니다.

여러 용어들이 등장하면 어려울 수밖에 없습니다. 실제 리츠의 예를 들어서 좀 더 설명해보겠습니다. 미국에는 건물, 상가, 창고 등 물리적인 부동산이 아닌 주택담보대출증권(MBS)을 기초자산으로 하는 리츠가 있습니다.  우리가 대출을 받아 아파트를 매입한 후, 매달 상환하는 주택담보대출 원리금을 자산으로 하는 리츠인 셈입니다.

K리츠 역시 실물 부동산이 아닌 우선주와 부동산 펀드 등을 기초자산으로 보유한 리츠가 있습니다. 리츠의 전체 자산 중 부동산 펀드의 비중이 40%를 초과하는 리츠를 '재간접리츠'라고 부릅니다. 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠, NH프라임리츠 등이 이에 속합니다. 비중이 40%를 초과하지 않아 재간접리츠로 분류되지 않은 리츠 중에도 부동산 펀드 등에 투자하는 사례도 있습니다. 최근 ETF의 상장 재간접리츠, 부동산/리츠ETF에 투자를 허용하는 개정안이 입법 예고되기도 했습니다.

재간접리츠는 이중수수료 문제를 비롯해 의사결정과정, 정보 취득과정에서 다소 불리하다는 특징을 갖고 있습니다. 롯데백화점 A점을 보유하고 있는 롯데리츠는 해당 백화점에 대해서 완전한 소유권을 보유하고 있습니다. 주주의 동의가 있다면 백화점을 부수고 오피스텔로 변경할 수 있으며(법적 허가를 득하는 등 기타 조건 제외) 매각 등 처분에 있어서도 자유롭습니다. 하지만 재간접리츠의 경우 특정 건물을 가진 리츠 또는 펀드의 일부 지분만 보유하고 있어서 건물 처분, 용도변경 등의 과정에서 다른 주주들이나 건물을 보유 중인 리츠 또는 펀드와 충돌이 발생할 수 있습니다. 정보 취득과정에 있어서도 재간접리츠의 운용사와 해당 실물을 보유하고 있는 펀드(또는 리츠)의 운용사가 다르면 재간접리츠 주식을 보유 중인 주주들은 여러 단계를 거쳐야 실물 자산에 대한 정보를 얻을 수 있습니다. 그렇기에 불리한 부분이 있는 것이죠.

부동산 펀드를 보유한 리츠에 투자한다면 해당 리츠가 펀드를 어떻게 엑시트(exit) 할  것 인지에 대한 고민도 필요합니다. NH프라임리츠의 더에셋(현대 인베스트먼트38호펀드 수익증권)처럼 실물 부동산 자산의 매각으로 리츠가 보유한 펀드도 매각되는 사례가 있지만, 미국의 블랙스톤 사태처럼 위기상황에서 부동산 펀드가 환매 중단되는 사례도 있기 때문입니다.

그렇기에 재간접리츠여도 기초자산을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 리츠의 운용사와 리츠가 보유한 부동산 펀드의 운용사가 같다면 적어도 매각 등 엑시트 (exit) 부분에 있어서는 유리할 수 있습니다. 책임소재 측면에서 리츠와 펀드의 운용사가 같기 때문에 부동산 매각 실적에 대한 책임이 오롯이 운용사에게 귀속되기 때문입니다. 운용사의 역량도 중요합니다. 눈에 보이는 명확한 데이터가 있는 것은 아니지만, 운용사가 지금까지 매매했던 히스토리를 살펴보면 도움이 됩니다.