K리츠 업계 최대 규모 IR 행사인 ‘콥데이(K-REITs corporate day)’가 이달 15~16일 열렸습니다. 올해는 11개 리츠가 참여했는데요. SK리츠, 이지스밸류리츠, 디앤디플랫폼리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스레지던스리츠, 신한서부티엔디리츠 등이 15일, 롯데리츠, 코람코라이프인프라리츠, 신한알파리츠, 제이알글로벌리츠, 삼성FN리츠 등이 16일에 IR을 진행했습니다(IR자료는 개별 리츠 홈페이지에서 확인 가능).

행사를 주최한 삼성증권은 상장 리츠 시장의 최근 흐름과 트렌드를 네 가지 키워드 및 트렌드로 제시했습니다. 고금리 시기를 거치며 점차 다양해지고 있는 성장 방식, 힘을 싣기 시작한 배당 예측가능성, 여러 사례로 입증되는 스폰서 리츠의 변화, 회사채 등에서 뚜렷한 조달금리 하락입니다. 이날 삼성증권이 내놓은 보고서(9회 K-REITs Corporate day takeaways: 아픈만큼 성장)을 토대로 관련 내용을 소개해드립니다.

'조달금리 하락세' : 2026년이면 2023년 수준 회복 전망

K리츠는 금리인하 전망 속에  뚜렷한 조달금리 하락세를 보이고 있습니다. 특히 AA급 신용도를 보유한 SK리츠와 롯데리츠는 그 수혜를 온전히 누렸습니다. 이후 A급 이하로도 훈풍이 확산되고 있는데요. 삼성증권은 복수 리츠들이 준비 중인 자산재평가 완료 시 LTV 하락과 이에 따른 조달금리 하락은 더욱 빠르게 진행될 것으로 예상했습니다.

삼성증권이 추산한 업계 가중평균 금리는 2024년을 정점으로 하락해 2026년의 경우 2023년 수준으로 회귀할 것으로 예상했습니다. K리츠는 차입 종류 다변화, 차입 만기 분산 등으로 금리 변수에도 강한 체력으로 성장하고 있다는 분석입니다.

'성장 방식 다양화' : 공동투자, 개발 참여 등 확대

이경자 삼성증권 리서치센터 팀장은 “지금까지 상장 리츠는 실물자산을 편입해 임대수익을 확보하는 수동적 전략이 일반적이었지만, 향후엔 외부 변수에 높은 방어력을 보이며 성장할 수 있도록 성장 방식이 다변화될 것”이라고 설명했습니다.

특히 SI(전략적 투자자), FI(재무적 투자자)와 공동투자를 통해 리츠의 자금을 줄이면서 우수한 자산을 확보하는 방식, 개발에 참여해 미래 가치 상승을 주주들에게 환원하는 방식 등이 그 예로 들었습니다(최근 프로젝트리츠 개정안이 국회법사위 통과).

'배당 안정성 최우선': 가이던스 제시, 유상증자 등 영향 최소화

복수 리츠들이 배당 안정성과 예측가능성 제고에 힘을 싣는 기류도 강조했습니다. 2028년까지의 배당 가이던스를 제시한 롯데리츠를 시작으로 신한알파리츠와 신한서부티엔디리츠도 2개년치 가이던스를 제시할 예정입니다.

삼성증권은 K리츠의 유상증자와 자산편입에 따른 주가치 희석과 피로감으로 업종 전반의 디레이팅을 야기했다고 짚었는데요. K리츠들이 밝힌 증자 관련 입장을 토대로 향후 증자 규모 최소화, 3자 배정 증자 등의 방식으로 충격을 완화할 것으로 예상했습니다. 증자 시점 역시 시장 상황을 적극 고려할 것으로 평가했습니다.

'스폰서 리츠의 변화': 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠 등 주목

이 팀장은 그동안 꾸준히 금리 하락기에는 리츠의 확장이 용이해 우수한 자산공급자를 보유한 스폰서 리츠의 매력이 부각될 수 있다는 점을 강조했는데요. 특히 한국의 경우 대기업의 부동산 보유 비중이 높다는 점에서 스폰서 리츠 주도의 성장이 불가피했죠.

특히 스폰서 리츠 고유의 강점을 살리는 방향으로 전환한 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠 등의 주가 상승 여력이 확대될 것으로 예상했습니다. 이들은 고금리 후유증이 컸던 만큼 반등도 강할 전망이고, 편입 자산의 범위가 확장되고 있고, 스폰서와 공동투자 등 스폰서의 책임을 강조하고 있다는 점을 이유로 꼽았습니다.

삼성증권의 K리츠 콥데이 관련 보고서(9회 K-REITs Corporate day takeaways: 아픈만큼 성장)는 별도 웹사이트(https://www.samsungpop.com/streamdocs/mail/sd;streamdocsId=FJH5wJG676w0ssl6f_Tf3V73fH_FUnP4l6CilA8OHtE)를 통해 전문을 확인할 수 있습니다.