안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~!
상업용 부동산을 운영하는 가운데 임대차계약은 가장 중요한 계약 중 하나입니다. 임대차계약을 어떻게 체결하는가에 따라 보유 기간 동안의 현금흐름이 확정되기 때문입니다. 즉, 임차인과의 계약이 상업용 부동산 투자 수익률을 결정하는 핵심인 것입니다.
따라서 상업용 부동산에 투자를 한다면 임차인의 종류나 신용도에 따라 그에 적합한 임대차계약을 체결해야 합니다. 임대차계약의 유형은 계약 조건 또는 임대료, 관리비가 어떻게 산정이 되는지에 따라 달라집니다.
그러면 상업용 부동산에는 어떤 종류의 임대차계약 형태가 있을까요? 임대차계약의 종류부터 살펴보겠습니다.
고정 임대료 방식의 계약
상업용 부동산의 임대료는 보통 단위 면적당 임대료를 기준으로 책정합니다. 공식적인 표기 방법은 아니지만 현업에서 1평당(3.3㎡) 면적을 기준으로 월간 임대료를 부과합니다. 예를 들어, 임대료가 평당 10만 원인 공간을 100평 임대한다면 월간 1,000만 원의 임대료가 발생하는 것입니다. 이런 계산 방식이 기본적으로 임대료를 산정하는 기준이 됩니다.
임대료를 계산하는 데 적용하는 면적은 크게 전용면적과 임대면적으로 나뉘기도 합니다. 전용면적은 임차인이 실질적으로 사용하는 면적을 말하고, 임대면적은 로비, 복도, 계단, 주차장 등 다른 사람들과 함께 사용하는 공용면적이 배분되어 합산된 면적을 말합니다. 보통 오피스 빌딩은 임대면적을 기준으로 임대료를 부과하고 리테일이나 판매시설은 전용면적을 기준으로 임대료를 부과합니다.
매출 연동형 임대료 계약
판매시설의 경우 빌딩의 특정 공간에서 발생하는 매출이 크면 임대료를 더 많이 낼 수 있는 여력이 있을 것입니다. 예를 들어, 1층이나 접근성이 좋은 공간에 리테일 업종이 입점하면 유동 인구가 많아 제품 판매가 잘될 수도 있습니다. 임대인은 영업이 잘되는 것을 보면서 임대차계약을 바꾸고 싶은 마음이 생길 수 있습니다. 그렇다고 매출이 올라가는 것에 맞춰 매번 계약을 바꾸는 것도 번거로운 일입니다. 이럴 때 활용할 수 있는 임대료 형태가 매출 연동형 임대료입니다.
매월 납부해야 하는 임대료를 판매하는 제품의 매출 금액과 연동하여 결정하는 것입니다. 매출 연동형 임대료를 활용하는 임차인으로 스타벅스와 같은 곳이 대표적입니다. 스타벅스는 판매하는 총매출액의 일정 퍼센트를 매월 임대료로 납부합니다. 입점하는 곳의 위치나 상황에 따라서 수수료율을 협의하여 정합니다.
매출 연동형 임대료는 임대인과 임차인이 함께 이익을 향유할 수 있는 구조입니다. 그렇기에 임차인이 더 많은 매출을 낼 수 있도록 임대인의 지원 가능성이 높아집니다. 임차인의 입장에서도 임대인이 경쟁업종을 넣기 위해 계약을 종료하거나 직접 유사한 업종의 창업하는 등의 위험을 낮출 수 있다는 장점이 있습니다.
최소 보장 임대료 방식의 계약
앞서 설명한 매출 연동형 임대료는 장점도 있지만 단점도 존재합니다. 예를 들어, 임차인의 매출이 예상한 것처럼 발생하지 않거나 외부 요인으로 인해 업황이 부진할 수도 있습니다. 이때 임대인이 수취할 수 있는 임대료도 동반해서 하락할 가능성이 존재합니다. 이런 위험을 방지하기 위해 최소 보장 임대료라는 것을 함께 활용하기도 합니다. 최소 보장 임대료는 영어로 MRG라고 부르는데, Minimum Rent Guarantee의 약자입니다. 한글로 해석해 보면 ‘임차인이 최소한 납부해야 되는 임대료’ 정도가 됩니다. 시장 상황이 좋지 않아 임차인의 매출이 저조하더라도 최소한 납부를 해야 하는 임대료를 정해 놓았기 때문에 임대인에게는 안전장치로 활용이 가능한 조건입니다. 임대료의 상한은 매출과 함께 지속적으로 상승할 수 있지만, 반대의 경우에는 적어도 최소 보장 임대료만큼은 수익으로 확보하게 됩니다.
