SK리츠의 강점을 한마디로 표현하자면, K리츠에서 '최초'라는 타이틀이 가장 어울리는 회사입니다. K리츠 가운데 최초의 분기배당을 실시하였고, 최초의 월배당을 시도(관련 법에 의해서 보류)하였습니다. 또한, 다른 리츠들에 비해 규모가 크기 때문에 규모의 경제 실현이 가능하며, 이를 바탕으로 높은 신용등급을 보유하고 있습니다. 
더불어, ETF 등 간접투자상품을 통한 매수세가 있습니다. 자금조달방법을 가장 다양하게 사용한 리츠이기도 합니다. 회사채와 부동산담보대출만을 사용했던 K리츠들이 SK리츠의 자금조달 이후에 전환사채 등 다양한 자금조달기법을 사용하였습니다. 

지금까지는 다소 교과서적인 장점을 나열했다면, 개인투자자가 본 SK리츠의 강점에 대해서 이야기할까 합니다. 
첫째, 배당가이던스를 유지하고 이를 지킨 기업입니다. 지금까지 고금리 상황으로 바뀌든, 유상증자를 하든, 자산을 매각하든 분기 별 주당 60원 대는 꾸준히 유지했습니다. 배당을 기반으로 한 현금흐름을 중시하는 투자자라면, 다른 리츠 대비 충분히 배당의 안정성을 느낄 수 있었습니다. 

둘째, 각종 IR 행사에 가장 많이 참여하는 리츠 중 하나입니다. 보통 운용사들이 IR행사에 참여하는 이유는 신규 자산의 편입, 기존자산의 매각, 유상증자 등 회사의 이벤트(Event)가 발생할 때 참여하였습니다. 거꾸로 말하면, 해당 리츠에 이벤트가 없을 때 굳이 참여하지 않는 곳도 많습니다. 하지만, SK리츠는 그러한 이벤트가 발생하지 않아도 꾸준히 참여하였습니다. 기존에 했던 IR 내용 혹은 규모가 작은 리파이낸싱에 대해서 설명하였습니다.

연장선상에서, 보통 다른 리츠들은 시장에서 불리한 평가를 받는 상황 혹은 비난이 쏟아지는 상황에서 IR행사에 참여하지 않거나 악재를 숨기기 급급했지만, SK리츠는 '수처리센터' 편입 당시 피하지 않고 정면돌파하는 모습을 보여주었습니다. 

삼성증권 K-REITS Corp Day 행사는 개인투자자가 접근하기 어렵습니다. 대부분 리츠의 PPT자료를 보거나 삼성증권 리포트를 참고하는데 그칩니다. 하지만, SK리츠는 유일하게 매번 영상까지 공유해주기 때문에 원하는 정보를 얻을 수 있었습니다. 

스폰서 리츠는 필연적으로 그룹 입김의 영향을 받습니다. 그 과정에서 나타난 것이 SK하이닉스의 수처리센터라고 생각합니다. 개인투자자들과 스폰서 간의 이해관계는 '일치'하지 않을 수 있습니다. 가령, SK리츠가 보유한 주유소 자산들은 매각이 활발하게 진행되며 매각차익 역시 특별배당의 형태로 지급되지만, 현재 그룹 사옥으로 사용하는 오피스 빌딩에 대한 매각차익이 쉽게 발생할지에 대한 것은 의문입니다. 

주주 간의 이해관계가 아닌, 스폰서 계열사 간의 이해상충이 나타날 수 있습니다. 예를 들어, SK리츠가 보유한 자산에 대해 SK리츠는 매각을 원하고, 이를 사용 중인 또 다른 계열사는 매각을 원하지 않을 수 있습니다. 반대의 상황 역시 발생할 수 있을 것입니다. 이해관계자가 다양할수록 원하는 결과까지의 도출이 다소 복잡해질 수 있을 것입니다.

2023년 유상증자 때 SK리츠의 신주인수권이 1원에 거래된 적이 있습니다. 당시 SK리츠 측은 시장의 주식 거래량을 늘리기 위해 스폰서가 유상증자에 참여하지 않는다고 해명하였습니다. 개인투자자의 입장에서 볼 때, 스폰서가 보유물량을 늘린다면 스폰서가 보유 부동산에 대해 확신을 가진다고 생각합니다. 

앞서 말했던 전환사채의 발행은 양날의 검입니다. 고금리시기에는 이자비용을 저렴하게 하여 자금을 조달할 수 있는 방법이지만, 상승기에는 주식수가 늘어나 주가 상승이 더딜 가능성도 존재합니다. 

SK리츠는 IR 행사에서 신재생에너지, 데이터센터 등 성장하는 자산에 투자할 수도 있을 것이라고 언급한 바 있습니다. 

실제 SK친환경 복합스테이션 구조고도화사업을 통해 주유소 자산을 도심형 물류센터 및 복합에너지 플랫폼으로 개발하는 사례를 보여주었습니다. 또한, 아직까지 구체적으로 진행된 바는 없지만 SK그룹의 SK C&C, SK텔레콤 등 정보통신 계열사들의 핵심시설인 데이터센터를 비롯하여 친환경 에너지 발전소 등을 꾸준히 편입할 것으로 예상합니다. 

그럼에도 불구하고 서울 CBD 내의 오피스 빌딩을 통해 하방경직성 및 안정성을 보유하고 있으며, 저효율 주유소 자산 매각 등 포트폴리오를 재편함에 따른 투자의 효율성 증대를 위해 노력하고 있습니다. 

 

기승전결. 결국 SK리츠의 가장 큰 위협은 스폰서인 SK그룹이 성장가능할까?입니다. SK그룹은 다른 재벌대기업에 비해서 돋보이는 특징이 있습니다. 그룹 사업재편이 빈번하다는 것입니다. 좋게 해석하자면 급변하는 시장 상황에 민첩하게 대응한다는 이미지도 있지만, 다른 관점에서는 언제, 어떤 방식으로 사업이 재편될지 알 수 없으며, 사업의 영속성 측면에서도 아쉽다는 느낌도 있습니다.

그룹 전체의 관점에서 볼 때, SK그룹은 석유화학(유공) → 정보통신(SK텔레콤) → 반도체(SK하이닉스) → 2차전지(SKon, SKiet 등) 및 바이오(SK바이오팜)로 그룹의 핵심 먹거리를 변경해왔습니다. 

하지만, 정보통신, 석유화학은 성장하는 사업이 아닌 그룹의 캐시카우이며, 반도체 업종은 반도체 사이클의 영향을 많이 받으며, CAPEX 투자가 지속되어야 하는 부분입니다. 핵심으로 내세운 2차전지 업종은 중국과 국내 2차전지 회사인 'LG에너지솔루션'과 '삼성SDI'에 밀리는 형국입니다. 바이오 역시 삼성바이오로직스나 셀트리온만큼 인지도가 있지 않기 때문에 갈 길은 멀어보입니다.

즉, SK그룹이 꾸준히 성장하지 못한다면, 임차 리스크가 발생할 수도 있을 것이며 범용성 있는 자산이라면 매수자가 많겠지만, 범용성이 떨어지는 자산이라면 가격을 낮추어서라도 매각해야할 것으로 예상합니다.