이제는 가깝고도 먼 나라라는 수식어도 익숙한 일본, 팬데믹 이후 관광이 재개되면서 빠르게 회복한 방일 관광객은 작년인 2024년 연간 3,686만 명을 기록하며 최고 기록을 경신했습니다. 그 중 거의 1/4에 가까운 24%의 관광객은 한국인이었고, 그 수는 880만 명에 달했습니다.

일본 여행이라고 하면 떠오르는 이미지는 모두 다를 것입니다. 오사카의 야경을 수놓는 건물 위 관람차로 기억되는 헵파이브(Hep Five), 도쿄 타워가 보이는 전망대와 거미 모양 동상이 유명한 롯폰기 힐즈, 도쿄 디즈니랜드 또는 오사카 유니버셜 스튜디오 일정을 앞두고 가까운 호텔에서 잠을 청하던 분들도 있을텐데, 이 이미지들에는 또 다른 공통점이 있습니다.

바로 이 모든 자산을 보유, 운영 및 관리 중인 주체가 일본에 상장된 리츠라는 점입니다. 헵파이브는(Hep Five)는 한큐 한신 리츠(Hankyu Hanshin REIT)가, 롯폰기 힐즈 모리 타워는 모리 힐즈 리츠(Mori Hills REIT)가, 도쿄 디즈니랜드 및 오사카 유니버설 스튜디오 옆에 위치한 호텔은 오릭스 제이 리츠(Orix J REIT)가 보유한 자산입니다.

이렇듯 대형 자산들을 많이 보유하고 있는 일본 리츠들은 그 규모부터 국내와는 차이가 크게 나는 모습입니다. 2017년 이후 사실상 다시 시작된 국내 리츠는 4월 25일 기준 위탁관리리츠 21개 기준 평균 4,050억원의 시가총액을 보유하고 있으며, 총 시장 규모는 8.5조원까지 성장했습니다.

2001년 2개의 리츠가 상장되며 시작된 일본 리츠는 현재 57개까지 늘어났으며, 시장 규모는 14.7조엔으로 한화 약 147조원, 57개 리츠의 평균 시가총액은 2.6조 원에 육박합니다. 훨씬 큰 규모를 바탕으로 대형 자산을 여러 개 편입할 수 있고, 이에 따라 개별 자산 위험을 줄이면서 포트폴리오를 확대할 수 있는 여건을 마련한 것입니다. 이에 1분기 말 글로벌 리츠 지수인 FTSE EPRA NAREIT Developed Index 기준 일본 리츠의 비중은 9.27%로 0.11%의 우리나라 대비 약 84배 수준의 존재감을 드러내고 있습니다.

그렇다면 일본 리츠는 어떻게 성장해 왔을까요? 사실 그 시작은 일본의 잃어버린 30년이라고 불리는 버블의 붕괴입니다. 1980년대 부동산 가격이 급등하면서 일본 부동산에는 어마어마한 자금이 몰려들었고, 고가에 매수한 부동산 가격이 플라자 합의를 필두로 1990년대 빠르게 하락하면서 담보 가치 하락에 의한 부실채권이 크게 늘어난 등 문제가 발생했습니다.

이 때 정부는 부실채권 해소를 위해 자산 유동화라는 방침을 꺼내들었고, 2000년에는 투자신탁 및 투자법인에 관련 법률을 개정하며 리츠 제도를 본격적으로 도입했습니다. 그 후 2001년 9월 10일 22개의 오피스 자산을 보유한 '니폰 빌딩 펀드(Nippon Building Fund)', 5개의 오피스 자산을 보유한 '재팬 리얼 에스테이트 인베스트먼트 코퍼레이션(Japan Real Estate Investment Corporation)'이 상장하며 일본 리츠의 시작을 알렸습니다. 이후 리테일 자산을 토대로 상장한 '재팬 리테일 펀드(Japan Retail Fund)', 다각화 리츠인 '오릭스 제이 리츠(Orix J REIT)' 등이 상장하며 지금까지의 역사를 이어오고 있습니다.

다만 시작이 자산 유동화였기 때문에 많은 부동산 자산을 보유한 개발회사, 금융사 등이 보유 중이던 자산을 대규모로 유동화해 리츠는 시작부터 큰 규모를 확보할 수 있었고, 1980년대 부동산 투자가 정보 비대칭 하에서 진행되며 투명성을 요구한 투자자들의 요청을 받아들인 금융 당국은 리츠 및 리츠를 운영하는 자산관리회사에 최대한의 정보 공개 및 투명성을 강조했습니다.

위 자료는 오피스 리츠인 'Japan Real Estate Investment Corporation'와 왼쪽 하단에 있는 스폰서 'Mitsubishi Estate'가 핵심입니다. 스폰서는 100% 보유한 자산관리회사를 통해 리츠를 운영하며, 개발한 자산을 리츠에게 매각하거나 리츠가 보유한 노후 자산을 매입해 재개발하는 등 리츠의 운영과 수익성 제고를 위해 노력하며, 리츠는 외부 투자자의 자금을 받아 운영되는 만큼 투명한 자료 제공과 이해 상충을 방지하기 위한 여러 장치를 두는 형태입니다.

‘잃어버린 30년’, '자산유동화'에서 싹튼 일본 리츠 시장